【正文】 利潤(rùn)總額 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國(guó)有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營(yíng)企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營(yíng)企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。內(nèi)資企業(yè)中，占主導(dǎo)地位的是國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司和私營(yíng)企業(yè)，%。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)的市場(chǎng)份額有所擴(kuò)大。表 6福建省企業(yè)登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)登記注冊(cè)類型20042008平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人） 內(nèi)資企業(yè) 國(guó)有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營(yíng)企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營(yíng)企業(yè) 其他企業(yè) 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè) 外商投資企業(yè) 合計(jì) 資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)總額所占比重均有較大幅度的提高。內(nèi)資企業(yè)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，%，%。參見(jiàn)表6。各登記注冊(cè)類型企業(yè)規(guī)模的變化方面，通過(guò)平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)中國(guó)有、股份合作、有限責(zé)任、其他企業(yè)以及港、澳、臺(tái)商投資和外商投資企業(yè)，規(guī)模提升明顯，其他類型企業(yè)的規(guī)模變化不大，甚至有所下降。參見(jiàn)表 5。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)類型來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)數(shù)所占比重上升了約7個(gè)百分點(diǎn)， 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重則有所下降。企業(yè)規(guī)模方面，從平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本來(lái)看，各類房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模均有顯著擴(kuò)大，但若從平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模有顯著擴(kuò)大，物業(yè)管理企業(yè)平均規(guī)模保持不變，中介服務(wù)企業(yè)和其他房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模有小幅下降。表 3 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和就業(yè)人數(shù)所占比重企業(yè)類型2004年2008年?duì)I業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重營(yíng)業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)%%%%物業(yè)管理企業(yè)%%%%中介服務(wù)企業(yè)%%%%其他房地產(chǎn)企業(yè)%%%%資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。表 1 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)概況指標(biāo)2004年2008年2008年比2004年增長(zhǎng)（%）20052008年均增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）5481994443%%本年完成投資額（億元）%%住宅完成投資額（億元）%%房屋施工面積（萬(wàn)平方米）%%房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）%%實(shí)收資本（億元）%%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億元）%%利潤(rùn)總額（億元）%%物業(yè)管理企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）4251676471%%在管房屋建筑面積（萬(wàn)平方米）9016%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%中介服務(wù)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）624010162%%房屋代理銷售成交合同面積（萬(wàn)平方米）256%%房屋代理出租成交合同面積（萬(wàn)平方米）87%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%其他房地產(chǎn)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）840620086%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。，%，%。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占有最大比重，%，%因福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料里無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，只有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他類房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)收入。其中，%。%。%。2004年，我省各類房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員為111981人，2008年從業(yè)人員為201162人，%。近年來(lái)，我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已具有重要地位和作用。61 / 66目 錄1. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較 1 1 10 16 18 19 202. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位分析 22 22 23. 23 252. 3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的供給推動(dòng)作用 27 27 282. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析 30 323. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析 33 33 33 34 36 37 40 40 43 454．思考與建議 47，明確基本政策目標(biāo) 47，保證房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)發(fā)展 48 48，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 49，抑制投資和投機(jī)需求 51 進(jìn)一步建全與完善相關(guān)制度 52附錄 54參考文獻(xiàn) 551. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。從需求角度看，要在觀念上確立現(xiàn)階段消費(fèi)需求應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)場(chǎng)需求主體的觀念，正確引導(dǎo)居民的住房需求，并通過(guò)差別利率政策以及對(duì)出售二套以上住房獲利部分全額征收所得稅等政策，抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)把保障性住房的建設(shè)和管理作為對(duì)各級(jí)地方政府政績(jī)考核的重要內(nèi)容之一。從供給角度看，要降低房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，讓更多外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)中來(lái)，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，形成政府監(jiān)管機(jī)制健全，大中小型企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)的局面。另一方面，也要發(fā)揮“看得見(jiàn)的手的作用”，由政府承擔(dān)起低收入居民住房保障方面的責(zé)任，從而為所有居民的安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造條件。發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以解決老百姓的住房需要和滿足其他行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需要作為最基本的目標(biāo)，緊緊圍繞這一目標(biāo)出臺(tái)相關(guān)的政策措施。商品房空置率不斷上升，已經(jīng)處于供求失衡的邊緣；房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的失衡問(wèn)題更為嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為適合普通民眾居住的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，而別墅高檔公寓供給過(guò)剩，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏高。從與全國(guó)的對(duì)比分析來(lái)看，我省房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定性較差，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速忽高忽低。但有以下幾點(diǎn)需引起注意。第3章 分析我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)狀況，并對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)警分析。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動(dòng)作用而對(duì)消費(fèi)品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動(dòng)作用。從前后向關(guān)聯(lián)的差異看，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等15個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。.與全國(guó)相比，福建省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)作用都略小。我省商品房施工、新開(kāi)工、竣工面積和竣工價(jià)值年均增幅也都低于全國(guó)平均水平。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長(zhǎng)率指標(biāo)低于全國(guó)平均水平。我省商品房銷售價(jià)格上漲較快，從2006年開(kāi)始我省商品房平均銷售價(jià)格已經(jīng)高于全國(guó)平均水平。從經(jīng)營(yíng)稅金及附加占財(cái)政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等指標(biāo)來(lái)看，與全國(guó)平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟(jì)中具有更加重要的地位。從企業(yè)類型結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是我省房地產(chǎn)業(yè)的主體，其營(yíng)業(yè)收入在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比重超過(guò)九成，從業(yè)人員數(shù)所占比重接近一半。近年來(lái)，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等都有較大增長(zhǎng)。劉小二負(fù)責(zé)第4章有關(guān)內(nèi)容研究和初稿的撰寫(xiě)，李想負(fù)責(zé)第1章有關(guān)內(nèi)容研究和初稿的撰寫(xiě)。本課題組由3人組成，課題組負(fù)責(zé)人為廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師曾五一教授，課題組成員為廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系博士生劉小二和李想。本課題屬于福建省政府第二次經(jīng)濟(jì)普查重點(diǎn)課題。近年來(lái)，我省的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但同時(shí)也面臨著房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛、市場(chǎng)秩序混亂、供求結(jié)構(gòu)失衡等諸多問(wèn)題。福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院課題組前 言房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。作為行業(yè)關(guān)聯(lián)性高、政策敏感性強(qiáng)的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、積累與消費(fèi)的比例關(guān)系、城市化進(jìn)程、金融運(yùn)行效率甚至全社會(huì)的穩(wěn)定都具有重大影響。因此，正確分析和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，深入剖析房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題，進(jìn)而提出有針對(duì)性的政策建議,對(duì)于保持我省房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義和作用。其主旨在于利用本次經(jīng)濟(jì)普查的資料及其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)考察，分析其在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和影響及其與各有關(guān)方面的協(xié)調(diào)程度，找出我省房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出若干思考與建議，為政府決策提供參考。曾五一負(fù)責(zé)整體研究框架的設(shè)計(jì)、研究工作的指導(dǎo)、研究報(bào)告的修改、總撰和定稿。本研究報(bào)告的主要內(nèi)容與基本結(jié)論如下：第1章 考察我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)并與全國(guó)進(jìn)行比較。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)類型來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺(tái)商和外商投資企業(yè)比重有所下降。2008年，福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國(guó)同類指標(biāo)的比重基本在3%4%的水平。2008年我省房地產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國(guó)的平均水平相當(dāng)。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國(guó)的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。土地購(gòu)置面積年均增幅比全國(guó)低11個(gè)百分點(diǎn)。第2章 利用投入產(chǎn)出表資料，分析房地產(chǎn)業(yè)在我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。.從福建省房地產(chǎn)業(yè)的前后向關(guān)聯(lián)看，幾乎所有產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系。與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有紡織服裝鞋帽業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)等16個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中消費(fèi)品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占了很大比例。從房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度的角度分析，房地產(chǎn)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)遠(yuǎn)小于1，排在所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位，說(shuō)明我省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力有限，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)屬于“高附加值，低帶動(dòng)能力”產(chǎn)業(yè)。整體來(lái)看，我省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合預(yù)警指數(shù)正處于基本正常區(qū)間內(nèi)。2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速明顯放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率為負(fù)值，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)接近偏冷區(qū)間。另外，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不夠合理。第4章 給出若干思考和建議。為了保證我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)地發(fā)展，一方面，要充分發(fā)揮“看不見(jiàn)的手”的作用，通過(guò)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)資源配置的進(jìn)一步優(yōu)化，由市場(chǎng)解決多數(shù)居民的住房問(wèn)題。要采取各種措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化重組和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在供給結(jié)構(gòu)方面，要注意合理調(diào)控高檔住房與普通住房的結(jié)構(gòu)、新房與二手房的結(jié)構(gòu)以及保障房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在保障房的建設(shè)中要適當(dāng)擴(kuò)大廉租房的規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)廉租房的管理。還必須下大力氣不斷健全和完善各項(xiàng)相關(guān)制度，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查和信息披露制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)的財(cái)稅制度。根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T47542002），房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)四個(gè)小類。表 1給出了我省房地產(chǎn)業(yè)的總體現(xiàn)狀，以及自第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查以來(lái)我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。%。%。各類房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益都有很大的提高。從兩次普查的企業(yè)數(shù)看，2004年我省有各類型房地產(chǎn)企業(yè)4866家，到2008年這一數(shù)字上升到7729家，%，%。%%是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入作為營(yíng)業(yè)收入計(jì)算得到的。參見(jiàn)表 2和表3。表 2 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)企業(yè)類型2004年2008年2008年比2004年增長(zhǎng)（%）20052008年均增長(zhǎng)（%）企業(yè)數(shù)（家）比重(%)企業(yè)數(shù)（家）比重(%)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2689%3268%%%物業(yè)管理1068%1870%%%中介服務(wù)533%996%%%其他房地產(chǎn)576%1595%%%合計(jì)4866100%7729100%%%資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。表 4 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)類型2004年2008年平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)管理 中介服務(wù) 其他房地產(chǎn) 合計(jì)