【正文】 也蘊藏著金融風(fēng)險 ? 如果央行決定人民幣匯率較大幅度升值，大量外資套利回流，房地產(chǎn)價格會較大幅度下跌， 會波及整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)業(yè) 資金斷鏈，價格下跌 ? 金融業(yè)呆壞賬增加 ? 農(nóng)民工失業(yè)，城市居民財產(chǎn)縮水，繼而國內(nèi)需求大落。 本幣大幅度升值 外資撤離 房地產(chǎn)價格下降 一旦 如果過快或過猛 ， 會波及整個國民經(jīng)濟 ， 包括： 金融機構(gòu)呆壞賬增加 ， 金融業(yè)受損； 房地產(chǎn)業(yè)資金斷鏈 ， 價格下跌； 農(nóng)民工失業(yè) ， 城市居民財產(chǎn)縮水 ， 繼而國內(nèi)需求大落 。 獲 取 匯 率升 值與資產(chǎn) 升 值雙 重收益 思考與練習(xí) ? ？其傳導(dǎo)到房價的兩個主要動因是什么 ? ? ? ? ? 房地 產(chǎn) 開 發(fā) ? 房地 產(chǎn)開發(fā) 的主要 參與 者 ? 房地 產(chǎn)開發(fā) 程序 ? 房地 產(chǎn)開發(fā) 的含 義 房地產(chǎn)開發(fā)的含義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)有廣義和狹義之分 ? 廣義的房地產(chǎn)開發(fā) 跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域 ,其活動內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計 、 征地拆遷 、 土地開發(fā) 、 各類房屋建造 、 工程驗收 、 經(jīng)營銷售 、 交付使用 、 售后管理和維修服務(wù)等 。 ? 狹義的房地產(chǎn)開發(fā) 是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行投資 、 建設(shè)和管理 ， 形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)過程 。 房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工作 ， 盡管從策劃到建成出售都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來組織操作的 ， 但是這個過程并非由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨自完成 ， 還必須有其他的參與者 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 政府有關(guān)部門 ? 建筑承包商 ? 金融機構(gòu) ? 房地產(chǎn)中介機構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 首要參與者 ， 是房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)想者和組織者 ,需要多方面的素質(zhì) 。 ? 要有敏銳的市場分析和判斷能力 ,能夠在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中找到成功的投資開發(fā)機會 。 ? 要有優(yōu)秀的組織能力 。 一個房地產(chǎn)項目需要許多人參與其中 ， 只有依靠開發(fā)商的統(tǒng)一組織 ， 才能保證整個項目的順利進行 。 ? 要有良好的公關(guān)技巧 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及諸多部門和單位 ， 需要開發(fā)商處理好各方面的關(guān)系 。 政府有關(guān)部門 ? 政府有關(guān)部門主要是以法規(guī) 、 政策和經(jīng)濟手段等對房地產(chǎn)開發(fā)活動進行宏觀調(diào)控與管理 。 ? 國土資源部門 → 主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)用地的審批和供應(yīng) 。 ? 城市規(guī)劃部門 → 主要負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開發(fā)是否符合城市規(guī)劃 。 ? 建設(shè)部門 → 主要負(fù)責(zé)建筑活動的監(jiān)督管理 。 ? 房地產(chǎn)管理部門 → 主要進行房地產(chǎn)市場管理 。 ? 環(huán)境保護 、 市政部門 、 文物部門等 也要在一定程度上參與房地產(chǎn)開發(fā)管理 。 政府有關(guān)部門 ? 政府部門有時也以開發(fā)商的身份參與房地產(chǎn)的開發(fā) ， 包括進行 安居房建設(shè) 、 基礎(chǔ)設(shè)施及其他一些公益項目的建設(shè) 。 ? 政府部門直接開發(fā)是出于改善人民的居住條件 、提高環(huán)境質(zhì)量 、 滿足公眾的整體需求等目的 。 建筑承包商 ? 建筑承包商是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的主體 。 建筑承包商按照合同的要求 ， 組織人員 、 設(shè)備 、 技術(shù)進行施工 ， 是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人 。 ? 我國建筑承包商分為以下三類 。 ? 施工總承包企業(yè) ? 專業(yè)承包企業(yè) ? 勞務(wù)分包企業(yè) 建筑承包商 ? 施工總承包企業(yè) → 可實行工程的施工總承包 ， 或?qū)χ黧w工程的施工承包 。 → 可全部自行施工 → 也可分包 （ 將非主體工程或勞務(wù)作業(yè) ） 給分包給專業(yè)承包企業(yè)和勞務(wù)分包企業(yè) 。 ? 專業(yè)承包企業(yè) → 可以承包施工總承包企業(yè)分包的工程或建設(shè)單位按規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工程 。 → 可全部自行施工 ， 也可分包 （ 將勞務(wù)作業(yè)分包給勞務(wù)分包企業(yè) ） 。 ? 勞務(wù)分包企業(yè) → 可以承接施工總承包企業(yè)和專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè) 。 金融機構(gòu) ? 金融機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要參與者 。 沒有金融機構(gòu)的參與 ， 絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都無法進行 。 ? 需要提供資金的金融機構(gòu) ， 也需要保險公司的參與 ? 在房地產(chǎn) 開發(fā)項目啟動時需要金融機構(gòu)提供資金 ， 在房地產(chǎn)市場交易過程中也 需要金融機構(gòu)對房地產(chǎn)消費者提供金融支持 。 房地產(chǎn)中介機構(gòu) ? 房地產(chǎn)中介機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢 、 房地產(chǎn)價格評估 、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介機構(gòu) 。 ? 房地產(chǎn)咨詢 機構(gòu) → 房地產(chǎn)咨詢 是 為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律 、 法規(guī) 、 政策 、信息和技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動 。 ? 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu) → 房地產(chǎn)價格評估是 指對房地產(chǎn)進行測算 ， 評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動 。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) → 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是 指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 投資決策分析階段 ? 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 建設(shè)實施階段 ? 房屋租售及物業(yè)管理階段 投資決策分析階段 ? 是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的一環(huán) 。 ? 提出投資開發(fā)設(shè)想 → 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己對市場的調(diào)查研究 ， 提出投資開發(fā)設(shè)想 ，包括 選定投資開發(fā)的地塊 、 投資的房地產(chǎn)種類等 。 ? 項目可行性研究 → 房地產(chǎn)開發(fā)商提出的投資開發(fā)設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景 ，需要進行可行性研究 。 → 可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目 投資決策的依據(jù) ， 也是 政府是否批準(zhǔn)此項目立項 ， 銀行是否同意給予資金支持等的重要依據(jù) 。 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 這一階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備 ， 包括以下幾個方面的工作 。 ? 獲得土地使用權(quán) ? 征地與拆遷 ? 工程勘察與設(shè)計 ? 施工現(xiàn)場的 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” ? 建設(shè)工程招標(biāo) 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 獲得土地使用權(quán) → 房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)的取得途徑主要有出讓 、 轉(zhuǎn)讓和劃撥等 。 → 土地使用權(quán)出讓 是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為 ， 有 拍賣 、 招標(biāo) 、協(xié)議和 掛牌 等方式 。 → 掛牌出讓國有土地使用權(quán) ， 是指出讓人發(fā)布掛牌公告 ， 按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布 ， 接受競買人的報價申請并更新掛牌價格 ， 根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為 。 掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo) 、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點 ， 是具有公開 、 公平 、 公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式 ， → 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 是指土地使用權(quán)的再次讓渡 。 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 征地與拆遷 → 主要是指土地征收和房屋拆遷 。 → 它一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的一個具體業(yè)務(wù) ， 另一方面也涉及土地和房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ， 因而是一項政策性很強的工作 。 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 工程勘察與設(shè)計 → 是實施具體建設(shè)項目技術(shù)方面的基礎(chǔ)性工作 。 → 一般由開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的投資咨詢及設(shè)計單位進行 。 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 施工現(xiàn)場的 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” → 房地產(chǎn)開發(fā)商正式取得土地使用權(quán)后 ， 必須對準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的施工現(xiàn)場進行 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 的開發(fā)建設(shè) 。 三通指通電 、 通水 、 通道路 ， 七通指通電 、 通水 、 通道路 、 通排水 、 通煤氣 、 通熱 、 通郵 ， 一平指平整土地 。 前期準(zhǔn)備工作階段 ? 建設(shè)工程招標(biāo) → 即 選擇合適的承包商和監(jiān)理單位 。 → 通過招標(biāo) ， 選擇合適的承包商 ， 以確保工程投資不超過預(yù)算 、 質(zhì)量符合設(shè)計要求 、 工期達到預(yù)期目標(biāo) 。 → 確定了工程承包商后 ， 還要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位 ， 以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理 。 建設(shè)實施階段 ? 是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程 ， 是最終完成開發(fā)任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 在這一階段 ， 主要完成以下工作 。 → 組織施工 → 工程監(jiān)理 → 竣工驗收 ：驗收合格正式移交房地產(chǎn)開發(fā)商或購買者或租用者 。 房屋租售及物業(yè)管理階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收后 ， 通過房屋的租售和物業(yè)管理 ， 開發(fā)商回收投資 ， 實現(xiàn)利潤 。 → 房屋租售 符合規(guī)定的可以在施工期間預(yù)售 。 居住物業(yè)通常以出售為主 ， 寫字樓 、 酒店 、 商業(yè)用房和工業(yè)廠房 ， 常常是出租和出售并舉 ， 以出租為主 。 房屋租售要做好營銷工作 。 → 物業(yè)管理 是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù) 。 對于出售型物業(yè) ， 物業(yè)管理服務(wù)影響到房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象 。 對于出租型物業(yè) ， 開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者 ， 要進行有效的物業(yè)管理 ， 以保持物業(yè)對租客的吸引力 。 思考與實踐 ? ? ? ? 房地 產(chǎn) 流通及其 經(jīng)營 ? 商品房 銷 售 ? 房屋租 賃 ? 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地 產(chǎn) 中介服 務(wù) 及物 業(yè) 管理 ? 房地 產(chǎn) 中介服 務(wù) 的行 業(yè) 管理 內(nèi) 容 ? 物 業(yè) 管理的含 義與內(nèi) 容 ? 房地 產(chǎn) 中介服 務(wù) 的含 義 及特點 思考與實踐 ? ?各需要注意什么問題？ ? ? ? ?