【正文】 另外，未來主管部門將大力推進(jìn)普通商品住宅的建設(shè)，平抑商品房價格，會督促各級政府嚴(yán)格執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，防止經(jīng)濟(jì)適用房高檔化，對購買經(jīng)濟(jì)適用房者的條件會嚴(yán)格審核。 分析認(rèn)為，未來主管部門針對土地市場可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設(shè)用地清理力度，重大土地違法案件實行公開調(diào)查、公開處理結(jié)果，對清理不力或達(dá)不到要求的省市將暫停建設(shè)用地審批，促進(jìn)土地市場秩序走向規(guī)范；其次，會要求各省市嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)用地實行招標(biāo)拍賣的規(guī)定，不斷提高土地招標(biāo)拍賣比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過出臺“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾，開發(fā)商大量囤積土地，對改善百姓生活、平抑房價非常不利。三是對房地產(chǎn)價格的走勢影響最大的是關(guān)于開征物業(yè)稅的消息，但由于市場情況的復(fù)雜性，實施細(xì)則并未制定，何時開征也無時日，所以能否對今年的房價造成影響尚無定論。這一特點決定了近期新樓盤數(shù)量銳減，上市供應(yīng)量降低，這也是房價上漲的主要誘因。目前商品住宅平均價位超出了中低收入居民的實際購買力水平。 二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大雖然房地產(chǎn)投資增速將會回落，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走好的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預(yù)計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。%%，預(yù)計2002005年銷售面積增長速度回落快于竣工面積增長速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。 三是煤電油運(yùn)瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。在國家嚴(yán)格保護(hù)耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國家統(tǒng)計局對3000家重點房地產(chǎn)企業(yè)的最新調(diào)查，%的企業(yè)沒有土地儲備，從而成為房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的另一限制因素。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢。一些項目即使“四證”齊全，也不一定會放貸。隨著國家宏觀調(diào)控措施的逐步落實，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資等主要指標(biāo)增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長將回歸到2002年的水平(增長 %左右)；與此同時，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。但就實際情況來看，房價的下降幅度可能不會如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關(guān)系。 毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門檻也將大大降低。分析認(rèn)為，現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預(yù)期前提下會有近升遠(yuǎn)降的可能。因此在目前的房價構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費(fèi)太多導(dǎo)致了目前房價過高。 另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達(dá)國家的稅項相比較，分析認(rèn)為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。 　　香港從1845年開征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價值成比例的稅收。應(yīng)該說不管物業(yè)稅開征與否，市場的需求才是最終決定房屋價格的因素。二是進(jìn)入流通時，土地承受過高的稅負(fù)，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。其四，解決目前房地產(chǎn)稅制存在的問題。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力。雖然物業(yè)稅的開征細(xì)則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。所以，盡管從長期來看建材價格上漲使企業(yè)的開發(fā)成本上升，房價也會受到不同程度的影響。因為在施工單位，建材的供應(yīng)方式不是單一的，其中建筑商自己可能自己提供材料，即“包工包料”，也可能是開發(fā)商提供，即“甲供”。2003年，國家開始部署治理整頓土地市場秩序，并制定多項相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格控制高檔商品住房用地、停止申請報批別墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場的規(guī)范化和公平交易。顯然，這對高價房房價不會有大的影響，相反，對中低價房的房價穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。 （三）建材漲價使房價面臨上升壓力，但對當(dāng)前房價的影響程度不大成本上漲，并不意味著房價一定會隨之上揚(yáng)，之所以做出這種判斷，主要是基于以下幾方面原因：第一，通常而言，房價主要是由土地價格、建安成本、配套費(fèi)用和利稅等決定，建安成本又包括建材費(fèi)、人工費(fèi)和管理費(fèi)，而建材主要包括水泥、鋼材和磚頭等。所以，在建材價格上漲后，房價也難以做出調(diào)整。其中對中小城市，影響單方造價在每平方米40100元之間，對大城市影響每平方米100200元之間。但綜合多方面的情況分析認(rèn)為，從中長期來看建材產(chǎn)品價格將穩(wěn)中略升，這種判斷主要是基于兩方面考慮：一是我國經(jīng)濟(jì)處于一個新的增長周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達(dá)到了全球第一的位置，但與發(fā)達(dá)國家相比，人均占有水平還較低，增長潛力雄厚，這將使得我國的鋼材消費(fèi)保持旺盛局面；二是北京奧運(yùn)、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會對建材產(chǎn)品，特別是鋼鐵、水泥、玻璃的需求產(chǎn)生持續(xù)的拉動作用，因此，有理由對今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場需求繼續(xù)看好，價格也將呈現(xiàn)新一輪上漲趨勢。而到今年6月份，這就為國內(nèi)鋼材價格提供了進(jìn)一步上漲的可能性。近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，開工面積較大促進(jìn)了建材市場的需求。企業(yè)對鋼材價格上漲的心理作用影響。原材料成本的上漲。其中，建筑鋼材價格達(dá)到每噸4400元上下，漲幅超過50%，雖然5月份出現(xiàn)回落態(tài)勢，但6月份又呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，已經(jīng)基本接近3500元/噸的價格區(qū)間。從周期變化來看，我們可以大致理解這種成本負(fù)擔(dān)是較為平穩(wěn)的，一旦利率下降，同樣會享受到低利率的優(yōu)惠，不能簡單以短期利率上升來評估整個貸款期間（如20年）的成本會增加多少。這是因為盡管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的增長周期，居民收入會保持增長或者這種預(yù)期會更強(qiáng)；另一方面，與升息相對應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。從投資房地產(chǎn)的動機(jī)進(jìn)行分析，如果購買房地產(chǎn)是純粹投機(jī)，利率上升無疑提高了資金成本或者機(jī)會成本。2．升息對房地產(chǎn)價格不會產(chǎn)生直接影響由于升息而導(dǎo)致的成本增加對房地產(chǎn)價格的影響程度相對較小，因為房價走勢主要是受市場供求關(guān)系的影響，盡管從長期來看，我國正處于工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格未來上升的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經(jīng)過多年的上漲之后目前地產(chǎn)價位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價的可能性不大；三是加息不會引發(fā)市場供求狀況的改變，因為利息成本不是影響開發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個運(yùn)營成本中所占比例最低的，所以不會影響開發(fā)商對市場的判斷和投資。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會受到影響。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機(jī)構(gòu)貸款的增長速度。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價上漲幅度加大。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會顯現(xiàn)。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。但是，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應(yīng)趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實以及政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，；，%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。%%。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，；本年土地購置面積15489萬平方米，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，%。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。（二）%%，%。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調(diào)壓力。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進(jìn)行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設(shè)用地實行“招拍掛”。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。其中，%%，%。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計分析中可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，%。，據(jù)預(yù)測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達(dá)到35平方米。圖25：20022004年上半年各月商品房銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為12月份的平均數(shù)（二）%在商品房銷售面積保持增長的同時，16月累計完成商品房銷售額2974億元，%。圖24：2004年16月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項，攤子鋪的太大；電力、運(yùn)輸緊張影響了工程進(jìn)度；另外一點值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時間的推移，房屋竣工率會不斷提高。表22：16月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）16月同比增長13月16月上年同期本年資金來源國內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：自有資金其他資金來源其中：定金及預(yù)付款各項應(yīng)付款合計其中：欠工程款數(shù)據(jù)來源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》，國家統(tǒng)計局。%，%；，%，%。中、西部地區(qū)投資額增長速度快于東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)