【正文】 具體而言， 選擇1倍標準差之內為正常區(qū)間，偏離1倍標準差到 2 倍標準差的范圍作為基本正常區(qū)間，2倍標準差以外為異常區(qū)間。如果偏離超過1倍標準差，%；如果偏離超過2倍標準差，%；如果偏離超過3倍標準差 可能性不足 1% 。為了便于后面的分析，這里把所有指標轉化為圍繞均值100上下波動的標準差為10的數值，具體計算公式如下：，其中Y代表標準化后的數據，X表示原始數據，和分別代表各指標的均值和標準差（為了穩(wěn)健，在求均值和方差時去掉了極個別極端異常值）。中長期住房按揭貸款余額增長率：該指標一方面反映金融機構對個人住房貸款額支持力度，另一方面反映出住房對居民消費的影響，如果住房貸款增速過快，勢必影響居民其他消費性支出。房地產開發(fā)投資資金來源中銀行貸款的比例：該指標反映房地產資金來源的構成，房地產貸款過分依賴于銀行的話就會存在風險隱患。房地產類貸款余額/金融機構貸款余額：該指標反映金融機構對房地產的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間。相對于預警的目的而言，該指標是一個逆指標，為此這里取其倒數?？罩寐逝c房價收入比：這兩個指標前文已有詳細闡述，在此不再贅述。房屋銷售價格指數/居民消費價格指數：該指標用于反映房地產對消費的影響，如果該指標過高，勢必會造成居民將更多收入投入到房地產領域從而對居民消費造成影響，從而影響其他產業(yè)的發(fā)展。下面對各指標做簡要介紹：房地產開發(fā)投資增長率/GDP增長率：房地產開發(fā)投資增速與GDP增速應當保持合理的比例，比例過高則容易造成社會資源向房地產業(yè)傾斜，進而對國民經濟合理的產業(yè)結構造成沖擊。1. 目標確定與分解本部分以判斷房地產市場發(fā)展健康程度為總目標，從房地產市場與宏觀經濟協(xié)調狀況、房地產市場供求協(xié)調狀況、房地產市場內部結構協(xié)調狀況和房地產與金融市場協(xié)調狀況四個方面，分別用房地產與宏觀經濟協(xié)調預警指數、房地產供求平衡度指數、房地產市場內部結構平衡指數、房地產與金融協(xié)調預警指數來反映，最后將這四個指數綜合成房地產市場發(fā)展綜合預警指數，以判斷房地產市場發(fā)展的健康程度。由于數據樣本量有限，我們采用綜合模擬法進行預警研究。從房地產貸款余額占金融機構貸款余額的比例看，2008年12月末，%，%，該指標反映金融機構對房地產的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間，發(fā)達國家一般小于30%，發(fā)展中國家一般小于36%，美國在次貸危機爆發(fā)前這一比例為53%，相對而言，我省房地產信貸尚處于可控風險范圍之內。表27 福建省和全國房地產開發(fā)投資資金來源構成200020012002200320042005200620072008房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成比例（%）國內貸款全國福建省利用外資全國福建省自籌資金全國福建省其他全國福建省房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率（%）全國75福建省數據來源：根據中國經濟數據庫(CEIC)、福建經濟普查年鑒200福建省第二次全國經濟普查簡明資料整理產業(yè)自籌資金能力略顯不足；福建省和全國房地產企業(yè)利用外資的比例近幾年來不相上下，差距很??；而其他資金來源除2007年外，福建省則高于全國同期水平。 從全國和福建省的對比分析來看（參見圖 22），2008年之前，福建省和全國房地產開發(fā)投資資金來源增長迅速，但是相對于全國房地產開發(fā)投資資金來源比較穩(wěn)定的特點而言，福建省則呈現出大起大落的態(tài)勢，其中2006年和2007年福建省房地產開發(fā)投資資金增長率分別達到了57%和42%，遠遠超出全國同期水平，但是2008年福建省這一速率則驟降至20%。但是金融業(yè)對房地產的過度支持則很容易引發(fā)房地產泡沫進而誘發(fā)金融經濟危機。表26 福建省與全國不同類型商品房竣工結構的對比200020012002200320042005200620072008住宅/商品房全國福建省經適房/住宅全國福建省別墅高檔公寓/住宅全國福建省別墅高檔公寓/經適房全國福建省數據來源：根據中國經濟數據庫(CEIC)、福建經濟普查年鑒200福建省第二次全國經濟普查簡明資料整理房地產業(yè)與金融業(yè)關系密切，二者相互依賴、相互制約。目前關于別墅高檔公寓在住宅市場中所占比例還沒有定論，但是別墅高檔公寓竣工面積相當于經適房的將近4倍則肯定是不合理、不正常的。所謂內部結構合理，包括非住宅與住宅比例的合理性，高檔住宅與經濟適用房比例的合理性等，如果結構嚴重失衡很容易誘發(fā)社會問題。圖 20 2008年福建省商品房空置面積構成情況數據來源：中國經濟數據庫(CEIC)圖 21 福建省與全國商品房空置率的對比數據來源：根據中經網統(tǒng)計數據庫、中國經濟數據庫（CEIC）、福建經濟普查年鑒200福建省第二次全國經濟普查簡明資料整理。圖 19福建省與全國房價收入比的對比從商品房空置面積的構成（圖 20）來看，41%是住宅，32%是商業(yè)營業(yè)用房，11%為辦公樓，其他占了16%，說明福建省住宅用房價格偏高，供給過剩。從圖 19可以看出，相對于聯合國人居中心的標準，2000年以來全國及福建省的房價收入比偏高，全國房價收入比在8左右徘徊，而福建省的房價收入比則呈現出一定的上升趨勢，2006年以來一直高于全國房價收入比，但仍高于聯合國人居中心規(guī)定的合理區(qū)間的上限。商品房空置率（計算公式見附錄）是指某一時點（如報告期末等）房屋空置量（房屋未投入使用，處于待出租或出售的狀態(tài)）占同時點全部房屋存量的比重，它反映了住宅市場上供給與需求的力量對比，對價格/租金水平有直接影響，是反映房地產市場供求關系中的重要指示指標。通過對數十個經濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察，聯合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比應該為3~6（世界銀行專家的說法為4~6），即房價的“合理的價格水平”，應該是相當于每戶居民3~6年的平均收入。我們利用房價收入比、商品房空置率對福建省房地產市場供求狀況做出簡要分析。房地產業(yè)增加值占GDP的比重可以反映房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用，該指標前面已有詳盡闡述，在此不再贅述。福建省GDP增長速度（用當年價）與全國相差無幾，但是相對于全國房地產投資增速比較穩(wěn)定的特點而言，福建省的房地產投資則呈現大起大落的態(tài)勢，說明福建省的房地產投資還需要進一步規(guī)范發(fā)展。房地產投資增長率/ GDP 增長率作為測量房地產業(yè)相對實體經濟增長率的動態(tài)指標，可以反映房地產市場發(fā)展的擴張程度。房地產從投資方面拉動經濟增長，從消費方面啟動市場，進而深刻地影響到居民的消費結構，因此房地產對整個宏觀經濟具有全方位的深刻影響，它必須與宏觀經濟保持協(xié)調關系。，房地產的影響力系數和感應度系數遠小于1，排在所有42個產業(yè)的第40位和第39位，說明房地產業(yè)對上下游產業(yè)的帶動能力有限，在現階段，房地產業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產業(yè)，房地產業(yè)可以歸為最終需求型的基礎產業(yè)。通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、金融業(yè)和化學工業(yè)在房地產業(yè)前后向完全關聯度中排位均很靠前，說明房地產業(yè)與通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、金融和化學工業(yè)具有相互依賴的關系。從前后向關聯的差異看，與房地產業(yè)后向關聯的產業(yè)主要有通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、化學工業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、金融業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、電力、熱力的生產和供應業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、建筑業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、農林牧漁業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)等15個產業(yè)，其中絕大多數是資本、原材料型生產性質的產業(yè)。表 24 與各產業(yè)影響力與感應度的對比分析產業(yè)代碼影響力系數感應度系數福建省全國福建省全國系數值位次系數值位次系數值位次系數值位次農林牧漁業(yè)013638624煤炭開采和洗選業(yè)022928194石油和天然氣開采業(yè)034236171金屬礦采選業(yè)042720202非金屬礦及其他礦采選業(yè)053023279食品制造及煙草加工業(yè)0617221533紡織業(yè)0729726紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0848837木材加工及家具制造業(yè)0916142527造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)101112912石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)112319136化學工業(yè)125717非金屬礦物制品業(yè)131515925金屬冶煉及壓延加工業(yè)1461048金屬制品業(yè)151052217通用、專用設備制造業(yè)161463222交通運輸設備制造業(yè)17342428電氣機械及器材制造業(yè)181223023通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)1911518儀器儀表及文化辦公用機械制造業(yè)20732911工藝品及其他制造業(yè)218132135廢品廢料22942133電力、熱力的生產和供應業(yè)23181625燃氣生產和供應業(yè)2421213113水的生產和供應業(yè)2520293314建筑業(yè)2613112641交通運輸及倉儲業(yè)273230319郵政業(yè)2834313720信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)2937372831批發(fā)和零售業(yè)3039391230住宿和餐飲業(yè)3119271629金融業(yè)3238401115房地產業(yè)3340413938租賃和商務服務業(yè)3422181721研究與試驗發(fā)展業(yè)3524244110綜合技術服務業(yè)3626333416水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)3725323636居民服務和其他服務業(yè)3831252232教育3941354040衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)4033173739文化、體育和娛樂業(yè)4128263434公共管理和社會組織4235344142數據說明：根據福建省和全國2007年投入產出表整理而得利用福建省和全國2007年投入產出表進行產業(yè)定位分析，可得出以下結論：1．.福建省房地產業(yè)對其他產業(yè)的需求拉動和供給推動作用略小于全國。根據表24的結果，從全國范圍看，房地產業(yè)的影響力系數和感應度系數都遠小于1，排在所有42個產業(yè)的第41位和第38位。表 23 與房地產前向完全密切關聯產業(yè)產業(yè)代碼福建省全國關聯度比重累計比重排位關聯度比重累計比重排位紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0819批發(fā)和零售業(yè)3021通信設備、計算機及其他電子設備1935金融業(yè)3243化學工業(yè)1252建筑業(yè)2664居民服務和其他服務業(yè)38711交通運輸及倉儲業(yè)27810非金屬礦物制品業(yè)139紡織業(yè)071015食品制造及煙草加工業(yè)061112住宿和餐飲業(yè)311214信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)291317租賃和商務服務業(yè)341416造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)10