【正文】 我們國家的國民經(jīng)濟(jì)目前在世界上是一枝獨(dú)秀，那么政府和社會各界都會努力保證國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展這樣一種宏觀背景；第四個(gè)是在這個(gè)發(fā)展之中，我們可以看到?jīng)]有那種急起急落的情況，土地管理和開發(fā)投資都比較理性，這與我們多年在呼吁要理性投資有關(guān)系，雖然前兩年銷售額增長那么猛，但是開發(fā)投資總體上還是在平穩(wěn)增長。為了能夠看得更清楚，我把這個(gè)基線往上移一下，移到2—3％，大家可以看得更清楚，解決是這樣一種曲線。我們中國大陸是不是也有房地產(chǎn)周期性規(guī)律？根據(jù)我和一些學(xué)院派博士一起多年的研究，回答這是肯定的，中國也存在房地產(chǎn)的周期性波動。那么日本的房地產(chǎn)周期一般是在10年左右，10年完成一個(gè)起落。在持以上這兩種觀點(diǎn)的人當(dāng)中，還有人對北京的房價(jià)到底能漲到多高，能作出量化的預(yù)言，或者對房價(jià)能夠降到多低作出量化的比例性的預(yù)言，媒體對這些預(yù)言興趣很濃，把這些隨口講出來的話就當(dāng)做某種論點(diǎn)炒來炒去。商品房的銷售面積也都是每年在35—42％之間，平均每年27％，那么由于銷售狀況好，所以房地產(chǎn)企業(yè)收益狀況也比較好，我們可以看到，％，那么比較好的企業(yè)將近20％，甚至更高，那么全國商品房價(jià)值是穩(wěn)中有升，那么現(xiàn)在全國個(gè)人購買商品房的比例已經(jīng)達(dá)到了94％，由于消費(fèi)增長帶動了投資增長，％，去年投資已經(jīng)達(dá)到了六千二百多億。由此，居民對住房問題的關(guān)注度比對其它問題都要大，有人說你要在日本和韓國，你和不認(rèn)識的人一塊吃飯，你和他談什么？談高爾夫，保證都有話題，那么你在中國你要是和人家吃飯，你要不認(rèn)識的時(shí)候談什么？不管老的少的你談房子，大家都會津津樂道，這就是現(xiàn)在老百姓對住房問題的關(guān)注度。我也是學(xué)院派的發(fā)起人之一了。之所以要這么講，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前正處在一個(gè)如何進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)關(guān)口。在我們房地產(chǎn)行業(yè)，供銷兩旺已經(jīng)持續(xù)4年的情況下，現(xiàn)在有不少人普遍關(guān)心房地產(chǎn)的好形勢還能持續(xù)多少年，有這種居安思危的想法是很必要的，這也是我們從業(yè)人員成熟的表現(xiàn)、理性的表現(xiàn)。國外和境外的房地產(chǎn)的周期波動主要體現(xiàn)在房屋和土地價(jià)格的波動上，反應(yīng)它的周期性變化的就是房屋或者地價(jià)的漲或落。那么對于企業(yè)來說呢，掌握這個(gè)周期性變化，就可以比較理性的來把握投資和銷售和時(shí)機(jī)，多數(shù)企業(yè)應(yīng)該是順勢而行，可以趨利避害，這跟炒股票差不多，只是我們這個(gè)投資都是長線的，不像股票可以短線運(yùn)作。第二個(gè)就是商品房銷售面積，就是用平方米來表現(xiàn)的這種銷售增長和下降的幅度。那么，從98年以來，房地產(chǎn)持續(xù)旺銷，也就拉動了房地產(chǎn)投資從98年以后持續(xù)上揚(yáng)，而且上揚(yáng)幅度還比較大，從這張圖來看銷售額的增長已經(jīng)超過了市場銷售面積的增幅。為什么呢？投資額只有大于銷售額，才能為今后銷售額的擴(kuò)大提供一種物質(zhì)基礎(chǔ)，否則它不可能有銷售，沒有房子怎么辦？但是，這種投資額超過銷售額過大，就加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)說目前的這種投資增長預(yù)期，是建立在一種良好的市場預(yù)期的條件下，那么特別是現(xiàn)在新開工項(xiàng)目的增長，說明房地產(chǎn)業(yè)最近幾年來，投入產(chǎn)出和效益狀況已經(jīng)引起了人們，包括其他產(chǎn)業(yè)的重視，不少人已經(jīng)紛紛的向房地產(chǎn)投資，他也變成房地產(chǎn)商了。
對于企業(yè)來說，可以更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，一般來說企業(yè)應(yīng)該順勢，在發(fā)展初期要果斷投資，發(fā)展周期要加快銷售，發(fā)展后期要慎重行事，這樣的話企業(yè)才能夠趨利避害。當(dāng)然我所分析的這些總體的數(shù)據(jù)都是全國的，那么對于房地產(chǎn)來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有地域性特點(diǎn)，那么對于不同城市的投資狀況和市場狀況進(jìn)行具體分析是十分重要的。那么誰來消費(fèi)？指望外國消費(fèi)。城市居民支付能力仍然比較強(qiáng)。有些提出了并沒有貫徹到底。我認(rèn)為在這些問題上，在解決落實(shí)私人房產(chǎn)權(quán)問題上，應(yīng)當(dāng)加快，在解決補(bǔ)交土地出讓金和收益分享問題上，應(yīng)該讓利于民。所以，農(nóng)民也有意見，怎么辦呢？當(dāng)時(shí)也不得不為了平衡農(nóng)民的利益關(guān)系，作出了一些政策規(guī)定。因?yàn)檫@個(gè)問題牽扯到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也牽扯到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。
房價(jià)穩(wěn)中有升是好事，是我們國家政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定的正常反應(yīng)，是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的表現(xiàn)。那么我們反回來考慮中國是什么情況，現(xiàn)在的情況是中國80％的家庭有了自己的房產(chǎn)，其中大約60％是通過公房出售來獲得房屋的，那么所有能出售的公房大家都已經(jīng)出售完了，還有20％的居民是通過購買商品房屋來獲得自己的私人房屋的。那么，從這兒說到了政府管理義務(wù)，各級政府要代表最廣大人民的最大利益，要真正講三個(gè)代表的話，一定要引導(dǎo)群眾真是自身的資產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要盼望你的房屋貶值，不要盼望出現(xiàn)香港這種情況，政府更不能夠通過政策或者輿論去造成房屋貶值。所以現(xiàn)在還是要正確的引導(dǎo)輿論，讓大家明白這個(gè)房價(jià)是怎么回事，至少不要讓那些不負(fù)責(zé)任的說法去繼續(xù)攪亂人心，已經(jīng)成為保護(hù)內(nèi)需市場，使房地產(chǎn)能夠發(fā)展，使國民經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)展是重要的事情。從宏觀政策看，高地價(jià)必然會催生房價(jià)，那么房價(jià)高了也影響到政府要控制房屋價(jià)格不要上漲太快這樣一個(gè)調(diào)控條件。在創(chuàng)新方面，我給大家?guī)砹宋鍌€(gè)題目，重點(diǎn)是講前三個(gè)題目，后兩個(gè)題目就簡要的說說，一個(gè)就是關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)相結(jié)合的問題，要找到和旅游業(yè)相結(jié)合的一個(gè)點(diǎn)；第二個(gè)就是和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的問題，因?yàn)榻逃龑?shí)行收費(fèi)了，有可能房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來找到一個(gè)點(diǎn)；第三個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w個(gè)人了，那么有沒有可能在這種房屋產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上建立一種老年人退休以后的老年保障制度，把保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能不能結(jié)合起來，和它的私人房產(chǎn)權(quán)能不能結(jié)合起來；最后還有一個(gè)和信息產(chǎn)業(yè)結(jié)合，和銀行金融業(yè)對個(gè)人信用建立的結(jié)合。我最早把分時(shí)度假引到中國來是在九十年代中期，從國外進(jìn)行了考察以后介紹進(jìn)來的，中間也有一些小企業(yè)試圖把它搞起來，但是因?yàn)楦鞣N因素沒有把它搞起來。業(yè)余以時(shí)間分割來銷售房屋這種特殊的服務(wù)需要，一開始就是酒店式管理，現(xiàn)在已經(jīng)形成了這樣一整套的物業(yè)管理和服務(wù)，如果你購買者不去住，你可以把使用權(quán)交給公司來出租，他可以用租金來幫你交這個(gè)抵押貸款的錢，因?yàn)榫瓦@么一個(gè)房屋他還抵押貸款，也可以 返還給出租人。那么一張卡分時(shí)度假使用權(quán)，50年，50年之內(nèi)你不用再發(fā)愁付房費(fèi)，那么走到哪里都有住在自己家里的感覺。比如說美國最大的叫RCI，這家公司全年的銷售額是4億美元。
我在前年向有關(guān)方面提出這樣的建議，原因何在呢？就是因?yàn)槲沂莻€(gè)學(xué)院派，我不光在國內(nèi)，在北大，我在北大讀過9年書，同時(shí)我在國外也作過訪問學(xué)者，我在九十年代中期到印度安納的一個(gè)分校，我發(fā)現(xiàn)他這是一個(gè)小城市，占地有10萬平米，那么有10萬學(xué)生，一萬是教職員工和職工親屬，那么還有一部分人是搞商業(yè)的，那么這個(gè)大學(xué)一共有幾個(gè)分校，那么加州大學(xué)有10個(gè)分校，每個(gè)分校都是一個(gè)小城市。那么讓高中畢業(yè)生多受幾年教育有什么不好？讓大學(xué)本科畢業(yè)生多一些人能入讀研究生有什么不好，就是因?yàn)槲覀冏约旱乃枷胍蜓Ｊ?，就把大批的?yōu)秀青年和大批的社會資金關(guān)在大學(xué)校園之外嗎？我本來希望今天的講課能夠有更多的教授和北大學(xué)生來聽，今天我看他們來得少，找機(jī)會我還要在這兒點(diǎn)把火。由此可見，對教育問題，對教育產(chǎn)業(yè)問題，我們有必要重新認(rèn)識，我們這個(gè)教育，特別是名牌的大學(xué)它的作用不僅在于能夠培養(yǎng)造就高素質(zhì)的人才，而且還有可能帶動和造就出高品質(zhì)的新興城市，成為推動中國城市化發(fā)展的一種巨大的動力。但是建大學(xué)城的投資要比一般城市基礎(chǔ)設(shè)施投資要好得多，他的回收要比后邊這個(gè)快得多，比一般的投資大學(xué)效益大得多，最近我們國家花了大量的錢去花600億搞西部大開發(fā)，如果將來把這一部分資金拿來投入大學(xué)城，這種基礎(chǔ)設(shè)施它的帶動力、影響力會更大，回收能力會更強(qiáng)，對于教授怕遷校的思想顧慮，我看多半會擔(dān)心怕新地方、新校園基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活不方便，因?yàn)槲覀兇髮W(xué)里面的老教師不少人他有的經(jīng)歷就是大學(xué)下鄉(xiāng)的經(jīng)歷和鄉(xiāng)間分校的經(jīng)歷，那是慘不忍睹。
第三個(gè)問題咱們再關(guān)心關(guān)心老年人問題，關(guān)心一下保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)和保險(xiǎn)業(yè)能做什么？原先我曾經(jīng)想過保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)該參加抵押貸款保險(xiǎn)，這個(gè)觀念已經(jīng)被接受了，問題是現(xiàn)在抵押貸款保險(xiǎn)進(jìn)不去，光給別人保險(xiǎn)，自己是拿保險(xiǎn)費(fèi)而不能夠掙抵押貸款的收益，這是保險(xiǎn)業(yè)很惱火的，我們給他們保險(xiǎn)，給金融業(yè)保險(xiǎn)，壽險(xiǎn)公司有大量的資金要用用不掉，但是為什么不讓壽險(xiǎn)進(jìn)入抵押貸款呢？因?yàn)楝F(xiàn)在的中國銀行已經(jīng)有太多的資金。那么國外特別是英國，這個(gè)保險(xiǎn)品種已經(jīng)成熟，就是在老年居民中推行那種房權(quán)抵押終身適用這種壽險(xiǎn)服務(wù)，這種服務(wù)能夠把已經(jīng)擁有房產(chǎn)權(quán)的投保人他的房產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，再按照房屋的評估值減去預(yù)期折損，加上預(yù)期增值這套復(fù)雜的計(jì)算，按照平均計(jì)算把房屋抵押為零，分?jǐn)偟侥氵@個(gè)投保人的預(yù)期壽命中去，根據(jù)這個(gè)計(jì)算按年或者按月，一般是按月，把現(xiàn)金或者支票支付給投保人，他就使這些老年人可以終生提前就使用他這些房子的銷售款，直到投保人身亡，保險(xiǎn)公司才把這個(gè)抵押的房子收回，進(jìn)行銷售和拍賣。第三個(gè)還可以保持老年人的體面和尊嚴(yán)，和子女對他的長期尊重，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上不必靠子女撫養(yǎng)，錢多的還可以給子女寄去以補(bǔ)貼，這個(gè)老年人過去擔(dān)心就是擔(dān)心久病床前無孝子，這種擔(dān)心將不復(fù)存在。
最后一個(gè)就是關(guān)于和建立個(gè)人信用相結(jié)合的問題，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)有條件和發(fā)展銀行對居民的金融服務(wù)和建立個(gè)人信用相結(jié)合。
?，F(xiàn)在主要的或者大部分變成了一種固定的房屋，那么以房屋產(chǎn)權(quán)抵押那么就可以建立一種有效的個(gè)人信用，那么去年在上海推行了老百姓信用制度的考察，他們考察的第一批是有信用，有信用是什么意思？就是你借了錢還能還錢，這就是有信用，他們考察的這一批人都是屬于抵押貸款開始還帳的人，因?yàn)榫用窈苌儆匈I別的東西去借款的。第五個(gè)將來中國實(shí)行遺產(chǎn)稅，這個(gè)遺產(chǎn)稅可以防止繼承人由于不勞而獲而形成新的社會分配不公，一實(shí)行遺產(chǎn)稅這個(gè)問題就大了，日本的田中角榮死的時(shí)候，他的家產(chǎn)90％交了遺產(chǎn)稅，剩下10％是歸子女和妻子分享。
現(xiàn)在，這個(gè)險(xiǎn)種完全可以引進(jìn)中國，它的對象就是擁有房產(chǎn)的并且愿意投保的老年居民，特別是在房產(chǎn)值錢的地方，北京、上海、廣州，這些地方房產(chǎn)越之前它的效益就越大。但是保險(xiǎn)和房地產(chǎn)是有新的結(jié)合點(diǎn)，這個(gè)結(jié)合點(diǎn)就是我今天向大家介紹的，也是第一次推出的東西，叫做一種新的壽險(xiǎn)服務(wù)。具有高素質(zhì)這種居民才能夠享受到這種高素質(zhì)的新加坡文明，我想大學(xué)城的思路大部分教師是歡迎的，因?yàn)楝F(xiàn)在很多老師在國外學(xué)習(xí)過，他們在國外呆的時(shí)間比我還長，他們知道國外的大學(xué)城是怎么回事，況且北京大學(xué)他也不是歷史上一開始就在這兒的，他也有遷校的經(jīng)驗(yàn)，那么北京大學(xué)在沙灘紅樓，占地我說他5000平方米可能多說了，毛主席在北大當(dāng)圖書管理員的時(shí)候，李大釗在北大編新青年的時(shí)候，不是在這兒，他是在沙灘紅樓。大學(xué)城的用地規(guī)模一般不應(yīng)該少于20萬平方公里，人口規(guī)模一般應(yīng)該是8—10萬，因此他應(yīng)該建立在交通設(shè)施良好，遠(yuǎn)離城市污染源，地域廣闊，同時(shí)原有的居民村落要少，不要想著靠著原有的村鎮(zhèn)，不要想著靠著密云、昌平等等這些鎮(zhèn)，那么從發(fā)達(dá)國家來看，是距離城市60—80公里，開車是40分鐘到1個(gè)小時(shí)能到的地方，這是指現(xiàn)在開車，在當(dāng)年人家設(shè)大學(xué)的時(shí)候，開車坐著馬車要走的時(shí)間就更長，比如我舉幾個(gè)例子，鋪林死勁大學(xué)，這是在紐約附近的大學(xué)，從紐約乘快速火車一個(gè)小時(shí)能到斯坦副大學(xué)距離南三番市開車4個(gè)小時(shí)，那么很有名的鋪度大學(xué)距離芝加哥要開車5個(gè)下士，那么由于級差地價(jià)的作用，這個(gè)地方建大學(xué)城比在城市近郊人口窮的地方要經(jīng)濟(jì)，便于發(fā)展，土地增值的價(jià)格更大，我們中國的村鎮(zhèn)本身基礎(chǔ)設(shè)施條件很差，如果建大學(xué)依托原有的村鎮(zhèn)，包括是像我剛才說的那種衛(wèi)星城這些地方，那么都很不經(jīng)濟(jì)，不僅安置居民要花費(fèi)大量資金，而且大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用將會被原來的村民分享，還會給你留下相當(dāng)數(shù)量的低素質(zhì)影響，就演化成今后你大學(xué)里的二元結(jié)構(gòu)，如果這樣做辦大學(xué)城就成了大學(xué)下鄉(xiāng)，那是誰也不會同意的。由于城市化在我們國家的發(fā)展，每年都在擴(kuò)大著原有的城市面積，擴(kuò)大著人口規(guī)模和用地規(guī)模，同時(shí)一批批涌現(xiàn)出一些中小城市，分析我們國家這幾年城市產(chǎn)生的動因，一種是在外向型經(jīng)濟(jì)作用下產(chǎn)生的，像深圳、浦東，但是這種城市產(chǎn)生，國家的投入成本很大，基本上沒有靠民間投資，另外一種是純是民間起來的，像農(nóng)民力量的積聚，形成了像溫州、龍港等等這樣一批小城市，當(dāng)然這些小城市素質(zhì)是低的。那么北京大學(xué)有1萬4的員工，那么教學(xué)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，按照學(xué)生對教師，10：1的比例，我們的教師資源大大過剩。分時(shí)度假在我們國家還沒有得到發(fā)展，因此很多外國的分時(shí)度假公司認(rèn)為中國是分時(shí)度假最大的潛在