【正文】 報率為5%，那么每年繳納“差餉”%。 另外，國外普遍都對物業(yè)所有者征收類似于物業(yè)稅的稅項，與西方發(fā)達國家的稅項相比較，分析認為，只要按照低于房產(chǎn)估值的1%征收物業(yè)稅都是比較合理的。 表32：不同國家征收物業(yè)稅的方式及稅率比較國家物業(yè)稅征收的方法及稅率加拿大%美國各州按照該年度不動產(chǎn)市場價值的1%2%征收%%征收法國%%的超額累進稅率日本%%（被評估土地價值低于15萬日元，建筑物價值低于8萬日元免征）芬蘭%%，%%印尼%（三）開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響一旦開征物業(yè)稅，從政府的角度來看有兩方面的積極意義：其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來源，對于賣地而言，這一措施有利于緩解透支區(qū)域資源的趨勢。其二，開征物業(yè)稅可以增加炒房者和投機客保有的房地產(chǎn)成本，能夠起到鼓勵合理的消費性購房，抑制投機性購房的作用。 開征物業(yè)稅有利于緩解企業(yè)的資金壓力現(xiàn)階段，我國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)，一般為40年到70年的土地使用權，而其中的大部分稅費在取得土地時幾乎是一次性支付。因此在目前的房價構成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建安成本和營銷成本占40%，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費太多導致了目前房價過高。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費改成逐年收取。相應地，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將會大幅度降低，假設現(xiàn)在的建設成本為100元／平方米計算，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本立刻降到58元／平方米，這將有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。開征物業(yè)稅后房價將大幅下調30%左右由于物業(yè)稅政策從醞釀到初稿討論再到最后發(fā)布實施會有一個相對較長的過程，在這一政策過渡期，大部分物業(yè)多是物業(yè)稅開征前的商品房。分析認為，現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預期前提下會有近升遠降的可能。由于房屋價值越高物業(yè)稅也越高，可能會有不少消費者趁物業(yè)稅實行之前購進大戶型或者豪宅，需求的增加會導致房價上升。這與購房者對物業(yè)稅的預期有關。按照現(xiàn)行稅法，目前的房價中已經(jīng)包含了土地出讓金和增值稅，如果要在此基礎上進一步征稅，有重復征稅之嫌，對舊房業(yè)主來說也是相當不公平的，由此造成的社會影響太大，因此，即便是要對該部分房產(chǎn)征物業(yè)稅，其稅率也會遠低于新稅制下開發(fā)的房產(chǎn)所應納稅的稅率；而遠期房價的降低則是對房價虛高的釋放過程，由于對房價上升的預期和物業(yè)稅開征后使用費用提高的預期導致部分有購買實力的買家追捧豪宅，當其價格偏離價值太遠時，價格終究會有一個向價值回歸的過程。 毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價大幅下調，準入門檻也將大大降低。因為一旦開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關稅費分70年交，那么也就意味著占住宅成本40%強的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降了（701）/70=%，表現(xiàn)在房價中，成本就下降了40%%=%?？紤]到發(fā)展商在經(jīng)營中的其它因素，將其中的10%份額占據(jù)為己有，也有29%以上的降價幅度。也就是說，目前售價6000元/平方米的房子，屆時4200元/平方米即可盈利銷售。但就實際情況來看，房價的下降幅度可能不會如此明顯，其主要原因是房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房價取決于市場的供需關系。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，發(fā)展商讓利空間不會太大，而變相通過增加小區(qū)附加值（如綠化、環(huán)境、智能化等）以及利用各種形式的促銷來穩(wěn)定房價，但與增加的投入相比，開發(fā)商的整體成本仍遠遠小于開征物業(yè)稅以前的開銷，從而成為物業(yè)稅最直接的受益者，消費者可能并不會因為開發(fā)商成本的降低而買到低價的商品房。開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大分析認為，征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)二級市場影響不大。主要體現(xiàn)在以下三方面：　　首先，物業(yè)稅的開征范圍主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房，稅法制定部門擬定對此類舊有物業(yè)將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現(xiàn)。依照二手房市場現(xiàn)有的規(guī)定，二手商品房的土地稅費已經(jīng)在新商品房買賣中交納完成，無需再繳。所以，開征不動產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產(chǎn)二級市場并不適用，在短期內(nèi)難以對其造成影響。其次，征收物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產(chǎn)市場價值進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅收會隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價格來看，與當年一手價格相比呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，稅收逐漸上漲是否成立還存在很大疑問。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。因為土地增值必定帶動物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，那么新買家面對越來越重的稅負難免顧慮重重。所以對于增值的樓盤來說，很有可能出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，炒家自然難以高價出手套現(xiàn)。Ⅳ 下半年趨勢預測上半年市場運行情況顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低、開發(fā)貸款增速放緩，資金來源明顯偏緊、土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落，這說明自去年以來國家采取的一系列旨在打壓房地產(chǎn)等投資過熱行業(yè)的宏觀調控措施已經(jīng)取得初步成效。隨著國家宏觀調控措施的逐步落實，預計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資等主要指標增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長將回歸到2002年的水平(增長 %左右)；與此同時，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。但是在宏觀經(jīng)濟繼續(xù)走好的基礎上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低目前，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，除了自有資金外，政策對資金來源的其它部分均進行了規(guī)范與限制，房地產(chǎn)行業(yè)將再次感受巨大的資金壓力。實際上今年4月底以來各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領域的貸款審批更趨嚴格，房地產(chǎn)貸款總量控制，額度減少。一些項目即使“四證”齊全，也不一定會放貸。 因此可以預見，下半年房地產(chǎn)業(yè)投資增長速度將繼續(xù)回落。估計2004年投資增幅在20%左右，2005年會回落到15%左右的水平，主要原因有以下三點：一是宏觀調控成效將進一步發(fā)揮作用。今年第4季度，以控制投資規(guī)模和增長速度為重點的宏觀調控政策的積極成效將進一步發(fā)揮。作為投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資，必然顯示出相同的回落趨勢。同時，各銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對耕地最嚴格的保護措施，經(jīng)過上半年時滯期，對房地產(chǎn)開發(fā)投資調控作用將更加顯著。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身自有資金、土地儲備和商品房空置面積、價格的情況也制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長。在銀行準備金利率和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款條件提高的條件下，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，%，遠低于銀行貸款規(guī)定的資本金比例，因而限制了房地產(chǎn)開發(fā)投資能力。在國家嚴格保護耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國家統(tǒng)計局對3000家重點房地產(chǎn)企業(yè)的最新調查，%的企業(yè)沒有土地儲備，從而成為房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的另一限制因素。 三是煤電油運瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。與今年12月和13月份相比，；。而有關部委下發(fā)的《當前部分行業(yè)制止低水平重復建設目錄》，將鋼鐵行業(yè)和水泥行業(yè)部分低水平重復建設的生產(chǎn)列為禁止或限制條目，這將進一步促進鋼鐵和水泥生產(chǎn)的回落，從而制約房地產(chǎn)投資過快增長。與此同時，預計房地產(chǎn)竣工面積及銷售面積增長速度也將回落。%%，預計2002005年銷售面積增長速度回落快于竣工面積增長速度回落，將出現(xiàn)大量新空置面積。 與此相對應，行業(yè)平均盈利水平將下降。主要是由于未來有關部門將嚴格控制土地和資金，商業(yè)用地將基本采取“招拍掛”方式出讓，房地產(chǎn)土地成本上升；其次，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預期利息提高會增加開發(fā)成本；再次，嚴控個人住房按揭貸款和提高購房門檻會延長房地產(chǎn)項目開發(fā)周期，降低房地產(chǎn)項目銷售速度，從而提高開發(fā)成本和銷售成本。受這些因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利水平將下降5%8%，盲目投資的現(xiàn)象會減少。 二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大雖然房地產(chǎn)投資增速將會回落，但是在宏觀經(jīng)濟繼續(xù)走好的基礎上，房地產(chǎn)市場需求仍將保持旺盛的發(fā)展勢頭，預計下半年房屋價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。首先從政策角度分析：一是國務院去年發(fā)布的18號令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上予以支持。雖然預防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的聲音不斷，但房地產(chǎn)業(yè)整體并未過熱，目前也看不到有限制產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國家或地方政策出臺，政策面仍對產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成強大支撐。二是國民經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)看好，居民預期收入增加，購買力增強，房地產(chǎn)需求強勁，可能出現(xiàn)的低度通脹對房價上漲形成支持。目前商品住宅平均價位超出了中低收入居民的實際購買力水平。但與住宅商品化啟動時的1998年的收入房價比已明顯縮小，因而購買力問題不會直接影響房價的變動。三是土地供應與貸款政策影響房價上漲。由于中央開始加強了對于土地的管理控制，原來的用地計劃受到影響，土地出讓量很少，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生了影響。這一特點決定了近期新樓盤數(shù)量銳減，上市供應量降低，這也是房價上漲的主要誘因。其次從技術面角度來看：一是開發(fā)商土地成本增加，鋼材、水泥等建材成本提高等因素將導致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，開發(fā)商除自我消化一部分外，勢必將新增的部分成本打入房價，導致房價水平將有一定程度的上漲。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間較大，完全可以通過稀釋利潤來消化，因而應該不會影響近期房價。二是雖然有央行“121號”文件的制約，但對于有實力的大開發(fā)商來說，融資并非難事，雖然有消息說銀監(jiān)會已將房地產(chǎn)業(yè)信貸作為檢查的重點，但對于操作規(guī)范的開發(fā)商來說，資金上并不會受到太大影響，因而不會因資金的原因影響地產(chǎn)商的投資。三是對房地產(chǎn)價格的走勢影響最大的是關于開征物業(yè)稅的消息，但由于市場情況的復雜性，實施細則并未制定，何時開征也無時日，所以能否對今年的房價造成影響尚無定論。綜合以上因素，下半年房價走勢，我們的預測仍將以升為主，但漲勢將不會過大。三、有關部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度房地產(chǎn)的源頭是金融和土地，所以未來有關部門將從信貸和土地方面繼續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)保持高壓態(tài)勢。金融政策方面，一旦今年宏觀經(jīng)濟與金融運行數(shù)據(jù)再次偏離央行調控目標，那么繼續(xù)加大緊縮力度的可能性很大，央行很可能改變原來調控政策路徑來實現(xiàn)其緊縮目標。 分析認為，未來主管部門針對土地市場可能采取的主要措施有：首先繼續(xù)加大建設用地清理力度，重大土地違法案件實行公開調查、公開處理結果，對清理不力或達不到要求的省市將暫停建設用地審批，促進土地市場秩序走向規(guī)范；其次，會要求各省市嚴格執(zhí)行商業(yè)用地實行招標拍賣的規(guī)定，不斷提高土地招標拍賣比例，杜絕土地違法案件的發(fā)生；第三，可能通過出臺“土地規(guī)劃許可證”有效期規(guī)定，來打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應緊張的矛盾，開發(fā)商大量囤積土地，對改善百姓生活、平抑房價非常不利。 針對房地產(chǎn)金融可能采取的主要措施有：未來商業(yè)銀行將嚴格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的有關規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。對一般房地產(chǎn)企業(yè)會減少銀行貸款的數(shù)量；對信用差或拖欠款嚴重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對項目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項目將不給予貸款支持；對投資、投機性購房和購買高檔房者的住房消費貸款嚴格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強督促和指導，銀監(jiān)會將采取有效措施加強對各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調整信貸結構以防范信貸風險。 另外，未來主管部門將大力推進普通商品住宅的建設，平抑商品房價格，會督促各級政府嚴格執(zhí)行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，防止經(jīng)濟適用房高檔化，對購買經(jīng)濟適用房者的條件會嚴格審核。