【正文】 無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。 如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園項目，企業(yè)賬面配套設(shè)施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實地檢查發(fā)現(xiàn)有 1000平方米商業(yè)門臉已對外出租（出租收入已按規(guī)定申報納稅），經(jīng)進一步詢問會計承認了將成本已計入開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本，少納所得稅 330000元的事實。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 83 84 （ 4）審查銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 84 85 常見問題： A、竣工待售甚至已售的房地產(chǎn)不及時進行竣工決算。一方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應(yīng)計入財務(wù)費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。由此造成稅務(wù)機關(guān)無法準確地稽征企業(yè)所得稅、土地增值等各種稅款。 B、有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 C、重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 85 86 （ 5）稅前扣除的銷售成本是否進行會計和稅法差異的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。 計算公示中“成本對象總成本”一般指“開發(fā)成本” 科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本前的期末余額按稅收政策調(diào)整后的計稅成本。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費用的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 案 例 ： 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 87 88 B、預(yù)提費用的納稅調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 會計上往往會對公共配套設(shè)施費進行預(yù)提。 案 例 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 88 89 注意外資房企業(yè)規(guī)定不同 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 62號 預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費的差額，在配套設(shè)施工程結(jié)束當(dāng)年調(diào)整成本費用。 配套設(shè)施費預(yù)提比例＝ 配套設(shè)施的概算數(shù) /預(yù)計完工年限來確認每年的預(yù)提數(shù)。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 89 90 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 可售單位工程成本費用 ＝可售總成本費用 247。 總可售面積 可售總成本費用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 本期可列支工程成本費用 =可售總成本費用 /總可售面積 已售面積 +預(yù)提成本費用 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 90 91 審查總出售面積的確定是否正確 國稅發(fā) 【 2023】 142號 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積 國稅發(fā) 【 2023】 31號 無明文規(guī)定， 企業(yè)會在 設(shè)計面積、建筑面積和實測面積 作文章。 （ 1）熟悉商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤 規(guī)則 （ 2） 注意私改規(guī)劃提高“容積率 ” 增加銷售面積的行為 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 91 92 私改規(guī)劃提高“容積率 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，以盡可能擴大建筑面積。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 92 93 （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費用。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 93 94 維修基金的管理 模式 稅收政策的規(guī)定 開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 94 95 “預(yù)提的維修基金不得扣除”的理解 預(yù)提的維修基金是指房地產(chǎn)企業(yè)按照銷售合同的約定計提的 未來質(zhì)量保證期限內(nèi)的修理修繕費用 ，不是歸屬全體業(yè)主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。 《 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。凡未按規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書、使用說明書或者未按住宅質(zhì)量保證書的承諾進行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要依據(jù) 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 》進行處罰。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 96 97 （三）土地閑臵費的檢查 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 》 、 《 閑臵土地處理辦法 》 規(guī)定： 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，超出轉(zhuǎn)讓合同約定的動工日期 1年未動工開發(fā)，可以 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20％的土地閑臵費，滿 2年未動工開發(fā)，可以無償收回土地使用權(quán) 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 97 98 財基字 [1995]938號 以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑臵費，或因滿 2年未動工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計入當(dāng)期管理費用。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 98 99 國稅發(fā) ? 2023? 31號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑臵費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計入成本對象的施工成本” 差異較大，應(yīng)關(guān)注由此引起的暫時性差異的納稅調(diào)整問題。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 99 100 （三）成本對象報廢或毀損損失 國稅發(fā) ? 2023? 31號 成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。 稅法上的這一規(guī)定實際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會計處理的規(guī)定（見 《 企業(yè)會計制度 》 第 32條） 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 100 101 國家稅務(wù)總局令第 13號（內(nèi)資企業(yè)） 在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報廢、拆除在建工程項目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報廢或削價處理等發(fā)生的損失。 外資企業(yè) 應(yīng)提供有關(guān)說明資料、內(nèi)部或外部鑒定證明；但不需報批。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號 自 2023年 1月 1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 102 103 國稅發(fā) ? 2023? 31號 （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時， （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 103 104 104 105 演講完畢，謝謝觀看！