【正文】 具體而言， 選擇1倍標(biāo)準(zhǔn)差之內(nèi)為正常區(qū)間，偏離1倍標(biāo)準(zhǔn)差到 2 倍標(biāo)準(zhǔn)差的范圍作為基本正常區(qū)間，2倍標(biāo)準(zhǔn)差以外為異常區(qū)間。如果偏離超過1倍標(biāo)準(zhǔn)差，%；如果偏離超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差，%；如果偏離超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差 可能性不足 1% 。為了便于后面的分析，這里把所有指標(biāo)轉(zhuǎn)化為圍繞均值100上下波動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差為10的數(shù)值，具體計(jì)算公式如下：，其中Y代表標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，X表示原始數(shù)據(jù)，和分別代表各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差（為了穩(wěn)健，在求均值和方差時(shí)去掉了極個(gè)別極端異常值）。中長期住房按揭貸款余額增長率：該指標(biāo)一方面反映金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款額支持力度，另一方面反映出住房對(duì)居民消費(fèi)的影響，如果住房貸款增速過快，勢(shì)必影響居民其他消費(fèi)性支出。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中銀行貸款的比例：該指標(biāo)反映房地產(chǎn)資金來源的構(gòu)成，房地產(chǎn)貸款過分依賴于銀行的話就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)類貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額：該指標(biāo)反映金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間。相對(duì)于預(yù)警的目的而言，該指標(biāo)是一個(gè)逆指標(biāo)，為此這里取其倒數(shù)?？罩寐逝c房價(jià)收入比：這兩個(gè)指標(biāo)前文已有詳細(xì)闡述，在此不再贅述。房屋銷售價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的影響，如果該指標(biāo)過高，勢(shì)必會(huì)造成居民將更多收入投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域從而對(duì)居民消費(fèi)造成影響，從而影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。下面對(duì)各指標(biāo)做簡要介紹：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP增速應(yīng)當(dāng)保持合理的比例，比例過高則容易造成社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，進(jìn)而對(duì)國民經(jīng)濟(jì)合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成沖擊。1. 目標(biāo)確定與分解本部分以判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展健康程度為總目標(biāo)，從房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)狀況和房地產(chǎn)與金融市場協(xié)調(diào)狀況四個(gè)方面，分別用房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)、房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)、房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)來反映，最后將這四個(gè)指數(shù)綜合成房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合預(yù)警指數(shù)，以判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康程度。由于數(shù)據(jù)樣本量有限，我們采用綜合模擬法進(jìn)行預(yù)警研究。從房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例看，2008年12月末，%，%，該指標(biāo)反映金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間，發(fā)達(dá)國家一般小于30%，發(fā)展中國家一般小于36%，美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前這一比例為53%，相對(duì)而言，我省房地產(chǎn)信貸尚處于可控風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)。表27 福建省和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成200020012002200320042005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成比例（%）國內(nèi)貸款全國福建省利用外資全國福建省自籌資金全國福建省其他全國福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（%）全國75福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理產(chǎn)業(yè)自籌資金能力略顯不足；福建省和全國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例近幾年來不相上下，差距很小；而其他資金來源除2007年外，福建省則高于全國同期水平。 從全國和福建省的對(duì)比分析來看（參見圖 22），2008年之前，福建省和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長迅速，但是相對(duì)于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源比較穩(wěn)定的特點(diǎn)而言，福建省則呈現(xiàn)出大起大落的態(tài)勢(shì)，其中2006年和2007年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金增長率分別達(dá)到了57%和42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國同期水平，但是2008年福建省這一速率則驟降至20%。但是金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的過度支持則很容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而誘發(fā)金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。表26 福建省與全國不同類型商品房竣工結(jié)構(gòu)的對(duì)比200020012002200320042005200620072008住宅/商品房全國福建省經(jīng)適房/住宅全國福建省別墅高檔公寓/住宅全國福建省別墅高檔公寓/經(jīng)適房全國福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密切，二者相互依賴、相互制約。目前關(guān)于別墅高檔公寓在住宅市場中所占比例還沒有定論，但是別墅高檔公寓竣工面積相當(dāng)于經(jīng)適房的將近4倍則肯定是不合理、不正常的。所謂內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，包括非住宅與住宅比例的合理性，高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房比例的合理性等，如果結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡很容易誘發(fā)社會(huì)問題。圖 20 2008年福建省商品房空置面積構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)圖 21 福建省與全國商品房空置率的對(duì)比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫（CEIC）、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理。圖 19福建省與全國房價(jià)收入比的對(duì)比從商品房空置面積的構(gòu)成（圖 20）來看，41%是住宅，32%是商業(yè)營業(yè)用房，11%為辦公樓，其他占了16%，說明福建省住宅用房價(jià)格偏高，供給過剩。從圖 19可以看出，相對(duì)于聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，2000年以來全國及福建省的房價(jià)收入比偏高，全國房價(jià)收入比在8左右徘徊，而福建省的房價(jià)收入比則呈現(xiàn)出一定的上升趨勢(shì)，2006年以來一直高于全國房價(jià)收入比，但仍高于聯(lián)合國人居中心規(guī)定的合理區(qū)間的上限。商品房空置率（計(jì)算公式見附錄）是指某一時(shí)點(diǎn)（如報(bào)告期末等）房屋空置量（房屋未投入使用，處于待出租或出售的狀態(tài)）占同時(shí)點(diǎn)全部房屋存量的比重，它反映了住宅市場上供給與需求的力量對(duì)比，對(duì)價(jià)格/租金水平有直接影響，是反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中的重要指示指標(biāo)。通過對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價(jià)的考察，聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3~6（世界銀行專家的說法為4~6），即房價(jià)的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3~6年的平均收入。我們利用房價(jià)收入比、商品房空置率對(duì)福建省房地產(chǎn)市場供求狀況做出簡要分析。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重可以反映房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，該指標(biāo)前面已有詳盡闡述，在此不再贅述。福建省GDP增長速度（用當(dāng)年價(jià)）與全國相差無幾，但是相對(duì)于全國房地產(chǎn)投資增速比較穩(wěn)定的特點(diǎn)而言，福建省的房地產(chǎn)投資則呈現(xiàn)大起大落的態(tài)勢(shì)，說明福建省的房地產(chǎn)投資還需要進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展。房地產(chǎn)投資增長率/ GDP 增長率作為測(cè)量房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長率的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，可以反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的擴(kuò)張程度。房地產(chǎn)從投資方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，從消費(fèi)方面啟動(dòng)市場，進(jìn)而深刻地影響到居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，因此房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)具有全方位的深刻影響，它必須與宏觀經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)關(guān)系。，房地產(chǎn)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)遠(yuǎn)小于1，排在所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位，說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力有限，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)屬于“高附加值，低帶動(dòng)能力”產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以歸為最終需求型的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)和化學(xué)工業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)前后向完全關(guān)聯(lián)度中排位均很靠前，說明房地產(chǎn)業(yè)與通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融和化學(xué)工業(yè)具有相互依賴的關(guān)系。從前后向關(guān)聯(lián)的差異看，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、建筑業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)等15個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。表 24 與各產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度的對(duì)比分析產(chǎn)業(yè)代碼影響力系數(shù)感應(yīng)度系數(shù)福建省全國福建省全國系數(shù)值位次系數(shù)值位次系數(shù)值位次系數(shù)值位次農(nóng)林牧漁業(yè)013638624煤炭開采和洗選業(yè)022928194石油和天然氣開采業(yè)034236171金屬礦采選業(yè)042720202非金屬礦及其他礦采選業(yè)053023279食品制造及煙草加工業(yè)0617221533紡織業(yè)0729726紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0848837木材加工及家具制造業(yè)0916142527造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)101112912石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)112319136化學(xué)工業(yè)125717非金屬礦物制品業(yè)131515925金屬冶煉及壓延加工業(yè)1461048金屬制品業(yè)151052217通用、專用設(shè)備制造業(yè)161463222交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)17342428電氣機(jī)械及器材制造業(yè)181223023通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)1911518儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)20732911工藝品及其他制造業(yè)218132135廢品廢料22942133電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)23181625燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2421213113水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2520293314建筑業(yè)2613112641交通運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)273230319郵政業(yè)2834313720信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)2937372831批發(fā)和零售業(yè)3039391230住宿和餐飲業(yè)3119271629金融業(yè)3238401115房地產(chǎn)業(yè)3340413938租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)3422181721研究與試驗(yàn)發(fā)展業(yè)3524244110綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)3626333416水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)3725323636居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)3831252232教育3941354040衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)4033173739文化、體育和娛樂業(yè)4128263434公共管理和社會(huì)組織4235344142數(shù)據(jù)說明：根據(jù)福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表整理而得利用福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位分析，可得出以下結(jié)論：1．.福建省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)作用略小于全國。根據(jù)表24的結(jié)果，從全國范圍看，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)都遠(yuǎn)小于1，排在所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)的第41位和第38位。表 23 與房地產(chǎn)前向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國關(guān)聯(lián)度比重累計(jì)比重排位關(guān)聯(lián)度比重累計(jì)比重排位紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0819批發(fā)和零售業(yè)3021通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備1935金融業(yè)3243化學(xué)工業(yè)1252建筑業(yè)2664居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)38711交通運(yùn)輸及倉儲(chǔ)業(yè)27810非金屬礦物制品業(yè)139紡織業(yè)071015食品制造及煙草加工業(yè)061112住宿和餐飲業(yè)311214信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)291317租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)341416造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)10