銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究-資料下載頁(yè)
2025-06-22 22:24本頁(yè)面
【正文】 各部門要以創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境為契機(jī)，積極轉(zhuǎn)變職能，簡(jiǎn)化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)，對(duì)政府凈化市場(chǎng)取消和降低的費(fèi)用落到實(shí)處，做到令行禁止，使住房?jī)r(jià)格回歸到合理區(qū)間。 適當(dāng)控制開發(fā)商的利潤(rùn)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司平均11%的利潤(rùn)率，在全社會(huì)各行業(yè)中，是相當(dāng)高的。在建設(shè)大銀川帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步大發(fā)展的形勢(shì)下，這個(gè)水平總體是在合理區(qū)間。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家規(guī)定利潤(rùn)率要控制在3%以下。對(duì)其他商品房，政府不做規(guī)定，讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)。在控制并降低過高房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)要降低，成本要控制，經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓金要免。這表明各方面都在為降低房?jī)r(jià)做貢獻(xiàn)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中崛起并受益大的房地產(chǎn)開發(fā)商，無(wú)疑也應(yīng)該有所貢獻(xiàn)，把利潤(rùn)率讓下一、二個(gè)點(diǎn)，控制在10%以下，從而把房?jī)r(jià)降下來(lái)。 （三）做大做強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)向集團(tuán)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展 受房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)誘惑，社會(huì)資本尤其是民營(yíng)資本快速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，使我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增長(zhǎng)迅猛，截止8月末，全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)252家，我市達(dá)185家（永賀兩縣5家）%，比2001年末增加近40家，目前有開發(fā)工作量的不足120家，僅占65%。企業(yè)數(shù)量過大。全部企業(yè)中一、二級(jí)企業(yè)僅為16家，占 %，而全年開發(fā)量過2 萬(wàn)平方米者不足30家。我市企業(yè)目前已顯示出規(guī)模小、實(shí)力弱的基本特征，缺乏集團(tuán)化、規(guī)模經(jīng)營(yíng)企業(yè)，無(wú)法抗?fàn)幰堰M(jìn)入西部城市逐步搶灘銀川市場(chǎng)的外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)。為此，建議如下： （1）嚴(yán)格控制企業(yè)的數(shù)量。在開發(fā)企業(yè)的審批上，嚴(yán)格把關(guān)，將那些拼湊人員、靠貸款無(wú)實(shí)力又無(wú)開發(fā)業(yè)績(jī)的企業(yè)取締，將現(xiàn)有的企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)提高，促進(jìn)我市企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)行兼并重組，向集團(tuán)化邁進(jìn)，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有力于新區(qū)的整體開發(fā)和舊城的成片改造。 （2）培育優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有賴于優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)的支撐和帶動(dòng)，銀川市的工商業(yè)發(fā)展過程中，政府對(duì)骨干企業(yè)采取措施加以扶持，而對(duì)于起步晚發(fā)展快帶動(dòng)作用明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，政府同樣要采取措施培育扶持優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)，處理好引資來(lái)扶持地方優(yōu)勢(shì)骨干龍頭企業(yè)的關(guān)系，畢竟為財(cái)政做貢獻(xiàn)的是優(yōu)勢(shì)龍頭企業(yè)。僅2001年我市16家一、 %。西安近年來(lái)在外省企業(yè)大舉進(jìn)入時(shí)，新區(qū)的開發(fā)仍向地方企業(yè)傾斜，反過來(lái)舊城改造的難點(diǎn)又依托這些企業(yè)來(lái)承擔(dān)，即調(diào)動(dòng)了企業(yè)的積極性又為政府分憂，同時(shí)達(dá)到建設(shè)新區(qū)改造舊城的目的。建議我市在土地供給、新區(qū)開發(fā)、舊城改造上向優(yōu)勢(shì)龍頭企業(yè)傾斜，并配以經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)調(diào)整弱化其利潤(rùn)收益。 （3）用優(yōu)惠的政策吸引企業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)對(duì)資源的配置起基礎(chǔ)性作用，企業(yè)發(fā)展空間擴(kuò)大，企業(yè)走出寧夏面向全國(guó)有利于拓展市場(chǎng)空間，促進(jìn)發(fā)展，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的向外拓展帶出去的則是資金、人才和技術(shù)，面對(duì)銀川經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺資金、缺人才的現(xiàn)實(shí)，不易鼓勵(lì)企業(yè)的外向發(fā)展。2001年許多企業(yè)在外地及市縣開發(fā)，今年19月份在外地開發(fā)企業(yè)超過20家，其中不乏一二級(jí)企業(yè)，開發(fā)量過億元,施工規(guī)模30多萬(wàn)平方米。因此要用優(yōu)惠的政策凝聚企業(yè)，留住資金來(lái)建設(shè)我們的大銀川。 （四）激活住房二級(jí)市場(chǎng)，繁榮住房一級(jí)市場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)住房一級(jí)市場(chǎng)的活躍，就要使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力。目前銀川市場(chǎng)住宅需求當(dāng)中，以銀川當(dāng)?shù)鼐用駷槎?，而二次?gòu)房改善居住環(huán)境愿望較濃，房屋變現(xiàn)由二級(jí)市場(chǎng)決定，二級(jí)市場(chǎng)是“泵”，是資金的放量器，循環(huán)起來(lái)，才能帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的繁榮。目前上海、北京等地已取消審批，降低門檻，二級(jí)市場(chǎng)很火，西安雖今年8月才開放二級(jí)市場(chǎng)，但取消準(zhǔn)入制,門檻低，運(yùn)作靈活。我市目前整個(gè)一、二級(jí)市場(chǎng)從銷售到辦證手續(xù)雜、環(huán)節(jié)多、費(fèi)用高,不利于二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，因此要取消審批，簡(jiǎn)化程序，降低費(fèi)用，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)大型超市，激活二級(jí)市場(chǎng)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮。 （五）多管齊下，提高居民住宅消費(fèi)能力 適時(shí)啟動(dòng)住房補(bǔ)貼。深化住房制度改革的目標(biāo)是停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。因此，要積極深化住房改革，適時(shí)推出住房貨幣化分配辦法，啟動(dòng)住房補(bǔ)貼，從而提高居民對(duì)住宅的消費(fèi)能力。 擴(kuò)大住房公積金個(gè)人貸款規(guī)模。銀川地區(qū)截止2001年末，%，%，%，最長(zhǎng)年限15年，最多可貸15萬(wàn)元。針對(duì)銀川市居民已成為住宅消費(fèi)主體，且七成以上居民貸款買房的實(shí)際，要提高住房公積金歸集率，擴(kuò)大住房公積金個(gè)人貸款規(guī)模，體現(xiàn)政策性金融的作用，提高居民購(gòu)買支付能力。 努力提高城鎮(zhèn)居民的收入。近年來(lái)我市居民收入不斷提高，%，扣除價(jià)格因素影響，%，%。在收入增長(zhǎng)的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民用于住房方面的支出成倍增長(zhǎng)，%。因此要努力改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境，擴(kuò)大就業(yè)渠道，繼續(xù)加大增資力度，促進(jìn)居民收入的不斷增長(zhǎng)，從而提高居民對(duì)住宅的消費(fèi)能力。 （六）、以新區(qū)建設(shè)為突破口，促進(jìn)三區(qū)兩縣住宅業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展 今年，市委、市政府把建設(shè)大銀川，加快現(xiàn)代化區(qū)域中心城市建設(shè)步伐放在首位，以新區(qū)的建設(shè)為突破口，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)重點(diǎn)的西移。我們認(rèn)為，加快區(qū)域中心城市建設(shè)，要以住宅與房地產(chǎn)開發(fā)為先導(dǎo)，安居才能樂業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有不可替代的先導(dǎo)性和輻射功能，積聚效應(yīng)明顯，是城市經(jīng)濟(jì)起飛的龍頭。2001年，25%的外省及市縣購(gòu)買大軍，已反映出銀川市區(qū)域中心城市的輻射功能，2002年上半年新批的5000入戶者中，購(gòu)房入戶者占一半。住宅與房地產(chǎn)業(yè)十幾年的發(fā)展也充分體現(xiàn)了其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和靈敏性作用。在政府財(cái)力有限的情況下，要利用房地產(chǎn)業(yè)擁有的資金優(yōu)勢(shì)，利用土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，以發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向配置土地資源，使其優(yōu)先開發(fā)建設(shè)新區(qū)，擴(kuò)大住宅建設(shè)空間，通過新區(qū)建設(shè)，營(yíng)造現(xiàn)代城市居住區(qū)，并以此為紐帶，帶動(dòng)新城區(qū)住宅建設(shè)與消費(fèi)的升溫，以低價(jià)位的居住環(huán)境吸引人流，聚集人氣，從而集結(jié)物流、資金流，通過多層次住房消費(fèi)促進(jìn)整個(gè)新城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。實(shí)現(xiàn)在建設(shè)大銀川的過程中，通過住宅消費(fèi)帶動(dòng)人口擴(kuò)張向西集聚，農(nóng)村向縣城集聚的良性循環(huán)。在新區(qū)、新城區(qū)建設(shè)的同時(shí)，適度改造老城區(qū)，加快建設(shè)永寧、賀蘭兩縣，促進(jìn)大銀川整個(gè)城市住宅與房地產(chǎn)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。 課題組組長(zhǎng)：劉生 昝世英 成 員：趙玲 孟憲紅 秦榮 馬建琴 23 / 23
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