深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報(bào)告-資料下載頁
2025-05-10 12:39本頁面
【正文】 中的余缺調(diào)劑，起一個(gè)“蓄水池”的作用；二是它的反風(fēng)險(xiǎn)作用。當(dāng)出庫資金超過規(guī)定的界限范圍時(shí)，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險(xiǎn)的信號便會迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價(jià)證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購買一級市場抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫的出入庫資金保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說是解決房地產(chǎn)信貸流動(dòng)性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。相對而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無法比擬的優(yōu)越性：①籌措資金速度快、時(shí)間短、效率高、收益大；②直接籌集資金的數(shù)量大；③發(fā)行的有價(jià)證券利息通常比儲蓄利率高，可以吸引廣大儲蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；④還本付息的時(shí)間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預(yù)算；⑤流通便利，安全靈活，風(fēng)險(xiǎn)分散，可以作為抵押，也可上市轉(zhuǎn)讓，便利投資者。鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置實(shí)際上等于在二級市場的流通環(huán)節(jié)上建立了一個(gè)穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制，通過這個(gè)機(jī)制的作用，可使二級市場的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)金融市場整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)增強(qiáng)了穩(wěn)定性。由于住宅抵押貸款的資金流動(dòng)不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調(diào)，一級市場的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢債券或股票市場，從而引起一級市場的波動(dòng)，這種分流作用無疑會減少房地產(chǎn)市場的交易，阻礙住宅市場的發(fā)展。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時(shí)擇機(jī)地通過發(fā)行和購買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級市場的資金余缺，而且使居民儲蓄轉(zhuǎn)化成長期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場，強(qiáng)化了市場調(diào)節(jié)機(jī)制。競爭機(jī)制。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個(gè)人購房的潛在需求和有效需求會與日俱增，而且越來越大，由于有房地產(chǎn)二級市場作后盾，給予一級市場金融支持，必然會吸引越來越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級市場的融資主體呈多元化。這樣一來，就會加劇一級市場銀行金融機(jī)構(gòu)之間的競爭，其結(jié)果是，爭的客戶越多，放貸額就會越大，刺激房地產(chǎn)市場的作用就會越顯著，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。這就是二級市場給房地產(chǎn)市場帶來的競爭作用。很明顯，這種競爭是一種有益的競爭，會對消化現(xiàn)階段的大量過剩的商品房起到一定的促進(jìn)作用。當(dāng)然，競爭的激烈程度會通過宏觀調(diào)控(如調(diào)整利率及政府金融平衡機(jī)構(gòu)減少購買一級市場放貸機(jī)構(gòu)的放貸額等措施)加以有效控制，不會因此影響或阻礙房地產(chǎn)金融業(yè)及房地產(chǎn)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場除上述三個(gè)運(yùn)行機(jī)制外，還有一級市場保險(xiǎn)公司開展抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)保證機(jī)制，在我國，該機(jī)制的建立在一定意義上對于穩(wěn)定一級市場發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也滿足了中低收入家庭的購房需求。美國的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)金融體制一經(jīng)確立，相關(guān)政策的完善配套必須與機(jī)構(gòu)設(shè)置同步進(jìn)行，這樣才能保證房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行并具有可操作性，兩者是“軟件”與“硬件”的關(guān)系，不可倚輕倚重。所以，我國在房地產(chǎn)金融新體制建構(gòu)伊始，或者說，在房地產(chǎn)二級市場建立之初，應(yīng)從長計(jì)議，審慎考慮以下幾方面的問題，這些問題同時(shí)也是構(gòu)建二級市場有待解決的問題與基本前提。(1)由擔(dān)負(fù)我國中央銀行職能的中國人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名：中國政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機(jī)構(gòu)根據(jù)一級市場銀行或金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實(shí)際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過測算提供可供運(yùn)作的儲備金。(2)適度延長抵押貸款期限。按照銀行給予購房按揭的現(xiàn)行規(guī)定，一般居民的貸款期限為5年，只有極少數(shù)居民可享有15年期的貸款，新體制要求輔以新的政策，即將現(xiàn)行的按揭貸款期由一般的5年延至20～30年。以后視試行情況再進(jìn)一步?jīng)Q定最佳的貸款期限。按揭保險(xiǎn)規(guī)范化，單據(jù)憑證標(biāo)準(zhǔn)化。從簡化抵押貸款和保險(xiǎn)手續(xù)考慮，各銀行金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司應(yīng)按國際通行的做法對保險(xiǎn)抵押貸款實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)范化管理和標(biāo)準(zhǔn)化管理，以便利二次抵押貸款的操作。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營方式國際化。政府金融平衡機(jī)構(gòu)在二級抵押市場使用的工具(如債券、貼現(xiàn)票據(jù)及存單)和證券經(jīng)營方式(如定期發(fā)售方式、直接拍賣方式和市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)的證券交易)應(yīng)注意借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，盡可能符合國際慣例，在條件可行的情況下一步到位，避免“后遺癥”。(4)適當(dāng)降低地價(jià)，給予開發(fā)商取得使用權(quán)以一定的優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，從而降低房價(jià)，保持新開工面積增長的速度和數(shù)量，滿足房地產(chǎn)市場的供求要求。對銀行來說，開發(fā)商經(jīng)營性貸款可為其帶來三方面利益：①利率回報(bào)；②放貸資金快速回籠，有助于銀行放貸“松綁”，卸掉包袱，減輕負(fù)擔(dān)；③能夠保障銀行資金回籠，規(guī)避貸款到期但資金回籠不到位的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，同時(shí)還可避免出現(xiàn)呆滯款，減少損失。(5)盡快實(shí)現(xiàn)全國住房的商品化和社會化，逐步改變住房制度的多軌制，加速我國社會主義商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。21 / 21
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