深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 品房開發(fā)并將其抵押向銀行申請(qǐng)的抵押貸款，即所謂的經(jīng)營(yíng)性貸款；②購(gòu)房者個(gè)人以所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得的貸款，即通常所說(shuō)的“按揭”，狹義講是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房按揭，所以又稱為住宅抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)兩大要素構(gòu)成，其二級(jí)市場(chǎng)的模式設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問題的核心內(nèi)容。前一點(diǎn)表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的靜態(tài)特性，后三者表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)特性?；诖耍覈?guó)和深圳在構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應(yīng)首先考慮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化，使其結(jié)構(gòu)的設(shè)置科學(xué)合理。(4)銀行抵押貸款方式不統(tǒng)一，管理不規(guī)范，資金流動(dòng)受到一定影響，不利于實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來(lái)對(duì)全國(guó)各城市地區(qū)的住房制度改革，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅商品化的進(jìn)程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實(shí)?，F(xiàn)在，深圳市政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的住房信貸體系已初步形成。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。(2)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為中心，出現(xiàn)了各種房地產(chǎn)融資投資形式，房地產(chǎn)抵押、樓宇按揭等，大大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的進(jìn)程。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實(shí)行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨(dú)家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。在特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的過(guò)程中，深圳的房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃興起，它是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合的產(chǎn)物。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)的形成和金融體制的改革而發(fā)展起來(lái)的。目前，各家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地經(jīng)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素中，一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)是其延伸和發(fā)展，二者有著相互依存、相互制約、相互促進(jìn)的密切聯(lián)系。新體制的建立有科學(xué)、系統(tǒng)的理論作指導(dǎo)，可確保其運(yùn)作管理具有較強(qiáng)的操作性和有效性。(3)深圳房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，實(shí)力雄厚，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，城市建設(shè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。順便說(shuō)明一點(diǎn)，隨著資本的積累、財(cái)力的增加，我國(guó)和深圳在以后的發(fā)展階段中可視房地產(chǎn)和房產(chǎn)地金融市場(chǎng)的實(shí)踐情況再進(jìn)一步酌情考慮建立“兩級(jí)市場(chǎng)多軌制”的架構(gòu)模式，逐步完善其功能。(二)有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其有無(wú)二級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的完善程度，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)比一級(jí)市場(chǎng)具有更多的優(yōu)點(diǎn)：①能夠確保資金有正常流動(dòng)的渠道；②資金流動(dòng)更安全；③使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動(dòng)。如果現(xiàn)階段我們不對(duì)其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過(guò)高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問題，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的“一調(diào)就‘死’，不調(diào)就‘亂’”的情況，在將來(lái)的發(fā)展中還會(huì)不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是，房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，空置率會(huì)更高，缺房戶和資金積壓亦會(huì)更多。一、構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性(一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實(shí)的必然要求目前，我國(guó)和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國(guó)6624萬(wàn)平方米，深圳328萬(wàn)平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實(shí)。1993年底，深圳因“圈地運(yùn)動(dòng)”和“炒地皮過(guò)熱”出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢(shì)。尤其深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化，在階段上，同美國(guó)有特別相似之處。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國(guó)際化建設(shè)，保障社會(huì)穩(wěn)定和城市居民的安居樂業(yè)都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。究其原因，是我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可以說(shuō)存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的融資渠道或資金來(lái)源受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的制約和宏觀調(diào)控的影響較大，資金運(yùn)行很難保證正常循環(huán)，這種“風(fēng)險(xiǎn)”作用的結(jié)果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說(shuō)，已與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，已到了非改不可的地步。只有這個(gè)核心問題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。通過(guò)研究比較和吸收借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)和深圳具體實(shí)際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制架構(gòu)的基礎(chǔ)上建立“兩級(jí)市場(chǎng)雙軌制”的體制架構(gòu)模式是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權(quán)宜之計(jì)。(2)深圳開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)早，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量大，且業(yè)務(wù)范圍廣，資本積累實(shí)現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場(chǎng)活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。(5)深圳有一大批從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融理論研究的專家、學(xué)者以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)界人士。二級(jí)市場(chǎng)是指一級(jí)市場(chǎng)的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，金融平衡機(jī)構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，向社會(huì)發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌
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