【正文】 第三產(chǎn)業(yè)的遲緩發(fā)展，已嚴重影響國民經(jīng)濟整體效益的發(fā)揮。加大住房建設(shè)投資，積極發(fā)展房地產(chǎn)市場，可以在較短時間內(nèi)，明顯提高服務(wù)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重。實現(xiàn)五中全會提出的對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略調(diào)整的任務(wù)?！　〖尤隬TO后，對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全面利好。如沒有意外情況發(fā)生，我國將在明年上半年加入WTO，十五計劃所指導的國民經(jīng)濟發(fā)展將是在中國加入世貿(mào)組織后新的發(fā)展階段。加入WTO對我國經(jīng)濟與社會發(fā)展影響是巨大和深遠的，所有行業(yè)都將最終在國際競爭中決定進退取舍。盡管我國談判代表會努力爭取緩沖期的時限以保護劣勢產(chǎn)業(yè)，但比保護落后更為有效的無疑是確定支持與發(fā)展本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。　　房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，在我國房地產(chǎn)業(yè)充分對外開放的條件下，目前港資、外資和合資企業(yè)只占20%，80%以上的企業(yè)是國內(nèi)企業(yè)。加入WTO后，對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全面利好。這包括：⑴降低關(guān)稅有利于降低建安成本；⑵實行國民待遇將有利于境外人士購房；⑶開放服務(wù)貿(mào)易，包括開放金融、保險、零售商業(yè)會促進寫字樓和商場的銷售；⑷國外金融機構(gòu)的進入會加快我國住房金融的完善；⑸汽車等代步工具加快進入家庭將有利于影響郊外流動，使開發(fā)空間擴大；⑹開放農(nóng)業(yè)會促進農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營以降低成本，由此會造成大量農(nóng)民進城，對小城鎮(zhèn)發(fā)展提出新的要求。等等。　　當然，外國資本如果大量進入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域也會帶來激烈的競爭。為應(yīng)付這種競爭，也需要我們有較為強大的、具有品牌優(yōu)勢的企業(yè)去與之抗衡。因此，加入WTO的前景也要求中國更加重視房地產(chǎn)業(yè)?！　⌒陆?jīng)濟、新空間互聯(lián)網(wǎng)正走向同傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)不應(yīng)搞成泡沫經(jīng)濟，而應(yīng)是搞鼠標加水泥，即新經(jīng)濟和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。從信息產(chǎn)業(yè)注入到房地產(chǎn)來看，產(chǎn)生了電訊入戶、光纜寬帶入戶、網(wǎng)絡(luò)入戶等需求；從住宅與房地產(chǎn)反射到信息產(chǎn)業(yè)方面來看，已出現(xiàn)了智能住宅，進而將出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，現(xiàn)在網(wǎng)上商務(wù)已經(jīng)逐漸開始，而今后網(wǎng)上購物也會開展起來。我認為這將是中國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展的重要方向，也是中國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品科技含量、更好地適應(yīng)市場需求的重要發(fā)展方向。 　　我認為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)作用主要有三：第一、縮短供應(yīng)鏈，讓企業(yè)或者個人能夠通過互聯(lián)網(wǎng)來實行網(wǎng)上訂貨或者網(wǎng)上看房選房?！　〉诙?、優(yōu)化住房功能，包括發(fā)展智能住房使得居民在房屋中上網(wǎng)很容易，物業(yè)管理很方便?！　〉谌?、拓展多種服務(wù)，包括用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)實行網(wǎng)絡(luò)購物、定票、定餐，等等?！　∈欠衲芡冗M的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟結(jié)合，將是對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的考驗；是否能在傳統(tǒng)經(jīng)濟里立足，也將是對網(wǎng)絡(luò)公司生命力的考驗?！　∪?、幾個關(guān)注的問題　　資本流向①國際資本流向?qū)ξ覈康禺a(chǎn)業(yè)的影響也應(yīng)更多關(guān)注。從1997年開始的東南亞金融風暴造成亞洲資金外流，流到美國的資金有約3000億美元左右。因為美國確實存在著新經(jīng)濟，不少資金就流到了美國股票市場，造成了美國那斯達克股市的火爆。美國的經(jīng)濟繁榮已持續(xù)了１１０個月，對股市的拉動同時也拉動了美國的房地產(chǎn)市場，有些美國經(jīng)濟學家認為，從房市上漲獲益的美國家庭遠遠高于從股市上收益的家庭。這里即有新經(jīng)濟，也有國際熱錢的推動?！　〉乾F(xiàn)在情況發(fā)生了變化，網(wǎng)絡(luò)發(fā)展中出現(xiàn)的泡沫最近有一種破滅的明顯跡象。美國納斯達克指數(shù)從5600點降至3100點（現(xiàn)在僅2400點左右）,現(xiàn)在３８０家上市的網(wǎng)絡(luò)，目前有200家已經(jīng)難于支撐。這里主要有兩個方面的原因，一是新經(jīng)濟發(fā)展當中確實有一些泡沫；再一個是行政力量對于經(jīng)濟的影響，包括用司法手段肢解微軟，和用經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段大幅度降息。美國經(jīng)濟出現(xiàn)衰退跡象，資本出現(xiàn)外流?！　∨c此種情況同時出現(xiàn)的，是亞洲、經(jīng)濟的恢復、外貿(mào)的增長所造成的國際資本信心的回歸。我國外資增長強勁、國際金融資本回流將是一種趨勢。而這些 資本將有可能回流到哪些國家？應(yīng)該說中國不僅具有東南亞國家經(jīng)濟發(fā)展的一般優(yōu)勢，而且具有即將加入WTO，進一步打開經(jīng)濟大門的特殊優(yōu)勢。 　　國際資本在中國有可能流向哪些產(chǎn)業(yè)呢？根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計，目前中國市場上99％的消費品是供過于求和供求平衡，其中供過于求的已占到７５％，造成工業(yè)生產(chǎn)能力大約有３５％閑置。同時發(fā)生的是中國的房地產(chǎn)業(yè)銷售額持續(xù)三年大幅度增長。這種明確的信息已使得外資不僅要做以后房屋樓宇的購買者，也將愿做投資者。不少投資人看好明年中國的房地產(chǎn)業(yè)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既加劇了國際競爭，又提供了抓住機遇，擴張和改制的機會。所以我認為有理由相信，明后兩年，中國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)將進入又一個新發(fā)展期，這將是以國內(nèi)外的真實需求為市場基礎(chǔ)、以國際化競爭增強為特點的新的發(fā)展時期。 　?、诮鼛啄晖赓Y持續(xù)下降，有探底反彈的可能③房地產(chǎn)資本市場（股市）有新的機遇　　房地產(chǎn)周期問題　　①房地產(chǎn)周期與我國經(jīng)濟發(fā)展（GDP）正相關(guān)房地產(chǎn)有周期性發(fā)展的規(guī)律。從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來看，自改革開放以來，在我國二十年的發(fā)展過程中已出現(xiàn)了三個發(fā)展期。它與我國經(jīng)濟發(fā)展周期基本一致，而且與住宅與房地產(chǎn)業(yè)的三次大的政策性突破直接關(guān)聯(lián)?！　〉谝淮未蟮耐黄剖且?980年4月2日小平同志關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的重要講話為標志，進而拉開了我國住房商品化和社會化的序幕。1987年，深圳經(jīng)濟特區(qū)率先實行土地使用權(quán)有償出讓，拍賣了我國第一塊土地，確定了土地作為重要的生產(chǎn)要素可以有償使用，逐步形成了土地價值和土地收益觀念，建立了社會資源配置的一種新機制?！　〉诙未蟮耐黄剖且?988年全國人大修改憲法，規(guī)定：土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓為標志，為中國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。92年隨我國經(jīng)濟走出低谷，加之此時小平南巡講話進一步解放了人們的思想，在有利的政治、經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)得到全面快速發(fā)展。盡管在某些區(qū)域出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)虛熱，但從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、發(fā)展速度、政策規(guī)范程度等方面看，房地產(chǎn)業(yè)在全國得到了較快發(fā)展。 　　第三次大的突破是以1998年國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化等政策為標志，鼓勵居民消費熱點轉(zhuǎn)向住房，國家努力支持以住房建設(shè)啟動經(jīng)濟，造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好機遇。隨后建設(shè)部頒布了一系列的政策、規(guī)定。延續(xù)了近50年的住房實物分配制度得以終結(jié)，從而帶來房地產(chǎn)業(yè)一系列變化和供銷兩旺的形勢。這是打破舊體制建立新機制的重大舉措，需求拉動生產(chǎn)，是健康的發(fā)展類型。本屆建設(shè)部功不可沒。由此也開始了我國房地產(chǎn)業(yè)的又一個發(fā)展期。 　　②我國房地產(chǎn)業(yè)正處于新的復蘇增長階段有人擔心現(xiàn)在會不會出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過熱？從目前供銷兩旺和住房需求發(fā)展的態(tài)勢看，市場仍有較大的容量，大可不必危言聳聽?！　〗Y(jié)構(gòu)調(diào)整問題①中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀由于歷史發(fā)展的原因，我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重先天不足，嚴重缺乏應(yīng)有的投入，房地產(chǎn)企業(yè)存在小、散、差等缺陷。小是規(guī)模小。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足三千萬元，很多企業(yè)是靠空手道起家，靠四兩撥千斤發(fā)展，靠銀行高負債維持生產(chǎn)。國內(nèi)最大的房地產(chǎn)集團資產(chǎn)規(guī)模也不過幾百億元，比香港房地產(chǎn)大企業(yè)動輒上千億、幾千億元差得太遠。散是數(shù)量多而散?，F(xiàn)在全國共有25，000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如上海市開發(fā)企業(yè)4000家。差是資質(zhì)差。%，%。同香港10家房地產(chǎn)大企業(yè)開發(fā)量占全港的70%的狀況相反，我們內(nèi)地每年房地產(chǎn)開發(fā)量的70%是由三級資質(zhì)或沒有資質(zhì)的企業(yè)來完成的?！　、谝?guī)?；?、集團化和結(jié)構(gòu)升級　　住宅聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)化(1) 產(chǎn)業(yè)定位問題住宅與房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，之所以在此時提出這個問題，原因：九五計劃已接近于實現(xiàn)，十五計劃正在制訂。九五計劃曾將石油化工、電子、汽車和建筑業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但在這五年中，住房已成為人們的消費熱點，住房建設(shè)已成長為國民經(jīng)濟新的增長點。是否應(yīng)在十五計劃中明確住宅與房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，采取進一步鼓勵發(fā)展的政策，是擺在我們面前的迫切問題（2）產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化問題　　目前，我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平仍然十分低下。對此，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心聶梅生教授歸結(jié)為：一個落后住宅產(chǎn)業(yè)的改革與發(fā)展落后于住房制度改革；四個跟不上規(guī)劃設(shè)計跟不上不斷更新的房地產(chǎn)開發(fā)需求；標準規(guī)范的制定跟不上規(guī)劃設(shè)計的要求；技術(shù)開發(fā)與推廣跟不上住宅建設(shè)的要求；住宅部品生產(chǎn)跟不上住宅建筑體系集成的要求；。住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)的分布零散、混亂、科技力量薄弱（行業(yè)科技貢獻率僅為26%）缺乏行業(yè)龍頭骨干企業(yè)，嚴重制約了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。　　隨著科學技術(shù)的迅猛發(fā)展，住宅的科技含量不斷增加，新型建材、建筑節(jié)能、住宅智能化等方面均提上日程，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化對房地產(chǎn)開發(fā)提出挑戰(zhàn)，科技進步成果對住宅應(yīng)用所形成的附加值已被逐漸認識。現(xiàn)在，要找準住宅建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)和產(chǎn)品，遵循系列化開發(fā)、集約化生產(chǎn)、商品化供應(yīng)、社會化服務(wù)的原則，加速住宅建設(shè)的現(xiàn)代化。　　盡快建立起住宅建設(shè)現(xiàn)代化的框架體系。主要包括技術(shù)保障體系，統(tǒng)一技術(shù)標準、設(shè)計規(guī)范；建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系；部品體系；智能化技術(shù)體系；節(jié)能及新能源開發(fā)技術(shù)體系；質(zhì)量保證體系等。要提倡新建住宅要有超前意識，其標準和面積都應(yīng)超過現(xiàn)有住宅水平，使新建住宅再過30年也不落后?！　〖瘓F采購要組成一批房地產(chǎn)大企業(yè)大集團。四中全會強調(diào)要堅持抓大放小，培育實力雄厚、競爭力強的企業(yè)集團。按其要求，我國其它的支柱產(chǎn)業(yè)如石油化工、電子、汽車等，都先后組建了大型的企業(yè)集團。相比之下，我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)還相對弱小，缺乏強有力?quot。領(lǐng)頭羊。實施產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略重組是改變這種局面的出路。我們設(shè)想通過產(chǎn)業(yè)重組，使每個大中城市都能形成兩三家乃至五六家大型房地產(chǎn)集團，使中國真正出現(xiàn)一批房地產(chǎn)大企業(yè)?！　蟹康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大戰(zhàn)略性重組的力度黨的十五屆四中全會確定了從戰(zhàn)略上調(diào)整國有經(jīng)濟布局方針，要求堅持有進有退、有所為有所不為。房地產(chǎn)業(yè)是競爭性行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是多種所有制結(jié)構(gòu)發(fā)展比較好的行業(yè)，從數(shù)量上看，國有企業(yè)在多種所有制結(jié)構(gòu)中比重呈下降趨勢，%%。對國有房地產(chǎn)企業(yè)要實行以退為主的方針，其中的多數(shù)國有企業(yè)，將按照《決定》中提出的競爭性領(lǐng)域中具有一定實力的企業(yè)，要吸引多方投資加快發(fā)展的要求，加快國企的股份化改造。十五屆五中全會又進一步提出了國有大中型企業(yè)要進一步深化改革，成為市場競爭的主體，鼓勵國有大中型企業(yè)通過規(guī)范上市、中外合資和相互參股等形式，實行股份制。通過多種方式擴大投資來源，國有經(jīng)濟可以不控股或不占股?！　∞D(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理機制?！　∫?guī)模大并不等于強，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的根本目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率，通過規(guī)模經(jīng)濟降低成本，提高其抵抗市場風險的能力。因此，建立好的經(jīng)營管理機制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。首先要按現(xiàn)代企業(yè)制度，真正做到政企分開。政府部門不應(yīng)干涉房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動，要求企業(yè)去完成本應(yīng)由政府去實現(xiàn)的目標，或按對政府機構(gòu)的要求去要求企業(yè)，更不應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)看成是政府的小金庫，隨意從企業(yè)抽取資金。其次，要解決國有房地產(chǎn)企業(yè)的激勵機制和約束機制的問題，大膽探索和試點適合國有企業(yè)經(jīng)營管理的新思路。房地產(chǎn)業(yè)屬于高風險行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營管理者對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。應(yīng)使其持有股權(quán)或期股，調(diào)動管理者的積極性，同時建立有效的約束機制。第三，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的職責，形成各負其責、協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)?！　“l(fā)展住房商業(yè)，形成房地產(chǎn)流通大企業(yè)要積極發(fā)展住房商業(yè)機構(gòu)。在我國，原來是重建設(shè)、輕消費，現(xiàn)在沒認識到的是重產(chǎn)銷、輕流通?，F(xiàn)在住房銷售的方式就象在電視機廠門口賣電視，或是趕大集式的展銷會等較為原始的房屋交易方式，沒有形成商業(yè)企業(yè)和正常流通業(yè)務(wù)，沒有正式的商業(yè)庫存，于是處于正常流通中的成品房便被認為是積壓空置，而從事流通，即買賣房屋的被稱為炒賣。實際上住房商業(yè)流通業(yè)務(wù)的發(fā)展是非常重要的，韓國住房大企業(yè)中，有的僅30%的經(jīng)營額來自房地產(chǎn)開發(fā)，而70%來自房屋經(jīng)營。贏利是可觀的?！　∨f房交易更需要改變目前的集市貿(mào)易方式。在1991年，世界銀行就針對中國的住房改革提出了培育住房流通領(lǐng)域大企業(yè)的設(shè)想。提出了應(yīng)當切斷工作單位與住戶之間住房選擇的聯(lián)系，成立住房出租公司的總體戰(zhàn)略。培育住房流通領(lǐng)域大型企業(yè)對于生產(chǎn)與消費的正常進行是十分必要的。消化空置的商品住宅和廉組房的出租經(jīng)營，也在呼喚流通領(lǐng)域大企業(yè)的形成。目前培育住房流通領(lǐng)域大企業(yè)亟待引起重視。流通領(lǐng)域企業(yè)需要有雄厚的資金實力從事房屋收購、裝修、出租、再出租、再銷售等吞吐業(yè)務(wù)。組建流通領(lǐng)域大企業(yè)還需要國家給予扶持政策。 　　金融化問題住房建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)存在特殊關(guān)系，房地產(chǎn)的深化發(fā)展越來越離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性也在增強。在一定程度上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模取決于金融服務(wù)的程度，依托于直接融資、間接融資、金融工具的拓展與創(chuàng)新?！　￠g接融資如國外房地產(chǎn)的信貸一般要占社會信貸總額的30％，而其中個人貸款又占房地產(chǎn)信貸總額的70％，這樣個人住房貸款大致上占社會信貸總額的21％，而在我國，在住房金融大大發(fā)展了以后，％左右。％左右，這個數(shù)額今年有較大的增長，但從比例上看還是很低的?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)時間長，一般要25年，而銀行提供的貸款貸期短，使開發(fā)企業(yè)擔負的擔子太重。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的負債是由于前幾年國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整而形成的，并不是市場機制作用的結(jié)果，它已嚴重影響了開發(fā)企業(yè)的進一步發(fā)展，因此需要加以妥善解決。對于有發(fā)展?jié)摿Φ拇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)可以采用以下解決辦法：一是停息掛帳，二是實行債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)。以減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力，卸掉歷史的包袱，輕裝上陣。此外，銀行應(yīng)確定適合房地產(chǎn)業(yè)特點的貸款期限，以符合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，才能解決問題，以避免房地產(chǎn)企業(yè)借短債搞開發(fā)，?quot。倒賬度日的現(xiàn)象?！　≈苯尤谫Y任何企業(yè)都要將本求利，企業(yè)也應(yīng)當有資本金，但不少房地產(chǎn)企業(yè)都缺這一塊注入。國家或地方政府向房地產(chǎn)企業(yè)中的骨干企業(yè)直接補充資本金。這不是不可以做得到的。在國有資本退出一些領(lǐng)域時，更要及早提醒大家注意。如果出售的國有股權(quán)能有一定的資金回流，不應(yīng)當把它投向沒有前途的過剩加工業(yè)，更不應(yīng)用它來補貼行政支出，而應(yīng)把它投向有發(fā)展前途的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。有了充足的資本，大型房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過市場機制的運作，建立以資本為紐帶的、符合市場經(jīng)濟要求的企業(yè)集團；或者在新的基礎(chǔ)上改制擴股，吸收更多的社會資本入股，辦成更加有實力的大型企業(yè)?！　?