【正文】 ，到今年2月底3月初達(dá)到了頂峰。二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等主要建材價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來(lái)，我國(guó)鋼材、水泥等主要建筑材料價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。此外，由于我國(guó)實(shí)行浮動(dòng)利率制，在未來(lái)數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個(gè)利率周期。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對(duì)有限。加息對(duì)于自住型購(gòu)房來(lái)說(shuō)影響有限。 表31：利率調(diào)整對(duì)貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬(wàn)元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長(zhǎng)100%以上，每個(gè)月的還款額可能增長(zhǎng)約50%。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。假設(shè)一套總價(jià)60萬(wàn)元的住宅8成按揭可以貸款48萬(wàn)元。表33：1998年以來(lái)個(gè)人消費(fèi)貸款和住房貸款增長(zhǎng)情況單位：億元，%年份個(gè)人消費(fèi)貸款余額同比增長(zhǎng)個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司注:2000年之前個(gè)人消費(fèi)貸款為個(gè)人小額抵押貸款%（5年期）%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年來(lái)國(guó)內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門(mén)的投資領(lǐng)域，加息后意味著購(gòu)房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。由此可見(jiàn)升息對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。同時(shí)，利率的上升還會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場(chǎng)份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場(chǎng)份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。所以，對(duì)那些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于產(chǎn)品品牌已被市場(chǎng)認(rèn)同，產(chǎn)品價(jià)格包孕了上升的空間，利率的上升對(duì)它們的影響將相對(duì)較小。從融資成本變化來(lái)看，升息將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的融資成本上升，公司中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的下降。1998年，；%之間，%。圖31：2003年至今物價(jià)分類(lèi)指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中央銀行一旦采用加息政策來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：1． 開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計(jì)下半年物價(jià)上漲的壓力仍然比較大。宏觀調(diào)控對(duì)這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門(mén)檻。如去年的“121號(hào)”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門(mén)檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。而土地政策對(duì)房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取得土地將變得越來(lái)越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必然會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。 由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒(méi)有土地，就沒(méi)法上項(xiàng)目。 表：2004年我國(guó)出臺(tái)的主要土地市場(chǎng)政策法 規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號(hào)令)北京國(guó)土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見(jiàn)》 北京市政府《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》國(guó)務(wù)院《國(guó)土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》國(guó)土資源部《國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國(guó)土地利用計(jì)劃》的通知國(guó)土資源部《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》國(guó)務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。與此同時(shí)，黨中央、國(guó)務(wù)院于去年2月開(kāi)始了以開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部。圖31：19962004年全國(guó)耕地面積變化情況針對(duì)這些情況，2004年國(guó)土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬(wàn)畝，%。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國(guó)土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬(wàn)畝，增幅達(dá)17%。圖28：20032004年二季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局Ⅲ 熱點(diǎn)問(wèn)題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺(tái)了約40項(xiàng)全國(guó)性的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，如“121號(hào)”文件、“18號(hào)”文件、“4號(hào)令”等從信貸、土地兩方面對(duì)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國(guó)務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。%%，辦公用房?jī)r(jià)格則與去年同期持平。受季節(jié)等因素影響，%，漲幅比一季度減小1個(gè)百分點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)面積與購(gòu)置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。在去年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)用地實(shí)施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來(lái)積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置面積增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯減緩，特別是土地購(gòu)置面積的增幅已經(jīng)接近零增長(zhǎng)。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格與去年同期相比漲幅超過(guò)10%的6個(gè)城市是：%、%、%、%、%、%。%，%，%。分類(lèi)別看，%，%。而最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對(duì)住房潛在的龐大需求，也是影響房?jī)r(jià)“向上”的一個(gè)重要因素。拉升房?jī)r(jià)上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛影響下，部分消費(fèi)者跟風(fēng)買(mǎi)房。 第三，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積和竣工面積增速同時(shí)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)了價(jià)格上漲。土地公開(kāi)交易必然導(dǎo)致地價(jià)的上漲。 第二，地價(jià)的上漲直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。事實(shí)上，中國(guó)人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至 %，在一定程度上也是為了對(duì)短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢(shì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。若計(jì)算其累計(jì)漲幅，僅近5個(gè)月來(lái)物價(jià)指數(shù)上漲幅度將超過(guò) 20%。 表26：全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫(xiě)字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過(guò)熱的部門(mén)，但今年以來(lái)的房屋售價(jià)平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。其中，%%，%；%。昆明和烏魯木齊房屋銷(xiāo)售價(jià)格一季度與去年同期持平，%%，%。全國(guó)有8個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，%，%，%。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來(lái)一直存在，主要原因是早期政府未能適時(shí)適地合理使用土地，大量批出的土地使市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，商品房供應(yīng)總量相對(duì)于需求偏大；同時(shí)，目前的居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對(duì)稱性，而住房?jī)r(jià)格相對(duì)于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對(duì)商品房的需求等原因形成了大量空置房。從用途來(lái)看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長(zhǎng)，%%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積依然保持快速增長(zhǎng)，%。6月末，全國(guó)商品房空置面積為9697萬(wàn)平方米，%，%的水平。到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到5560%，這些人需要解決居住問(wèn)題。圖26：2004年16月份商品房銷(xiāo)售額情況（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖26中可以明顯地看出，針對(duì)個(gè)人的銷(xiāo)售額在整個(gè)商品房銷(xiāo)售額中占有絕大的比重，這說(shuō)明，雖然供給市場(chǎng)在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有真實(shí)的需求在支撐，其主要依據(jù)是：2003年，約占當(dāng)年竣工量的30%，在拆舊建新的過(guò)程中存在大量剛性的被動(dòng)需求，今后一段時(shí)間，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。其中，%，增幅比一季度回落8個(gè)百分點(diǎn)。雖然銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度呈回落之勢(shì)（12月、13月、14月、15月，%、%、%、%），但各月的銷(xiāo)售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對(duì)比單位：%2002年2003年2004年12月13月14月15月16月數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理三、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場(chǎng)需求較為旺盛?？⒐っ娣e增長(zhǎng)幅度逐月回落，%%（%%）。（三）施工面積大幅增長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)緩慢16月份，同比增長(zhǎng) %，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特別是流動(dòng)資金貸款逐月負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是由于年初以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源產(chǎn)生了較大影響，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來(lái)的售房定金及預(yù)付款的大幅增長(zhǎng)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資金來(lái)源。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來(lái)源偏緊16月份，%。表21：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重變化單位：%12月13月14月15月16月東部中部西部數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類(lèi)別看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，%；辦公樓完成投資245億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資614億元，%。圖22：20022004年16月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，%，中部地區(qū)完成投資702億元，%，西部地區(qū)完成投資775億元，%。2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，從圖22中可以看出，16月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平（%和34%）。圖21：20032004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制6月份，%。在構(gòu)成“國(guó)房景氣指數(shù)”的主要分類(lèi)指數(shù)中，其他分類(lèi)指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢(shì)頭。 一、上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最