【正文】 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但消費(fèi)信貸的發(fā)展卻還是近一兩年的事。（三）輔助體系的完善房地產(chǎn)金融將不斷完善和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融的介入是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的條件。這幾項構(gòu)成中有很多可以減讓的成份，在占到房價的60%的各種稅費(fèi)中有的極不合理，有大幅減讓的余地，如城建配套費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)十分不合理，這一費(fèi)用中包括的公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用理應(yīng)由政府財政負(fù)擔(dān)，而商用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營受益單位負(fù)擔(dān)，目前政府已明令取消了多種不合理收費(fèi)，但現(xiàn)行的各項收費(fèi)中，仍有很多不合理的成份，有進(jìn)一步壓縮的余地。1998年中國開始在全國范圍內(nèi)推行福利住房制度改革，規(guī)定了停止福利分房的時間表，將個人住房消費(fèi)推向商品房市場，商品房市場需求主體也逐步由集團(tuán)向個人轉(zhuǎn)移，需求規(guī)律在房地產(chǎn)市場中的作用逐漸增大，因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格有逐步下調(diào)的可能。 商品住宅價格將呈現(xiàn)出穩(wěn)中回落的趨勢近年來，商品住宅市場供過于求，但價格卻一直居高不下。房地產(chǎn)供給將多元化方向發(fā)展配合住房制度改革，中國政府將提供多種渠道的住房供應(yīng)體系。經(jīng)過幾年調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。從上述數(shù)字可以看出，中國住房的潛在市場容量是非常大的，在原來的福利分房制度下，普通居民的購房能力不足，從而使得房地產(chǎn)市場的有效需求不足，實(shí)行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變。 　 中國房地產(chǎn)業(yè)的市場容量分析 　　目前我國城市家庭中只有26%以上的家庭居住面積在60平米以上。 　　現(xiàn)在我們來估算一個普通的三口之家按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買60平米房子的購房能力。 　　 ⑤一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國己制訂出的實(shí)施方法來看，約為房價的20%。 　　 ③住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個人每月計繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，按1999年職工的平均年工資為7000元，一個三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1400元。 　　 ②當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額。2000年以后，一個家庭可用于購房的款項有：原有的儲蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額、住房公積金、每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼、一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼。2000年開始，中國實(shí)行貨幣分房制度，下面我們就來推測一下新的住房制度下居民的購房能力。對不同收入家庭實(shí)行不同的住宅供應(yīng)政策，是具有中國特色的住宅制度。因此，住房市場能否面向中低收入者，是房地產(chǎn)業(yè)能否成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的關(guān)鍵。%，%。 同時，2000年據(jù)對全國17萬城鎮(zhèn)居民住房條件的抽樣調(diào)查顯示，%的家庭住房不足40平方米。），按此計算，一套70平方米的住宅大約共需13萬，而1997年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為5200多元，人均消費(fèi)支出為4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于購買住房的約為人均1300多元，98年底平均每人儲蓄存款余額為5000元，按一個三口之家計算，購買這樣一套住房共需33年。主要原因是商品房售價高，中低收入家庭難以接受。1998年住房制度實(shí)行改革后，個人購房比例進(jìn)一步提高，2000年19月，住宅銷售額占房地產(chǎn)業(yè)銷售額的85%以上。2000年前9個月，隨著房改的結(jié)束，個人購房的比例已達(dá)90%以上。2000年110月，全國商品房銷售面積為8249萬平方米，同比增長36%。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困繞者中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。 ?。?）商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。近幾年來，辦公樓市場供給的增速很快，97年辦公樓的竣工面積突破1000萬平方米，與此同時，辦公樓市場的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國5000多家的駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國各地地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。這些措施使得高檔物業(yè)的投資開始下降，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投資比例開始上升，2000年1至9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)69%以上。近幾年來，中國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)： ?。?）住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。雖然從93年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期后，有些年份的新開工面積和施工面積出現(xiàn)負(fù)增長，但受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積卻一直呈現(xiàn)增長的趨勢，98年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，商品房的竣工面積也在增長，2000年前10月，全國房地產(chǎn)竣工面積8893萬平方米，比去年同期增長18%。98年施工面積增速較快，%，%，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。 ?。?）施工面積?！。?）新開工面積快速增長。近兩年，國家有關(guān)部門對土地轉(zhuǎn)讓價格的具體構(gòu)成作了調(diào)整，基準(zhǔn)地價趨于合理，96年在國家計委、財政部頒布的全國性減免48項稅費(fèi)的辦法中，涉及土地轉(zhuǎn)讓價格的有10項，各地方政府也紛紛出臺政策，減少土地轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)。 　（1）土地的供給方式出現(xiàn)了變化，有償供地比重不斷提高，在具體的出讓方式中，土地招標(biāo)、拍賣比重有所提高。 土地資源的供給狀況分析　　土地資源的供給狀況決定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，改革開放前，中國土地使用權(quán)是通過無償劃撥而取得的，1988年，新的《土地管理法》實(shí)施后，中國土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，從而使得土地市場空前發(fā)展。 ?。?）投資的資金來源狀況。1996年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，%，2000年1至9月，這一比例己上升為69%，辦公樓投資和商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。中國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的，92年至93年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，94年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，98年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2000年前10月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長36%。又由于1993年下半年房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控調(diào)控的重點(diǎn)對象，相當(dāng)一部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，全行業(yè)的平均營業(yè)利潤降低，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入微利階段。96年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)是：%，%，大部分企業(yè)的資質(zhì)為三、融資能力差、開發(fā)力量弱，所以它們很難經(jīng)受得住市場競爭的考驗。 企業(yè)規(guī)模偏小，資質(zhì)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模偏小，96年中國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均注冊資金為1732萬元，全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的凈資產(chǎn)不過為10多億元，與國外房地產(chǎn)開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美元相比，相差甚遠(yuǎn)。從近兩年的發(fā)展趨勢來看，由于企業(yè)改革的不斷深化，許多國有企業(yè)和集體企業(yè)都改制為股份制企業(yè)，股份制房地產(chǎn)開發(fā)商所占的比重越來越大。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營企業(yè)或股份制企業(yè)的發(fā)展趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國有企業(yè)在全國房地產(chǎn)開發(fā)商中，以國有企業(yè)為主，多種經(jīng)濟(jì)形式并存。企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個省市中，西部邊遠(yuǎn)地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大，在盈利水平、經(jīng)營能力、創(chuàng)新意識等方面遠(yuǎn)不如東部地區(qū)。此后，全行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少。 　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受產(chǎn)業(yè)政策的影響非常大 政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項稅費(fèi)會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有地域性 　　房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。 　 房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性 　 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，中國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。（二）產(chǎn)業(yè)特性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性 　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。房地產(chǎn)業(yè)市場研究分析報告作者：日期：房地產(chǎn)業(yè)研究報告一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特性（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停車場等，一般來說，我們通常所說的房地產(chǎn)是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的，故房地產(chǎn)也可稱為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，本報告討論的房地產(chǎn)就特指這一含義。按照商品房屋用途來劃分，房產(chǎn)可分為商品住宅和非商品住宅兩大類，前者包括普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和別墅、高檔公寓，后者可分為寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說目前中國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。二、現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)商數(shù)量多，分布不均1986年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商只有3000多家，到了1995年，房地產(chǎn)開發(fā)商已達(dá)到33482家，是迄今為止房地產(chǎn)開發(fā)商最多的一年。98年以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，中國房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，99年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)25600多家。東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實(shí)力和土地開發(fā)權(quán)的競爭走向品牌、營銷、服務(wù)等方面。96年國有企業(yè)所占的比重最大，達(dá)到41%；%，位于第二位；股份制企業(yè)排在第三位，%；%。在各種類型的所有制企業(yè)中，私營企業(yè)或以私營為背景的企業(yè)發(fā)展前景好過國有企業(yè)，前幾年各地區(qū)排名前幾位幾乎都是國有企業(yè)，而經(jīng)過93至97年的調(diào)整后，排名前幾位幾乎都是私營企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模偏小導(dǎo)致開發(fā)出的樓盤也偏小，既有規(guī)模、配套設(shè)施又好的樓盤更少。 房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入微利階段90年代初，市場對房地產(chǎn)的需求量很大，開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤高，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。（二）市場供給狀況分析中國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況（1）房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度。 ?。?）房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。從資金來源的主體來看，三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的投資主體，所占的比重超過了50%，從整體上看，一、二級企業(yè)己經(jīng)有了一定的規(guī)模效益，而四級以下的企業(yè)規(guī)模效益較差，但這些企業(yè)所占的投資比重仍然偏大，特別是無級別的企業(yè)所占的投資比重高達(dá)20%，這說明房地產(chǎn)業(yè)的投資還有待進(jìn)一步優(yōu)化。目前，土地的供給出現(xiàn)了以下兩個新特點(diǎn)。 （2）土地轉(zhuǎn)讓價格略有下降，價格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大。商品房的新開工面積、施工面積和竣工面積分析　　 2000年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭。93年至96年，國家實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整后，新開工面積逐年下降， 96年新開工面積降到了谷底，97年新開工面積開始回升，98年受住房制度改革的影響，新開工面積增速加快，%，99年新開工面積有所降低，但2000年又呈現(xiàn)快速增長之勢。96年的新開工面積比95年減少，但施工面積卻在增加，這是由前幾年新開工工程較多所引起的。 ?。?）竣工面積。 中國房地產(chǎn)業(yè)市場供給的結(jié)構(gòu)分析 　　住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5%至10%左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時，中國別墅、高檔公寓等高擋物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅，因此近幾年中國政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，中國證監(jiān)會也規(guī)定上市公司的配股資金不得用于建設(shè)別墅等高檔物業(yè)。 ?。?）辦公樓市場供給的地區(qū)差異進(jìn)一步擴(kuò)大。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場供需都出現(xiàn)下降的趨勢。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。 　?。ㄈ┦袌鲂枨蠓治瞿壳埃袊康禺a(chǎn)業(yè)的市場需求存在以下特點(diǎn)： 市場需求開始回升近兩年來，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)銷售擺脫了前兩年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長形勢。　 個人消費(fèi)成為市場需求的主體 90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，%；而到了1997年，%； 1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個人購房也增長很快，98年個人購房的比例比97年上升了7個百分點(diǎn)，%，市場消費(fèi)主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高要求。 與個人消費(fèi)增長適應(yīng),住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導(dǎo)地位　住宅銷售在商品房銷售中占主導(dǎo)地位，從87年到97年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占比重都在70%以上，因此住宅