我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢分析(編輯修改稿)
2025-06-09 01:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 者。 ? 這種做法是 – 將貸款挪出了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司，但騰挪出新的貸款額度來 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 2022年 8月起 ? 監(jiān)管部門要求 – 兩年內(nèi)將這些銀信合作理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi) ? 也就掐斷了這一戲法存在的根源 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年以來 – 從招商地產(chǎn) 50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預(yù)案過期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場撤回股權(quán)融資方案可謂此起彼伏 – 公司債的前景也是相同的命運(yùn)，國內(nèi)資本市場再融資的大門已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關(guān)閉 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年 10月 – 證監(jiān)會又明令嚴(yán)格審核地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組，借殼標(biāo)準(zhǔn)趨同于 IPO，這無疑是對熱衷借殼登陸資本市場的中小型房地產(chǎn)公司當(dāng)頭一棒。 – 在房地產(chǎn)調(diào)控愈加密集和嚴(yán)厲的時刻，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，國內(nèi)資本市場融資依然是遙遙無期。 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 資本市場一直是房地產(chǎn)公司寄予厚望的一條融資通道： – 但在國內(nèi)資本市場發(fā)展受非市場因素影響過多的條件下，這也是一條充滿風(fēng)險的道路。 – 在證監(jiān)會的這次再融資關(guān)閘中，各個地產(chǎn)公司暴露出的囤地、拿地不規(guī)范等問題也值得警惕。 ? 在短期資本市場融資無望的情況下 – 加快資金回籠，以時間換空間當(dāng)是地產(chǎn)公司自救的主要方式 – 再融資關(guān)閘近 1年來尚無傳出有地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 繼深圳、浙江、成都等地提出預(yù)售資金監(jiān)管以來 ? 作為本輪調(diào)控令“開路先鋒”的北京市于 2022年10月 25日宣布 – 自 2022年 12月 1日起對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管 – 禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 按照北京市的要求 – 房地產(chǎn)公司將按照一個預(yù)售證對應(yīng)一個賬戶的原則，將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶 – 并在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)用于工程建設(shè) 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 若預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則能切實(shí)落實(shí) – 則無疑是繼收緊信貸、關(guān)閉資本市場融資閘門之后 – 對房地產(chǎn)商資金命脈的一次精準(zhǔn)外科手術(shù)刀式的調(diào)控，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示 ? 2022年前三季度 – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源 50504億元 – 其中 ? 定金及預(yù)售款 12185億元。 – 全國范圍內(nèi)，預(yù)售資金占行業(yè)現(xiàn)金流的 25%左右。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 預(yù)售資金被挪用在地產(chǎn)界是人人皆知的秘密，基本上 70%左右被挪用買地、償還銀行貸款等用途。 ? 預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)意味著盲目追求擴(kuò)張、高負(fù)債的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險正在加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險明顯加大。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 早在 2022年央行就曾提出取消房屋預(yù)售制度，但后在多方勢力的干擾下未能成行。 ? 房屋預(yù)售制度 – 在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期的確彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺而市場供應(yīng)不足的問題 – 但隨著市場的發(fā)展，這一制度已經(jīng)被異化成為房地產(chǎn)商無本推高地價的幫兇。 ? 房屋預(yù)售制度和預(yù)售資金監(jiān)管政策已處于不得不改的境地，但許多地方的政策執(zhí)行力則無疑是這項(xiàng)改革成效的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)業(yè)資金狀況 ? 據(jù)東興證券測算 ? 2022年前三季度房地產(chǎn)上市公司中 – 長期借款為 – 短期借款為 ，此次加息全年增加利息約為9億元。 房地產(chǎn)業(yè)資金狀況 ? 上市房企貨幣資金為 – 如果按一半資金以短期存貨款存在銀行估算，可獲利息 。 – 考慮扣除部分貨幣資金存款所得利息，央行加息增加房地產(chǎn)借款利息超過 6億元 – 分別占房地產(chǎn)上市公司前三季度凈利潤的 %和借款利息的 %。 ? 對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響不大，但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加幅度較大。 房地產(chǎn)業(yè)融資狀況 ? 目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐： – 首先，銀行收緊銀根，對房地產(chǎn)業(yè)公
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