【正文】 國土部 公布各地住房供地計劃，確保保障性住房、棚改房和自住性中小 套型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng)，確保三類房供地不低于 70%。 國務(wù)院 增加居住用地有效供應(yīng)；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%；確保完成2021 年建設(shè)保障性住房 300 萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套。 國務(wù)院 鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資 本投資建設(shè)經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。 住建部、國土部、央行等 7 部委 對公共租賃住房建設(shè)，從規(guī)劃、房源籌集、政策支持、監(jiān)督管理等方面做出規(guī)定。 行業(yè)分析 報告 23 國土部、住 建部 確保保障房及中小套型普通商品住房用地不低于總量 70％，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房；加快推進住房用地供應(yīng)和建設(shè)項目的審批。 財政部、國 稅總局 對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對公租房經(jīng)營管理單 位建造公租房涉及的印花稅予以免征；對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。 住建部 2021 年計劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套，比原計劃的 580 萬套大大增加。 國土部 未完成 2021 年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房 “三類用地 ”供應(yīng)總量未達到住房用地供應(yīng)總量 70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。 資料來源： 公開資料，鵬元整理 深圳保障房建設(shè) 與規(guī)劃 深圳保障房建設(shè) 力度不足 ，分配進度更慢 。 “ 十一五 ” 期間，深圳市規(guī)劃建設(shè)住房總量69萬套、建筑面積 5,700萬平方米，其中商品住房 55萬套、建筑面積 4,930萬平方米（含城市更新方式建設(shè)住房 1800萬平方米），保障性住房 14萬套、建筑面積 770萬平方米；截止 2021年底，深圳市商品住房累計新開工面積 2,，竣工面積 1,；保障性住房籌集建設(shè) 、建筑面積約 1,267萬平方米，其中已開工 ，竣工（含籌集）約 2萬套 ， 實際分配 8,209套。 深圳安托山保障性住房（ 僑香村、深云村 ）原定 2021年初進行配售 ， 到目前配售還沒有完成。 根據(jù) 2021年 1月深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公示的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）， “ 十二五 ” 期間 ，深圳市規(guī)劃建設(shè)各類住房 54萬套、總建筑面積 4,076萬平方米 。 其中，建設(shè)商品住房 30萬套、建筑面積 2,700萬平方米；建設(shè)和籌集保障性住房 24萬套、建筑面積 1,376萬平方米，全面解決新增戶籍低收入居民家庭的住房困難，重點解決人才住房問題，逐步將非戶籍常住低收入居民納入 住房保障范圍。另外，根據(jù)規(guī)劃， “ 十一五 ” 規(guī)劃確定的保障性住房建設(shè)與供應(yīng)目標中未完成的部分，必須在 “ 十二五 ” 期內(nèi)完成，并達到分配或供應(yīng)條件，而不納入 “ 十二五 ” 規(guī)劃住房建設(shè)目標 。 “ 十一五 ” 期間， 深圳市保障性住房建設(shè)分配不理想，保障性住房開工率、竣工率和分配率較低，未來深圳市政府保障性住房若能按時完工并分配，將有效緩解市場供應(yīng)緊張的局面。 行業(yè)分析 報告 24 小結(jié) 2021年 政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的 思路是“ 抑需求促供給 ”。 抑需求的政策主要包括 差別化信貸政策、限購 令 、 加息、 契稅等 ， 促供給的政策主要包括 保障房政策、 土地政策、預(yù)售 制度完善、預(yù)售資金監(jiān)管等 。在 減少市場有效需求的同時，擴大市場有效供給 ， 達到遏制房價過快上漲的目的。 總體來看，在國家和深圳市各項調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投機行為得到了有效控制 ，房價快速上漲的勢頭得到 了 一定的遏制 ， 市場成交規(guī)模顯著下降。 行業(yè)分析 報告 25 4. 2021 年深圳 房地產(chǎn) 市場 預(yù)測 房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化 中國房地產(chǎn)市場調(diào)控，自 2021年就已經(jīng)開始。為什么房價在政府的調(diào)控聲中“越調(diào)越高”？我們認為， 中央政府對房地產(chǎn)市場屢次調(diào)控的失效，與如下幾個深層次因素密切相關(guān)：貨幣政策、 一二線城市的快速發(fā)展、 居民財富的增長 、土地財政、保障住房的缺位、 土地招拍掛制度 、收入分配方式 、投資品的匱乏 等。 這幾 個方面的問題是長期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展過程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決 。 這也就意味著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的路還很長，任務(wù)還很艱巨。從老百姓的期望來看， 2021年宏觀調(diào)控是失效的，房價依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調(diào)控并沒有結(jié)束 。 跨入 2021年，中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控還將繼續(xù)和深化。 政府必須通過宏觀調(diào)控實現(xiàn) “ 取信于民 ” 的政治目標。 面對高房價，溫家寶總理、李克強副總理、政府官員雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事 實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的當務(wù)之急，可以說 2021年中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控 ， 在很大程度上已經(jīng)演變成為一個政治問題。 在當前情況下，調(diào)控 政策 一旦 松動或退出 ， 一定會導(dǎo)致市場報復(fù)性的上漲， 已經(jīng)取得的調(diào)控 成果 將前功盡棄，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次喪失。 我們認為， 若房價出現(xiàn)快速上漲跡象，政府 很 可能出臺更嚴厲的調(diào)控政策，如 嚴格實行問責制、進一步限購限貸 、 征收 物業(yè)稅等。 2021 年 市場供應(yīng)偏低 一般地， 新開工面積將在 。根據(jù) 2021年下半 年和 2021年上半年的新開工面積，可大致推算 2021年新房銷售面積。 2021年和 2021年 ，深圳市 新建商品住宅新開工面積 均很低，相當于近 5年平均值 （ 460萬平方米） 的 74%。 假設(shè)開發(fā)商沒有 捂盤惜售 等行為，同時假設(shè)深圳新建商品住宅開工面積在不同月份 之間是均勻 分布 的，則 2021年深圳新建住房面積 估計 為 340萬平方米， 這一水平只相當于近 5年 新 行業(yè)分析 報告 26 建商品住房銷售面積 （ 514萬平方米）的三分之二。 一方面，新房市場 供給不足 ，另一方面，自住型需求依然很旺盛。因此，深圳目前的 房價 將得到 向上 有力的支撐。 深圳 樓市 將 保持 平穩(wěn) 發(fā)展 中央政府一方面 看見了高房價招致的“民生”問題，另一方面又 要 接納 了 房地產(chǎn) 業(yè) 對GDP的拉動。 地方政府一方面受到中央政府的高壓，另一方面擺脫不了土地財政的誘惑。有房一族雖然不再害怕房價的飚漲，但又擔心房價的大跌令財富縮水。 越來越多的潛在 購房者在不斷上漲的房價面前備受煎熬，又在中央政府 的 嚴厲調(diào)控聲中得到 一絲 慰藉 。 總之，一方面，調(diào)控 政策繼續(xù)趨緊 ；另一方面， 市場上升的因素依然存在 。 市場在 “看不見的手”和“看得見的手” 的博弈中保持 平穩(wěn) 發(fā)展。 行業(yè)分析 報告 27 5. 結(jié)束語 作為一個一線城市，深圳市房地產(chǎn)市場價格偏高是顯 而易見的。貨幣的過度供應(yīng)和住房短期供給的不足，是導(dǎo)致房地產(chǎn) 價格持續(xù) 過 高 的根本原因。 2021 年以來國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，主要是通過抑制投資投機需求、增加保障房供給、加強市場監(jiān)管等手段來遏制房價過快上漲。一系列政策的出臺使房地產(chǎn)市場交易量增長乏力，價格快速上漲的勢頭得到一定程度的遏制。 我們預(yù)計，深圳市 2021年房地產(chǎn)市場將 保持平穩(wěn) 發(fā)展。一方面， 市場 供給出現(xiàn) 偏緊 ， 需求依然旺盛， 房價上漲的 因素依然存在 ；另一方面，調(diào)控 政策繼續(xù)趨緊 。 兩者的博弈導(dǎo)致 房地產(chǎn)市場將 保持平穩(wěn)發(fā)展。 行業(yè)分析 報告 28 附錄 1 房地產(chǎn) 業(yè)拉動 GDP 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級具有重要作用。 房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及行業(yè)多。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的 25%、水泥的 70%、木材的 40%、玻璃的 70%和塑料制品的 25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。近年來房地產(chǎn)業(yè)投資額占城鎮(zhèn)投資總額比重一直保持在 20%以上。 圖 3 房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資及其占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 資料來源：國家統(tǒng)計局 ，鵬元整理 行業(yè)分析 報告 29 附錄 2 地方政府依賴 土地財政 招拍掛制 度是土地現(xiàn)實供應(yīng)的基本模式。自招拍掛實施以來，地方財政收入的一半來自于土地出讓收入。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的 40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的 60%以上。土地財政已成為越來越多的城市經(jīng)濟發(fā)展所依賴的模式。 表 11 2021～ 2021年土地出讓收入、地方財政收入 年度 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 土地出讓收入（萬億元） 地方財政收入（萬億元） 占比 % % % % 資料來源：國家財政部 ，鵬元整理 根據(jù) 財政部 2021年 3月 5日提請十一屆全國人大四次會議審議的《關(guān)于 2021年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與 2021年中央和地方預(yù)算草案的報告》 ， 2021年擬安排財政赤字 9,000億元，其中中央財政赤字 7,000億元，繼續(xù)代發(fā)地方債 2,000億元并納入地方財政預(yù)算。這樣的安排主要是考慮到 2021年財政收支矛盾仍然十分突出。 高額的土 地出讓收入有利于緩解地方財政收支矛盾 。此外 ，地方政府還以土地增值稅、企業(yè)所得稅等方式從事房地產(chǎn)企業(yè)獲得大量收益 。若房價 大幅跌落 ， 土地出讓收入 隨之銳 減，地方財政收支矛盾愈加突出，地方政府很 有 可能出臺政策 “ 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 ” 。 行業(yè)分析 報告 30 聲 明 本報告 版權(quán)為 鵬元資信評估 有限公司（以下簡稱 “ 本公司 ” ） 所有。 未經(jīng)書面許可，任何機構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、發(fā)表或引用。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并注明出處為 “ 鵬元評級 研究 ” ，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修 改。 本報告的信息來源于已公開的資料，本公司對該等信息的準確性、完整性或可靠性不作任何保證。本公司對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改。本公司、本公司 分析師 亦不因使用本報告或報告所載內(nèi)容引起的任何損失承擔任何責任。 分析師： 江杰 董斌 聯(lián)系電話： 075582872308 傳真： 075582872090 電子郵箱： 地址：福田區(qū)深南大道 7008 號陽光高爾夫大廈三樓