銀川市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究(參考版)
2025-06-25 22:24本頁面
【正文】 課題組組長：劉生 昝世英 成 員：趙玲 孟憲紅 秦榮 馬建琴 23 / 23。在新區(qū)、新城區(qū)建設的同時，適度改造老城區(qū)，加快建設永寧、賀蘭兩縣，促進大銀川整個城市住宅與房地產(chǎn)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。在政府財力有限的情況下，要利用房地產(chǎn)業(yè)擁有的資金優(yōu)勢，利用土地一級市場的壟斷，以發(fā)展目標為導向配置土地資源，使其優(yōu)先開發(fā)建設新區(qū)，擴大住宅建設空間，通過新區(qū)建設，營造現(xiàn)代城市居住區(qū)，并以此為紐帶，帶動新城區(qū)住宅建設與消費的升溫，以低價位的居住環(huán)境吸引人流，聚集人氣，從而集結(jié)物流、資金流，通過多層次住房消費促進整個新城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。2001年，25%的外省及市縣購買大軍，已反映出銀川市區(qū)域中心城市的輻射功能，2002年上半年新批的5000入戶者中，購房入戶者占一半。 （六）、以新區(qū)建設為突破口，促進三區(qū)兩縣住宅業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展 今年，市委、市政府把建設大銀川，加快現(xiàn)代化區(qū)域中心城市建設步伐放在首位，以新區(qū)的建設為突破口，實現(xiàn)城市建設重點的西移。在收入增長的同時，城鎮(zhèn)居民用于住房方面的支出成倍增長，%。 努力提高城鎮(zhèn)居民的收入。銀川地區(qū)截止2001年末，%，%，%，最長年限15年，最多可貸15萬元。因此，要積極深化住房改革，適時推出住房貨幣化分配辦法，啟動住房補貼，從而提高居民對住宅的消費能力。 （五）多管齊下，提高居民住宅消費能力 適時啟動住房補貼。目前上海、北京等地已取消審批，降低門檻，二級市場很火，西安雖今年8月才開放二級市場，但取消準入制,門檻低，運作靈活。 （四）激活住房二級市場，繁榮住房一級市場 實現(xiàn)住房一級市場的活躍，就要使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化為實際購買力。2001年許多企業(yè)在外地及市縣開發(fā)，今年19月份在外地開發(fā)企業(yè)超過20家，其中不乏一二級企業(yè)，開發(fā)量過億元,施工規(guī)模30多萬平方米。 （3）用優(yōu)惠的政策吸引企業(yè)。西安近年來在外省企業(yè)大舉進入時，新區(qū)的開發(fā)仍向地方企業(yè)傾斜，反過來舊城改造的難點又依托這些企業(yè)來承擔，即調(diào)動了企業(yè)的積極性又為政府分憂，同時達到建設新區(qū)改造舊城的目的。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有賴于優(yōu)勢骨干企業(yè)的支撐和帶動，銀川市的工商業(yè)發(fā)展過程中，政府對骨干企業(yè)采取措施加以扶持，而對于起步晚發(fā)展快帶動作用明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，政府同樣要采取措施培育扶持優(yōu)勢骨干企業(yè)，處理好引資來扶持地方優(yōu)勢骨干龍頭企業(yè)的關(guān)系，畢竟為財政做貢獻的是優(yōu)勢龍頭企業(yè)。在開發(fā)企業(yè)的審批上，嚴格把關(guān)，將那些拼湊人員、靠貸款無實力又無開發(fā)業(yè)績的企業(yè)取締，將現(xiàn)有的企業(yè)資質(zhì)標準提高，促進我市企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實行兼并重組，向集團化邁進，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，實行規(guī)模經(jīng)營，有力于新區(qū)的整體開發(fā)和舊城的成片改造。我市企業(yè)目前已顯示出規(guī)模小、實力弱的基本特征，缺乏集團化、規(guī)模經(jīng)營企業(yè)，無法抗爭已進入西部城市逐步搶灘銀川市場的外來房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)數(shù)量過大。在國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中崛起并受益大的房地產(chǎn)開發(fā)商，無疑也應該有所貢獻，把利潤率讓下一、二個點，控制在10%以下，從而把房價降下來。在控制并降低過高房價中，稅費要降低，成本要控制，經(jīng)濟適用房土地出讓金要免。對經(jīng)濟適用房國家規(guī)定利潤率要控制在3%以下。當前房地產(chǎn)開發(fā)公司平均11%的利潤率，在全社會各行業(yè)中，是相當高的。因此，各部門要以創(chuàng)新經(jīng)濟環(huán)境為契機，積極轉(zhuǎn)變職能，簡化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)，對政府凈化市場取消和降低的費用落到實處，做到令行禁止，使住房價格回歸到合理區(qū)間。 嚴格規(guī)范住房建設收費，努力降低收費水平。把經(jīng)濟適用房的開發(fā)量占房地產(chǎn)開發(fā)總量的比例提高到50%，則房價水平可降低269元，%。 加大經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)開發(fā)總量中的比重，從宏觀上調(diào)控房價的過快增長。面對地價的連年飚升，開發(fā)商及各方面均難以承受。就目前情況看，銀川市已開始實施土地的壟斷經(jīng)營。應該引起各方面的關(guān)注并采取切實措施，抑制過高房價，以保證住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的好勢頭。房價與戶均年收入之比為1：，大大高于國際公認的標準。銀川市2001年戶均年收入19000元。過高的房價與居民的總體承受能力是不相適應的。 目前銀川的房價高，增長過快是不爭的事實，直接結(jié)果是老百姓怨聲載道，住房消費所顯現(xiàn)的城市輻射功能減弱。房地產(chǎn)業(yè)是投入大風險大的行業(yè)，銀行是最大的投資者，一旦形成大量積壓則首當其沖是銀行收緊銀根，整個行業(yè)將陷入困境，從而不利于整個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響地方經(jīng)濟的穩(wěn)步增長。 （3）對于商品房的開發(fā)，政府要加強宏觀調(diào)控，實行市場與計劃雙重調(diào)節(jié)，并以市場調(diào)節(jié)為主。據(jù)統(tǒng)計局調(diào)研，銀川市許多開發(fā)企業(yè)包括一、二級企業(yè)開發(fā)經(jīng)住房的積極性很高。目前西安的做法是單位自建、房管局、開發(fā)公司一起搞，每年竣工100多萬平方米，其中：開發(fā)公司占五成，房管局占二成，單位自建占三成，利潤固定，實行價格審批。第四、嚴格按照國家規(guī)定，提高經(jīng)濟適用房建設工程質(zhì)量，完善工程驗收制度，推行住宅質(zhì)量保證制度，住房和設備及部件的質(zhì)量賠償制度等，推廣應用住宅建設新技術(shù)，提高整個經(jīng)濟適用房的質(zhì)量。第二、規(guī)劃落實好經(jīng)濟適用房的建設用地，確保經(jīng)濟適用房建設用地的年度計劃，統(tǒng)一規(guī)劃，通過土地的投放調(diào)整總量。從銀川的實際出發(fā)，政府要把經(jīng)濟適用房建設擺在突出位置上來。我市可借鑒外地走一條適合自己的路來逐步完善廉租制度，體現(xiàn)政府對弱勢群體的關(guān)愛。目前上海、北京、成都等實行“房租補貼為主，實物配租為輔，對現(xiàn)住公房家庭的廉租對象減免租金”的辦法靈活適用，成效顯著，補貼額可隨職工收入進行調(diào)整，容易形成退出機制，根據(jù)收入確定補貼額體現(xiàn)其公平性，降低住房保障成本，利用存量房資源向廉租房轉(zhuǎn)化，把保障機制融入到市場運作中。而現(xiàn)實是銀川市廉租房剛剛起步，經(jīng)濟適用房市場量小，商品房供應過量。 “十五”期間，作為拉動經(jīng)濟增長的擴大內(nèi)需政策繼續(xù)發(fā)揮作用，西部大開發(fā)仍是國家的政策支持點，并將毫不動搖地長期堅持下去，支持住宅建設與消費的深化住房制度改革政策，實現(xiàn)住房貨幣化分配政策，擴大住房消費信貸政策，規(guī)范裝飾裝修及物業(yè)管理等政策法規(guī)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護航，必將使該產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展軌道。在國家宏觀政策穩(wěn)定的前提下，銀川市經(jīng)濟增
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