深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報(bào)告-展示頁(yè)
2025-05-19 12:39本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)濟(jì)的金融理論認(rèn)為，這三點(diǎn)是世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。(二)有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其有無(wú)二級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的完善程度，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)比一級(jí)市場(chǎng)具有更多的優(yōu)點(diǎn)：①能夠確保資金有正常流動(dòng)的渠道；②資金流動(dòng)更安全；③使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動(dòng)。所以說(shuō)，客觀現(xiàn)實(shí)要求我們必須加快對(duì)房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律構(gòu)建一個(gè)能夠利于資金循環(huán)而且房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。如果現(xiàn)階段我們不對(duì)其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過(guò)高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問(wèn)題，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的“一調(diào)就‘死’，不調(diào)就‘亂’”的情況，在將來(lái)的發(fā)展中還會(huì)不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是，房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，空置率會(huì)更高，缺房戶和資金積壓亦會(huì)更多。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。一、構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性(一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實(shí)的必然要求目前，我國(guó)和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國(guó)6624萬(wàn)平方米，深圳328萬(wàn)平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實(shí)。美國(guó)當(dāng)時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狀況促使美國(guó)聯(lián)邦政府在這個(gè)時(shí)期先后出臺(tái)了一系列法規(guī)政策并通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，隨之社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開(kāi)始逐步有所好轉(zhuǎn)。1993年底，深圳因“圈地運(yùn)動(dòng)”和“炒地皮過(guò)熱”出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢(shì)。深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展□ 尤福永我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)30年代美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化，在階段上，同美國(guó)有特別相似之處。無(wú)獨(dú)有偶，美國(guó)1929年房地產(chǎn)市場(chǎng)因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過(guò)連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢(shì)，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷，而另一方面缺房戶無(wú)力購(gòu)買的供求畸型現(xiàn)象。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國(guó)際化建設(shè)，保障社會(huì)穩(wěn)定和城市居民的安居樂(lè)業(yè)都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。坦率地講，由于供過(guò)于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，負(fù)擔(dān)沉重。究其原因，是我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可以說(shuō)存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的融資渠道或資金來(lái)源受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的制約和宏觀調(diào)控的影響較大，資金運(yùn)行很難保證正常循環(huán)，這種“風(fēng)險(xiǎn)”作用的結(jié)果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說(shuō)，已與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，已到了非改不可的地步。從支柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會(huì)削弱我們?cè)趪?guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，由此也會(huì)產(chǎn)生一些社會(huì)的不安定因素。只有這個(gè)核心問(wèn)題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)體系非常完備，從我國(guó)和深圳目前的實(shí)際來(lái)看，我們從美國(guó)房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點(diǎn)：①建立了二級(jí)市場(chǎng)；②在二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中設(shè)置了政府金融平衡機(jī)構(gòu)；③建立了二級(jí)市場(chǎng)的證券中介機(jī)構(gòu)。通過(guò)研究比較和吸收借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)和深圳具體實(shí)際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制架構(gòu)的基礎(chǔ)上建立“兩級(jí)市場(chǎng)雙軌制”的體制架構(gòu)模式是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權(quán)宜之計(jì)。(三)深圳具備良好的試點(diǎn)基礎(chǔ)和條件深圳率先建立新型的房地產(chǎn)金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過(guò)試點(diǎn)探索出一條成功的經(jīng)驗(yàn)，為在全國(guó)建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體制起到示范作用。(2)深圳開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)早，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量大，且業(yè)務(wù)范圍廣，資本積累實(shí)現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場(chǎng)活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)建立早，商品化程度高，市場(chǎng)體制健全，機(jī)制完善。(5)深圳有一大批從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融理論研究的專家、學(xué)者以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)界人士。二、中國(guó)房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計(jì)現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的體系構(gòu)成，主要有兩大要素，即：一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)(亦稱“初級(jí)市場(chǎng)”)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指一級(jí)市場(chǎng)的貸款發(fā)
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