【正文】 學(xué)的名望和教育這種綜合的能力。不少地方政府現(xiàn)在還挺有建開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，他還沒有建大學(xué)城的經(jīng)驗(yàn)，他還要去繼續(xù)認(rèn)識。所以說建大學(xué)城應(yīng)該把教育系統(tǒng)動(dòng)員起來，應(yīng)該是名牌大學(xué)和投資機(jī)構(gòu)共同來興建大學(xué)城。我們講了大學(xué)城辦起來那么好，為什么大學(xué)缺乏熱情呢？一個(gè)是沒有資金，二個(gè)牽扯到遷校，那么現(xiàn)在資金已經(jīng)沒有問題了，很多家長都愿意拿錢買教育，但是起動(dòng)大學(xué)城是需要一筆起動(dòng)資金，這是需要呼吁的。但是建大學(xué)城的投資要比一般城市基礎(chǔ)設(shè)施投資要好得多，他的回收要比后邊這個(gè)快得多，比一般的投資大學(xué)效益大得多，最近我們國家花了大量的錢去花600億搞西部大開發(fā)，如果將來把這一部分資金拿來投入大學(xué)城，這種基礎(chǔ)設(shè)施它的帶動(dòng)力、影響力會(huì)更大，回收能力會(huì)更強(qiáng)，對于教授怕遷校的思想顧慮，我看多半會(huì)擔(dān)心怕新地方、新校園基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活不方便，因?yàn)槲覀兇髮W(xué)里面的老教師不少人他有的經(jīng)歷就是大學(xué)下鄉(xiāng)的經(jīng)歷和鄉(xiāng)間分校的經(jīng)歷，那是慘不忍睹。其實(shí)我們這個(gè)國外意義上的大學(xué)城和我們現(xiàn)在概念上的鄉(xiāng)間分校完全不同，是一個(gè)高品質(zhì)的新興城市，一個(gè)大學(xué)有了幾十平方米的土地，教師可以住別墅，學(xué)生可以住公寓，學(xué)生家長愿意出這個(gè)錢，學(xué)生還可以打工掙錢，教師可以買汽車，學(xué)生也可以花八百美金、一千美金買二手車，這樣才能改變我們目前大學(xué)里面校長都在騎自行車這樣一種落后的狀態(tài)。具有高素質(zhì)這種居民才能夠享受到這種高素質(zhì)的新加坡文明，我想大學(xué)城的思路大部分教師是歡迎的，因?yàn)楝F(xiàn)在很多老師在國外學(xué)習(xí)過，他們在國外呆的時(shí)間比我還長，他們知道國外的大學(xué)城是怎么回事，況且北京大學(xué)他也不是歷史上一開始就在這兒的，他也有遷校的經(jīng)驗(yàn)，那么北京大學(xué)在沙灘紅樓，占地我說他5000平方米可能多說了，毛主席在北大當(dāng)圖書管理員的時(shí)候，李大釗在北大編新青年的時(shí)候，不是在這兒，他是在沙灘紅樓。那么，這個(gè)沙灘紅樓離天安門比較近，所以鬧五四運(yùn)動(dòng)的時(shí)候比較好走，幾步就到天安門廣場了。那么，現(xiàn)在的北大校園是最早清代官吏和坤的園子，私家園林，是建在一個(gè)邊遠(yuǎn)地區(qū)背著人建的，皇上建了個(gè)頤和園他也挖了個(gè)為人民服務(wù)，那么皇上挖了個(gè)石方，他也有一個(gè)石方的磨子，那么美國人來中國辦大學(xué)，就選了這么一個(gè)和坤的園子旁邊就建了北京大學(xué)，因?yàn)槟堑胤接兴敲?953年解放以后，實(shí)行院系合并，燕京大學(xué)和北大合并，這樣北大才遷出了京師大學(xué)堂那個(gè)地方，沙灘紅樓，遷到這個(gè)地方來，那么我們可以想象，當(dāng)時(shí)遷的時(shí)候，不少的教師也是很不情愿的。因?yàn)閺纳碁┘t樓到遷到我們這個(gè)蠻荒質(zhì)地，我們上大學(xué)還是鐵絲網(wǎng)圍著，更不要說53年，那么沙灘紅樓是市中心，我們這個(gè)地方乘公共汽車到市中心還要走一個(gè)小時(shí)，在現(xiàn)在情況又變化了，中關(guān)村已經(jīng)成為著名的商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展和教育發(fā)展在用地上已經(jīng)形成了尖銳的矛盾，在規(guī)劃上已經(jīng)形成了尖銳的沖突，從發(fā)展趨勢看這個(gè)地方已經(jīng)不是辦教育的良好場所了，燈紅酒綠的喧囂之地，已經(jīng)容不下學(xué)生的書桌了，我在這地方講的話，北大的老師會(huì)罵我的，我想辦大學(xué)城以后，這個(gè)老校址還可以長遠(yuǎn)留給學(xué)校，我可以跟這個(gè)意見，一些領(lǐng)導(dǎo)人有顧慮，這個(gè)校址一遷恐怕老師不干，那么我說你不要遷，如果教師在的話，我講一定要留校址，另找一塊地，另投資，可以做別的，做高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因?yàn)檫@是商業(yè)的地方，要尋找今天的為人民服務(wù)，去建設(shè)今天的北大。
我們這一代人，今天的智慧和眼光不應(yīng)當(dāng)遜色于三十年代的司徒雷登和五十年代我們那些老教授、老前輩們，這種大學(xué)城起步的時(shí)候土地比較低廉，不僅給開發(fā)商留下了巨大的發(fā)展空間，也為初始居民和教授們留下了家庭財(cái)產(chǎn)巨大增值的空間。那么在美國大學(xué)城帶動(dòng)房地產(chǎn)增值最典型的例子就是斯坦副大學(xué)帶動(dòng)了硅谷，由斯坦副大學(xué)硅谷所造成的這周圍的房地產(chǎn)增值是不可想象的，我去年到美國，看到美國的媒體上登了這么一個(gè)故事，一個(gè)年輕教師在四十年前在斯坦副大學(xué)園區(qū)以四千美金買了一棟房子，到前年他以400萬美元把這個(gè)房子賣掉了，增值一千倍，那么我想大學(xué)城會(huì)給教師和學(xué)生帶來比原先優(yōu)秀得多的生活環(huán)境和教學(xué)環(huán)境，并且還會(huì)使將來不少人從土地升值和房屋升值中得到收益。
第三個(gè)問題咱們再關(guān)心關(guān)心老年人問題，關(guān)心一下保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)和保險(xiǎn)業(yè)能做什么？原先我曾經(jīng)想過保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)該參加抵押貸款保險(xiǎn)，這個(gè)觀念已經(jīng)被接受了，問題是現(xiàn)在抵押貸款保險(xiǎn)進(jìn)不去，光給別人保險(xiǎn)，自己是拿保險(xiǎn)費(fèi)而不能夠掙抵押貸款的收益，這是保險(xiǎn)業(yè)很惱火的，我們給他們保險(xiǎn)，給金融業(yè)保險(xiǎn)，壽險(xiǎn)公司有大量的資金要用用不掉，但是為什么不讓壽險(xiǎn)進(jìn)入抵押貸款呢？因?yàn)楝F(xiàn)在的中國銀行已經(jīng)有太多的資金。所以現(xiàn)在我們在談?wù)撟》康盅嘿J款證券化的問題不是時(shí)候，我不再談了，在銀行有足夠資金急著往外貸的時(shí)候，沒有必要不證券化分?jǐn)偨o社會(huì)，他沒有這個(gè)壓力，也沒有需要，因?yàn)榉窒淼缴鐣?huì)就是讓社會(huì)分享他的收益。但是保險(xiǎn)和房地產(chǎn)是有新的結(jié)合點(diǎn)，這個(gè)結(jié)合點(diǎn)就是我今天向大家介紹的，也是第一次推出的東西，叫做一種新的壽險(xiǎn)服務(wù)。
由于公房出售，形成了居民家庭財(cái)產(chǎn)的重要構(gòu)成，如果折成現(xiàn)金計(jì)算，有些家庭的財(cái)產(chǎn)規(guī)模還比較大，比如說有的報(bào)紙就分析北京，北京房價(jià)高，但是北京房價(jià)高，公房房改的時(shí)候掏的錢不一定高，花10萬、8萬把房子買了，最后這個(gè)房屋可能會(huì)值80萬、90萬、100萬，有些老部長房屋值到將近200萬。所以，有的報(bào)紙登出來北京有多少多少百萬富翁，他指的就是房產(chǎn)，由于有了私人房產(chǎn)所形成的百萬富翁。但是我們發(fā)展這個(gè)說法引起了很多人的反感，很多人說我沒有百萬富翁的感覺，我每月收入還就只有一兩千塊錢，我仍然還要下午到菜市場上去看，蔫的菜才敢買，生活很困難。那么，他們的價(jià)值幾十萬、上百萬的房產(chǎn)因?yàn)槭窃诂F(xiàn)有的基礎(chǔ)下不能夠先行出售，也不能租出去掙錢，因?yàn)槟悴还馨阉u了還是把它租出去，你自己就無家可歸。
那么套房產(chǎn)只能留在身后傳給子女，那么子女又有了自己的房子，子女發(fā)愁的是我怎么能夠年復(fù)一年的贍養(yǎng)父母，那么大家想想能不能把這個(gè)問題解決，那么能不能讓老年人價(jià)值幾十萬、上百萬的房產(chǎn)在有限的幾十年足夠的變現(xiàn)，能不能讓老年人能夠安排自己的老年生活支付能力，那么保證在社會(huì)上和在子女面前的自尊和自信，同時(shí)又能夠在有生之年始終約有著這套房產(chǎn)，有沒有這種辦法？
在國外已經(jīng)有一個(gè)成熟的保險(xiǎn)品種，我說的東西都不是空中樓閣，我們房地產(chǎn)發(fā)展很多東西就是從國外學(xué)過來的。那么國外特別是英國，這個(gè)保險(xiǎn)品種已經(jīng)成熟，就是在老年居民中推行那種房權(quán)抵押終身適用這種壽險(xiǎn)服務(wù)，這種服務(wù)能夠把已經(jīng)擁有房產(chǎn)權(quán)的投保人他的房產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，再按照房屋的評估值減去預(yù)期折損，加上預(yù)期增值這套復(fù)雜的計(jì)算，按照平均計(jì)算把房屋抵押為零，分?jǐn)偟侥氵@個(gè)投保人的預(yù)期壽命中去，根據(jù)這個(gè)計(jì)算按年或者按月，一般是按月，把現(xiàn)金或者支票支付給投保人，他就使這些老年人可以終生提前就使用他這些房子的銷售款，直到投保人身亡，保險(xiǎn)公司才把這個(gè)抵押的房子收回，進(jìn)行銷售和拍賣。這種制度促進(jìn)了社會(huì)保障制度的成熟，同時(shí)也使保險(xiǎn)公司極大的拓展服務(wù)領(lǐng)域，獲得了巨大的收益。
現(xiàn)在，這個(gè)險(xiǎn)種完全可以引進(jìn)中國，它的對象就是擁有房產(chǎn)的并且愿意投保的老年居民，特別是在房產(chǎn)值錢的地方，北京、上海、廣州，這些地方房產(chǎn)越之前它的效益就越大。
下面我給大家舉兩個(gè)例子，我們模擬設(shè)計(jì)一下：我們舉一個(gè)例子，張副部長，老部長，六十歲，住120米，房屋八成新，位置大約是在翠微路這一帶。中國人男性平均壽命是69歲，這里邊我還沒算北京地區(qū)包括他保健比較好的這個(gè)層次它的具體的預(yù)期壽命，我們就暫且按平均壽命來計(jì)算。那么，他的房屋評估是127萬，他的投保計(jì)算年數(shù)，他距69歲一個(gè)平均壽命還有多長時(shí)間，還有9年，在這9年里，127萬的房屋會(huì)折損多少？會(huì)折損23萬，但是預(yù)期他這個(gè)地方房屋和土地增值也會(huì)23萬，因此相互抵消不計(jì)了，那么我們就形成他這個(gè)房屋一算，按照85％來算，為什么？保險(xiǎn)公司要有一個(gè)不可預(yù)見的計(jì)算，那么按照這個(gè)不可預(yù)見的打掉，張副部長他給付的金額就是108萬，那么108萬除以9年，那么再除以12個(gè)月，那么每個(gè)月他可以得到1萬元，那么這個(gè)1萬元再加上他的退休金1萬2，那么夠不夠老人花費(fèi)？足夠了。
那么我們再舉一個(gè)例子，今年張教授，女性的壽命是72歲這么一相減就是12年，那么地理位置在周邊，雖然遠(yuǎn)點(diǎn)，但是潛力大，預(yù)期12年內(nèi)的折損是18萬，那么在這期間估計(jì)其會(huì)增值23萬，這都是咱們的本事計(jì)算出來的，那么相互減的話要加上5萬塊錢，我這樣計(jì)算的話，這位張教授他每個(gè)月應(yīng)該得到4700多塊錢，那么我們可以想象一個(gè)退休老人每個(gè)月可以得到幾千塊、上萬塊的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且終身源源不斷，他的生活將會(huì)得到多么大的改善，應(yīng)當(dāng)說明一旦他和保險(xiǎn)公司定立了合同，這就是生死合同了，你活到100歲，保險(xiǎn)公司也要按照這個(gè)給你，你要是買了這個(gè)保險(xiǎn)以后兩年死了，保險(xiǎn)公司也可以收回，當(dāng)然保險(xiǎn)公司收回的時(shí)候應(yīng)該給點(diǎn)補(bǔ)償金和安慰金，那么如果收益高了還可以返還一點(diǎn)。這種保險(xiǎn)對老年居民好一點(diǎn)，可以增加老年生活的支付能力，本來老年是收入低谷期，他可以起動(dòng)他已經(jīng)通過一生積蓄形成的房產(chǎn)金庫來補(bǔ)償個(gè)人消費(fèi)，第二個(gè)可以接觸老年人對生活沒有保障的擔(dān)心，放心大膽的消費(fèi)，心情愉快的延長壽命，而且活多久這個(gè)社會(huì)保障體系就要供養(yǎng)他多久。第三個(gè)還可以保持老年人的體面和尊嚴(yán)，和子女對他的長期尊重，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上不必靠子女撫養(yǎng)，錢多的還可以給子女寄去以補(bǔ)貼，這個(gè)老年人過去擔(dān)心就是擔(dān)心久病床前無孝子，這種擔(dān)心將不復(fù)存在。第四個(gè)他保證了社會(huì)弱勢群體的生活安定，也就是保障了中國的社會(huì)安定。第五個(gè)將來中國實(shí)行遺產(chǎn)稅，這個(gè)遺產(chǎn)稅可以防止繼承人由于不勞而獲而形成新的社會(huì)分配不公，一實(shí)行遺產(chǎn)稅這個(gè)問題就大了，日本的田中角榮死的時(shí)候，他的家產(chǎn)90％交了遺產(chǎn)稅，剩下10％是歸子女和妻子分享。那么實(shí)行了遺產(chǎn)稅以后，我這套保險(xiǎn)對居民和他的家庭作用就更大了。
實(shí)行這個(gè)保險(xiǎn)制度對于發(fā)展保險(xiǎn)業(yè)的作用也很大，他可以使保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)在是大額支付，小額分給，那么由于我們國家多年以來房屋價(jià)格是連年上升，城市土地普遍增值，短期內(nèi)不會(huì)反轉(zhuǎn)，推行這種壽險(xiǎn)制度對于保險(xiǎn)公司贏利和資產(chǎn)質(zhì)量的改善是很有好處的。
第三是對社會(huì)，他不是單向社會(huì)，而是一種社會(huì)工程，他把老年人的風(fēng)燭殘年變成了幸福的晚年，他使年輕人也有了新的生活方式，放心花錢，不必?cái)€錢養(yǎng)老，現(xiàn)在我們中國老百姓儲(chǔ)蓄率過高，不愿意消費(fèi)，就是為了防老，推行這種制度的話，活多久保險(xiǎn)公司付多久，你就不用擔(dān)心，這樣的話徹底改變了老年保障制度，那么人們?yōu)橥砟晟疃鴥?chǔ)蓄就不再成為必要，中年人本來就屬于人生的碩果期，購買能力最強(qiáng)的時(shí)期，中年人現(xiàn)在不用擔(dān)心攢錢防老了，他可以去買東西，最好的辦法是買房子，再買第二套住房，一套保一個(gè)月一萬，兩套我一年兩萬，這樣的話，就把購買房產(chǎn)形成一種養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，那么這種制度對保險(xiǎn)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、家庭和睦都有重大的作用和影響。
那么第四個(gè)，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)可以和發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，加速社區(qū)信息化建設(shè)。通過產(chǎn)業(yè)間的合作，來解決最后一公里的入戶問題，這個(gè)數(shù)字社區(qū)將帶來巨大的財(cái)富，那么對小區(qū)形成了終端服務(wù)以后，對小區(qū)服務(wù)可以開展網(wǎng)上購物等等，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新興產(chǎn)業(yè)專辦。
最后一個(gè)就是關(guān)于和建立個(gè)人信用相結(jié)合的問題，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)有條件和發(fā)展銀行對居民的金融服務(wù)和建立個(gè)人信用相結(jié)合。因?yàn)楝F(xiàn)在老老百姓不少都有了個(gè)人的家產(chǎn)，那么由于這樣的情況，就造成了居民過去單一家庭財(cái)產(chǎn)就是金融，就是長期儲(chǔ)蓄、短期存款?，F(xiàn)在主要的或者大部分變成了一種固定的房屋，那么以房屋產(chǎn)權(quán)抵押那么就可以建立一種有效的個(gè)人信用，那么去年在上海推行了老百姓信用制度的考察，他們考察的第一批是有信用，有信用是什么意思？就是你借了錢還能還錢，這就是有信用，他們考察的這一批人都是屬于抵押貸款開始還帳的人，因?yàn)榫用窈苌儆匈I別的東西去借款的。這樣的話，老百姓在房產(chǎn)的基礎(chǔ)上就有了信用，有了信用就可以有效增強(qiáng)居民購買其他產(chǎn)品的支付能力。
我講了這么幾點(diǎn)，可以看出房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合有著廣闊的創(chuàng)新空間，對于培育內(nèi)需市場，有效的擴(kuò)大內(nèi)需，將可以起到一舉多得的作用，那么從這里可以看到房地產(chǎn)業(yè)不光是一門生意，也是一門學(xué)問。
房地產(chǎn)業(yè)在我們國家發(fā)展時(shí)間還不長，國外有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)值得吸收和引進(jìn)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也還有很多的新事物、新問題，有待于研究和解決。所以，最后我要說這樣一句話，我認(rèn)為房地產(chǎn)學(xué)院派是天地廣闊，大有作為的。
好，我就講這些，謝謝大家。