【正文】 接拉動(dòng)效應(yīng)（即中間投入率）。產(chǎn)業(yè)間前向關(guān)聯(lián)也可以從前向直接關(guān)聯(lián)和前向完全關(guān)聯(lián)兩方面分析。它可以用完全消耗系數(shù)來表示。反映需求拉動(dòng)作用的指標(biāo)包括中間投入率、后向關(guān)聯(lián)度與影響力系數(shù)。我省商品房銷售價(jià)格上漲較快，其中住宅類商品房?jī)r(jià)格上漲最快。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)類型來看，內(nèi)資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重有所下降。2008年，我省商品房?jī)r(jià)格比全國(guó)平均水平高出15%，其中住宅比全國(guó)平均水平高26%，經(jīng)濟(jì)適用房高20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房高41%，別墅高檔工業(yè)和辦公樓分別比全國(guó)平均水平低6%和36%。但2008年受危機(jī)影響，%，其中住宅、別墅高檔公寓和辦公樓空置面積大增了138%、96%和84%，%。經(jīng)濟(jì)適用房和辦公樓從上世紀(jì)末到現(xiàn)在大體呈現(xiàn)了先下降后上升的走勢(shì)，但二者2008年的開發(fā)面積還低于1999年的水平，而全國(guó)則基本保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭。土地購置費(fèi)用在2008年以前一直保持快速增長(zhǎng)，%。與全國(guó)比較來看，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資年增幅相對(duì)平穩(wěn)，而我省則波動(dòng)較大。%%，%%。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。內(nèi)資企業(yè)中。參見表 5。表 1 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)概況指標(biāo)2004年2008年2008年比2004年增長(zhǎng)（%）20052008年均增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）5481994443%%本年完成投資額（億元）%%住宅完成投資額（億元）%%房屋施工面積（萬平方米）%%房屋竣工面積（萬平方米）%%實(shí)收資本（億元）%%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億元）%%利潤(rùn)總額（億元）%%物業(yè)管理企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）4251676471%%在管房屋建筑面積（萬平方米）9016%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%中介服務(wù)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）624010162%%房屋代理銷售成交合同面積（萬平方米）256%%房屋代理出租成交合同面積（萬平方米）87%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%其他房地產(chǎn)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）840620086%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。%。61 / 66目 錄1. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較 1 1 10 16 18 19 202. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位分析 22 22 23. 23 252. 3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的供給推動(dòng)作用 27 27 282. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析 30 323. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析 33 33 33 34 36 37 40 40 43 454．思考與建議 47，明確基本政策目標(biāo) 47，保證房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)發(fā)展 48 48，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 49，抑制投資和投機(jī)需求 51 進(jìn)一步建全與完善相關(guān)制度 52附錄 54參考文獻(xiàn) 551. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。另一方面，也要發(fā)揮“看得見的手的作用”，由政府承擔(dān)起低收入居民住房保障方面的責(zé)任，從而為所有居民的安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。但有以下幾點(diǎn)需引起注意。.與全國(guó)相比，福建省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)作用都略小。從經(jīng)營(yíng)稅金及附加占財(cái)政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等指標(biāo)來看，與全國(guó)平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟(jì)中具有更加重要的地位。本課題組由3人組成，課題組負(fù)責(zé)人為廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師曾五一教授，課題組成員為廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系博士生劉小二和李想。作為行業(yè)關(guān)聯(lián)性高、政策敏感性強(qiáng)的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、積累與消費(fèi)的比例關(guān)系、城市化進(jìn)程、金融運(yùn)行效率甚至全社會(huì)的穩(wěn)定都具有重大影響。本研究報(bào)告的主要內(nèi)容與基本結(jié)論如下：第1章 考察我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)并與全國(guó)進(jìn)行比較。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國(guó)的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有紡織服裝鞋帽業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)等16個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中消費(fèi)品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占了很大比例。另外，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不夠合理。在供給結(jié)構(gòu)方面，要注意合理調(diào)控高檔住房與普通住房的結(jié)構(gòu)、新房與二手房的結(jié)構(gòu)以及保障房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。表 1給出了我省房地產(chǎn)業(yè)的總體現(xiàn)狀，以及自第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查以來我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。從兩次普查的企業(yè)數(shù)看，2004年我省有各類型房地產(chǎn)企業(yè)4866家，到2008年這一數(shù)字上升到7729家，%，%。表 4 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)類型2004年2008年平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理 中介服務(wù) 其他房地產(chǎn) 合計(jì) 資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。通過平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員來看，股份合作、聯(lián)營(yíng)和外商投資企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大明顯，國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)平均規(guī)模有所下降。參見表 7。參見表 9。表 10 福建省各登記注冊(cè)類型其他房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)所占比重的變化企業(yè)登記注冊(cè)類型2004年2008年?duì)I業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國(guó)有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%　%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營(yíng)企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營(yíng)企業(yè)%%%% 其他企業(yè)　　%% 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。圖 3 我國(guó)和福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重 圖 4 我國(guó)和福建省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重2005年以前，我省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重一直比全國(guó)平均水平低1個(gè)多百分點(diǎn)，但從2005年開始，我省這一指標(biāo)突然大幅上升，大大超過全國(guó)平均水平。住宅投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，其占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重一般在65%左右，波動(dòng)不大。圖 5 福建省和我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比較表 12 福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、購置費(fèi)用和完成開發(fā)土地面積年份購置土地土地購置費(fèi)用完成開發(fā)土地面積(萬平方米)增幅（%）金額(億元)增幅（%）面積(萬平方米)增幅（%）19998312000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 6 福建省和我國(guó)購置土地增幅 比較我省商品房建設(shè)發(fā)展較快，但與全國(guó)相比，平均來看我省增速低于全國(guó)。參見圖 16。表 16 福建省商品房空置面積 單位：萬平方米年份商品房空置面積住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2004 2005 2006 2007 2008 表 17 福建省各類商品房銷售價(jià)格 單位：元/平方米年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房199920641809362013293693389020002084176731101245261745612001201517883318141325613950200221521744285712572674525820032297205333441384289948232004256022971246307457772005316228015558163142938512200639943656629014925377891920074684447686951670473484782008438444987334231353868303近年來，我省商品房銷售價(jià)格基本保持了持續(xù)上升勢(shì)頭。自籌資金增長(zhǎng)最快，%，其次是國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來源，%% ，利用外資增長(zhǎng)最慢，%，%。各類企業(yè)的規(guī)模都有顯著擴(kuò)大。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國(guó)的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。所謂房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度是指房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)或部門的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系，它可分為后向直接關(guān)聯(lián)度和后向完全關(guān)聯(lián)度：后向直接關(guān)聯(lián)度可以用房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)表示。影響力系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的影響力與所有產(chǎn)業(yè)影響力算術(shù)平均值的比，影響力系數(shù)大于1說明相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)具有更大的影響或拉動(dòng)作用。前向完全關(guān)聯(lián)度可以用完全分配系數(shù)表示，它反映的是某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過程中通過直接或間接方式向其他產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的完全推動(dòng)作用。從福建省情況看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的有29個(gè)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有12個(gè)，%，與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的三個(gè)產(chǎn)業(yè)與全國(guó)相同，分別為租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)，、與全國(guó)數(shù)據(jù)相差不大。有些產(chǎn)業(yè)（如：農(nóng)林牧漁業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)等）與房地產(chǎn)業(yè)沒有或幾乎沒有后向直接關(guān)聯(lián)但是卻與房地產(chǎn)是后向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，這說明房地產(chǎn)業(yè)的間接拉動(dòng)作用不可忽視，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條因此拉長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的波及面增大。從全國(guó)情況分析，房地產(chǎn)業(yè)與所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均有前向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)，與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有18個(gè)，%，這16個(gè)產(chǎn)業(yè)中有4個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，而農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織等雖然與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系（分別排在前向直接關(guān)聯(lián)度的第1和第2位），但是前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系非常弱（分別排在前向完全關(guān)聯(lián)度的第19和25位），說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織主要是前向直接推動(dòng)作用，而間接推動(dòng)作用則非常弱。，幾乎所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這充分說明房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及范圍廣的特點(diǎn)。我們利用房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/ GDP 增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP兩個(gè)指標(biāo)來勾勒福建省房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況。 房?jī)r(jià)收入比（計(jì)算公式見附錄）是指特定時(shí)期某一國(guó)度或地區(qū)內(nèi)，中等收入家庭住房?jī)r(jià)格與家庭年收入的比值，這是反映家庭對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的相對(duì)指標(biāo)，比值越高，支付能力就越低，由于各國(guó)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平不同，因而對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力也有很大差異。從房屋空置率（參見圖21）來看，2000年以來福建省商品房空置率一直在全國(guó)水平之下，說明福建省商品房供求關(guān)系相對(duì)全國(guó)更為平衡，但值得注意的是2006年以來福建省商品房空置率有上升態(tài)勢(shì)，與全國(guó)水平已經(jīng)越來越接近。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、數(shù)額大，其發(fā)展離不開金融業(yè)及時(shí)、足量的資金支持，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)如果得不到金融業(yè)資金的配合，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的啟動(dòng)也會(huì)舉步維艱，因此房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)步增長(zhǎng)都需要金融機(jī)構(gòu)為其提供資金的籌集、融通、結(jié)算等金融服務(wù)，資金運(yùn)動(dòng)貫穿始終，而金融業(yè)的迅速發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)的支持。以上我們從四個(gè)方面對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況同全國(guó)進(jìn)行了對(duì)比分析，對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有了輪廓性的認(rèn)識(shí)，下面我們本著判斷房地產(chǎn)健康程度的目的，從預(yù)警的角度對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)做進(jìn)一步量化分析，將福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r指數(shù)化，從而可以對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)有更客觀、更準(zhǔn)確、更清晰的認(rèn)識(shí)。鑒于福建省房屋銷售價(jià)格指數(shù)缺失，這里用住宅價(jià)格增長(zhǎng)率/居民可支配收入增長(zhǎng)率代替。由于數(shù)據(jù)來源限制，這里用房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國(guó)內(nèi)貸款比例來代替。就本文而言，3δ方法的具體運(yùn)用即為：[Eδ,E+δ]（即：[10010,100+10]）為正常區(qū)間，[E2δ, Eδ)和(E+δ,E+2δ]（即：[100210, 10010)和(