深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報告(參考版)
2025-05-13 12:39本頁面
【正文】 (5)盡快實現(xiàn)全國住房的商品化和社會化，逐步改變住房制度的多軌制，加速我國社會主義商品經(jīng)濟的發(fā)展。(4)適當(dāng)降低地價，給予開發(fā)商取得使用權(quán)以一定的優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，從而降低房價，保持新開工面積增長的速度和數(shù)量，滿足房地產(chǎn)市場的供求要求。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營方式國際化。按揭保險規(guī)范化，單據(jù)憑證標(biāo)準(zhǔn)化。按照銀行給予購房按揭的現(xiàn)行規(guī)定，一般居民的貸款期限為5年，只有極少數(shù)居民可享有15年期的貸款，新體制要求輔以新的政策，即將現(xiàn)行的按揭貸款期由一般的5年延至20～30年。(1)由擔(dān)負(fù)我國中央銀行職能的中國人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機構(gòu)(暫定名：中國政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機構(gòu)根據(jù)一級市場銀行或金融機構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過測算提供可供運作的儲備金。美國的實踐經(jīng)驗證明，房地產(chǎn)金融體制一經(jīng)確立，相關(guān)政策的完善配套必須與機構(gòu)設(shè)置同步進(jìn)行，這樣才能保證房地產(chǎn)金融機構(gòu)的正常運行并具有可操作性，兩者是“軟件”與“硬件”的關(guān)系，不可倚輕倚重。當(dāng)然，競爭的激烈程度會通過宏觀調(diào)控(如調(diào)整利率及政府金融平衡機構(gòu)減少購買一級市場放貸機構(gòu)的放貸額等措施)加以有效控制，不會因此影響或阻礙房地產(chǎn)金融業(yè)及房地產(chǎn)的健康發(fā)展。這就是二級市場給房地產(chǎn)市場帶來的競爭作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個人購房的潛在需求和有效需求會與日俱增，而且越來越大，由于有房地產(chǎn)二級市場作后盾，給予一級市場金融支持，必然會吸引越來越多的金融機構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級市場的融資主體呈多元化。房地產(chǎn)證券中介機構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時擇機地通過發(fā)行和購買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級市場的資金余缺，而且使居民儲蓄轉(zhuǎn)化成長期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個房地產(chǎn)市場，強化了市場調(diào)節(jié)機制。鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機構(gòu)的設(shè)置實際上等于在二級市場的流通環(huán)節(jié)上建立了一個穩(wěn)定調(diào)節(jié)機制，通過這個機制的作用，可使二級市場的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險能力更強，同時也使得房地產(chǎn)金融市場整個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)增強了穩(wěn)定性。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說是解決房地產(chǎn)信貸流動性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。當(dāng)出庫資金超過規(guī)定的界限范圍時，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險的信號便會迅速反饋回政府金融平衡機構(gòu)，政府金融平衡機構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購買一級市場抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫的出入庫資金保持在一個合理的范圍內(nèi)上下浮動。政府金融平衡機構(gòu)擁有的儲備金包括兩部分：一部分是用于購買一級市場銀行或金融機構(gòu)的按揭契據(jù)或存單的流通資金，一部分是機構(gòu)自身用于調(diào)劑流通資金的余缺(簡稱“資金庫”)。但它同時又擔(dān)負(fù)著二級市場的組織和流通職能，一方面對二級市場起著調(diào)節(jié)、平衡作用，另一方面又對一級市場起著穩(wěn)定器和潤滑劑的作用，這種雙向作用有賴于它完善的內(nèi)部運行機制。二級市場通過買入抵押貸款和對房地產(chǎn)證券的發(fā)售，組織流通資金在全國范圍內(nèi)從資金相對充足的地區(qū)向人口增長快、資金需求量大的地區(qū)流動，對于實現(xiàn)全國居民“居者有屋”的發(fā)展戰(zhàn)略和穩(wěn)定社會具有巨大的推動作用。一般來講，社會投資者投資房地產(chǎn)證券，其到期收益通常比銀行長期儲蓄存款高；⑦滿足購房者“先消費，后付款”的需求愿望，二級市場購房者可根據(jù)自己的收入狀況或支付能力取得其所需要的抵押貸款；⑧穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保持供求基本平衡。二級市場的作用主要有：①為一級市場集聚資金；②調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；③組織資金分配為一級市場提供貸款；④保證資金流通的安全穩(wěn)定；⑤穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動的借款風(fēng)險。在二級市場的運行過程中，政府金融平衡機構(gòu)的主要作用有兩個：一是為一級市場銀行金融機構(gòu)提供貸款途徑，二是從社會投資者手中吸納資金。相對現(xiàn)行的一級市場給房地產(chǎn)市場帶來的“剛性”作用，無疑更完善了一步。(3)二級市場的功能作用二級市場按照金融理論講是一級市場融通資金的渠道或資金來源，通俗地說，它既可以為一級市場“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。從本質(zhì)上講這是一種“取之于民用之于民”的做法，只是這種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。這樣一、二級市場的兩個循環(huán)銜接后構(gòu)成一個大的系統(tǒng)循環(huán)，房地產(chǎn)資金就是這樣周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)地流通運行。房地產(chǎn)金融體制的運行過程分為兩個循環(huán)，即一級市場循環(huán)和二級市場循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級市場運行過程：銀行或金融機構(gòu)先按借貸條件將抵押貸款抵給購房者，購房者按時分期還本付息償還貸款，然后將購房者的貸款存單契據(jù)賣給政府金融平衡機構(gòu)，回籠資金后再抵貸給新的購房者，至此完成一個循環(huán)過程。(1)二級市場的構(gòu)成二級市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)成要素包括：①政府金融平衡機構(gòu)(暫定名為“中國政府房地產(chǎn)金融管理局”)；②房地產(chǎn)證券中介機構(gòu)；③社會投資者等，各要素之間按一定的內(nèi)
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