我國房地產市場現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢分析(編輯修改稿)
2025-06-09 01:19 本頁面
【文章內容簡介】 者。 ? 這種做法是 – 將貸款挪出了銀行的資產負債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司，但騰挪出新的貸款額度來 我國房地產企業(yè)融資環(huán)境 ? 2022年 8月起 ? 監(jiān)管部門要求 – 兩年內將這些銀信合作理財產品轉入到銀行的資產負債表內 ? 也就掐斷了這一戲法存在的根源 2022年中國房地產企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年以來 – 從招商地產 50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預案過期失效，房地產公司在資本市場撤回股權融資方案可謂此起彼伏 – 公司債的前景也是相同的命運，國內資本市場再融資的大門已向地產行業(yè)徹底關閉 2022年中國房地產企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年 10月 – 證監(jiān)會又明令嚴格審核地產行業(yè)的兼并重組，借殼標準趨同于 IPO，這無疑是對熱衷借殼登陸資本市場的中小型房地產公司當頭一棒。 – 在房地產調控愈加密集和嚴厲的時刻，對于地產行業(yè)而言，國內資本市場融資依然是遙遙無期。 2022年中國房地產企業(yè)再融資擱淺 ? 資本市場一直是房地產公司寄予厚望的一條融資通道： – 但在國內資本市場發(fā)展受非市場因素影響過多的條件下，這也是一條充滿風險的道路。 – 在證監(jiān)會的這次再融資關閘中，各個地產公司暴露出的囤地、拿地不規(guī)范等問題也值得警惕。 ? 在短期資本市場融資無望的情況下 – 加快資金回籠，以時間換空間當是地產公司自救的主要方式 – 再融資關閘近 1年來尚無傳出有地產公司資金鏈斷裂的消息即是明證。 房地產預售資金監(jiān)管 ? 繼深圳、浙江、成都等地提出預售資金監(jiān)管以來 ? 作為本輪調控令“開路先鋒”的北京市于 2022年10月 25日宣布 – 自 2022年 12月 1日起對商品房預售資金進行監(jiān)管 – 禁止房地產開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金 房地產預售資金監(jiān)管 ? 按照北京市的要求 – 房地產公司將按照一個預售證對應一個賬戶的原則，將商品房預售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶 – 并在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個節(jié)點專項用于工程建設 房地產預售資金監(jiān)管 ? 若預售資金監(jiān)管細則能切實落實 – 則無疑是繼收緊信貸、關閉資本市場融資閘門之后 – 對房地產商資金命脈的一次精準外科手術刀式的調控，許多房地產開發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。 房地產預售資金監(jiān)管 ? 國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示 ? 2022年前三季度 – 房地產開發(fā)企業(yè)資金來源 50504億元 – 其中 ? 定金及預售款 12185億元。 – 全國范圍內，預售資金占行業(yè)現(xiàn)金流的 25%左右。 房地產預售資金監(jiān)管 ? 預售資金被挪用在地產界是人人皆知的秘密，基本上 70%左右被挪用買地、償還銀行貸款等用途。 ? 預售資金監(jiān)管加強意味著盲目追求擴張、高負債的企業(yè)經(jīng)營風險正在加劇，房地產開發(fā)商資金鏈斷裂的風險明顯加大。 房地產預售資金監(jiān)管 ? 早在 2022年央行就曾提出取消房屋預售制度，但后在多方勢力的干擾下未能成行。 ? 房屋預售制度 – 在房地產市場發(fā)展初期的確彌補了房地產開發(fā)商資金短缺而市場供應不足的問題 – 但隨著市場的發(fā)展，這一制度已經(jīng)被異化成為房地產商無本推高地價的幫兇。 ? 房屋預售制度和預售資金監(jiān)管政策已處于不得不改的境地，但許多地方的政策執(zhí)行力則無疑是這項改革成效的關鍵。 房地產業(yè)資金狀況 ? 據(jù)東興證券測算 ? 2022年前三季度房地產上市公司中 – 長期借款為 – 短期借款為 ，此次加息全年增加利息約為9億元。 房地產業(yè)資金狀況 ? 上市房企貨幣資金為 – 如果按一半資金以短期存貨款存在銀行估算，可獲利息 。 – 考慮扣除部分貨幣資金存款所得利息，央行加息增加房地產借款利息超過 6億元 – 分別占房地產上市公司前三季度凈利潤的 %和借款利息的 %。 ? 對房地產上市公司業(yè)績影響不大，但財務費用增加幅度較大。 房地產業(yè)融資狀況 ? 目前，房地產商的融資渠道少得可憐： – 首先，銀行收緊銀根，對房地產業(yè)公
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