【正文】 %%%%資料來源：福建經濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經濟普查簡明資料。房地產物業(yè)管理企業(yè)中，內資企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重盡管有小幅下降，但內資企業(yè)在市場中仍然占主導地位。在各類房地產企業(yè)中，內資企業(yè)都是市場的主體。參見表4。%%是將房地產開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入作為營業(yè)收入計算得到的。%。在保障房的建設中要適當擴大廉租房的規(guī)模，加強對廉租房的管理。第4章 給出若干思考和建議。從房地產業(yè)影響力與感應度的角度分析，房地產的影響力系數(shù)和感應度系數(shù)遠小于1，排在所有42個產業(yè)的第40位和第39位，說明我省房地產業(yè)對上下游產業(yè)的帶動能力有限，在現(xiàn)階段，房地產業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產業(yè)。土地購置面積年均增幅比全國低11個百分點。從房地產企業(yè)登記注冊類型來看，內資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺商和外商投資企業(yè)比重有所下降。因此，正確分析和評價房地產業(yè)的現(xiàn)狀，深入剖析房地產業(yè)存在的問題，進而提出有針對性的政策建議,對于保持我省房地產業(yè)和國民經濟的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義和作用。本課題屬于福建省政府第二次經濟普查重點課題。從企業(yè)類型結構來看，房地產開發(fā)企業(yè)是我省房地產業(yè)的主體，其營業(yè)收入在房地產業(yè)中所占的比重超過九成，從業(yè)人員數(shù)所占比重接近一半。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。第3章 分析我省房地產業(yè)發(fā)展的協(xié)調狀況，并對我省房地產業(yè)發(fā)展進行預警分析。發(fā)展我省房地產業(yè)應以解決老百姓的住房需要和滿足其他行業(yè)對房地產的需要作為最基本的目標，緊緊圍繞這一目標出臺相關的政策措施。從需求角度看，要在觀念上確立現(xiàn)階段消費需求應當是房地產場需求主體的觀念，正確引導居民的住房需求，并通過差別利率政策以及對出售二套以上住房獲利部分全額征收所得稅等政策，抑制房地產的投資和投機需求，防止房地產泡沫的出現(xiàn)。%。，%，%。從房地產企業(yè)登記注冊類型來看，內資企業(yè)數(shù)所占比重上升了約7個百分點， 港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重則有所下降。房地產開發(fā)企業(yè)中，%，%。港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)的市場份額有所擴大。表 9福建省各登記注冊類型房地產中介服務企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)利潤 內資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經濟普查簡明資料。其中，房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)占全國的比重呈明顯下降趨勢，%，%。總的來看，房地產業(yè)在我省的國民經濟中具有更加重要的地位，可以說已基本成為我省的支柱產業(yè)，但基礎尚不穩(wěn)固。值得注意的是，我省土地購置面積已經連續(xù)三年下降。表 13 福建省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年份施工面積新開工面積竣工面積竣工價值面積(萬平米)增幅（%）面積(萬平米)增幅（%）面積(萬平米)增幅（%）金額(億元)增幅（%）1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 7福建省和我國商品房施工面積增幅比較圖 8福建省和我國商品房新開工面積增幅比較圖 9福建省和我國商品房竣工面積增幅比較圖 10福建省和我國商品房竣工價值增幅比較關于商品房新開工面積，各物業(yè)類型的房地產增幅波動都很大來看。參見表15。參見表17。參見圖 17。2008年我省房地產業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。該系數(shù)越大，說明房地產業(yè)對要素提供產業(yè)的直接需求越大，產業(yè)之間的直接關聯(lián)度也越強。此值越大，表明該產業(yè)對其他產業(yè)的供給推動作用越大。感應度系數(shù)是該產業(yè)的感應度與所有產業(yè)感應度算術平均值的比，感應度系數(shù)大于1說明相對于其他產業(yè)，該產業(yè)具有更大的推動作用。 根據(jù)上述方法計算結果（參見表21）可知，無論是全省還是全國，全部42個產業(yè)均與房地產業(yè)有后向完全關聯(lián)關系，這反映出房地產業(yè)產業(yè)鏈長的特點。.2. 3房地產業(yè)對國民經濟的供給推動作用 根據(jù)前文所述方法計算得房地產業(yè)的前向直接關聯(lián)度（參見表22）表明：房表22 與房地產前向直接關聯(lián)密切產業(yè)產業(yè)代碼福建省全國關聯(lián)度比重累計比重排位關聯(lián)度比重累計比重排位農林牧漁業(yè)011公共管理和社會組織42212批發(fā)和零售業(yè)3031衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)404文化、體育和娛樂業(yè)415居民服務和其他服務業(yè)3863金融業(yè)3272租賃和商務服務業(yè)3486住宿和餐飲業(yè)314信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)295紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品087房地產業(yè)338化學工業(yè)129交通運輸及倉儲業(yè)2710通用、專用設備制造業(yè)1611均值總效應（中間需求率）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)福建省和全國2007年投入產出表整理。表 23 與房地產前向完全密切關聯(lián)產業(yè)產業(yè)代碼福建省全國關聯(lián)度比重累計比重排位關聯(lián)度比重累計比重排位紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0819批發(fā)和零售業(yè)3021通信設備、計算機及其他電子設備1935金融業(yè)3243化學工業(yè)1252建筑業(yè)2664居民服務和其他服務業(yè)38711交通運輸及倉儲業(yè)27810非金屬礦物制品業(yè)139紡織業(yè)071015食品制造及煙草加工業(yè)061112住宿和餐飲業(yè)311214信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)291317租賃和商務服務業(yè)341416造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)1015通用、專用設備制造業(yè)16167金屬冶煉及壓延加工業(yè)146交通運輸設備制造業(yè)178電氣機械及器材制造業(yè)1813電力、熱力的生產和供應業(yè)2318均值總效應（感應度）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)福建省和全國2007年投入產出表整理。通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、金融業(yè)和化學工業(yè)在房地產業(yè)前后向完全關聯(lián)度中排位均很靠前，說明房地產業(yè)與通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、金融和化學工業(yè)具有相互依賴的關系。福建省GDP增長速度（用當年價）與全國相差無幾，但是相對于全國房地產投資增速比較穩(wěn)定的特點而言，福建省的房地產投資則呈現(xiàn)大起大落的態(tài)勢，說明福建省的房地產投資還需要進一步規(guī)范發(fā)展。商品房空置率（計算公式見附錄）是指某一時點（如報告期末等）房屋空置量（房屋未投入使用，處于待出租或出售的狀態(tài)）占同時點全部房屋存量的比重，它反映了住宅市場上供給與需求的力量對比，對價格/租金水平有直接影響，是反映房地產市場供求關系中的重要指示指標。所謂內部結構合理，包括非住宅與住宅比例的合理性，高檔住宅與經濟適用房比例的合理性等，如果結構嚴重失衡很容易誘發(fā)社會問題。 從全國和福建省的對比分析來看（參見圖 22），2008年之前，福建省和全國房地產開發(fā)投資資金來源增長迅速，但是相對于全國房地產開發(fā)投資資金來源比較穩(wěn)定的特點而言，福建省則呈現(xiàn)出大起大落的態(tài)勢，其中2006年和2007年福建省房地產開發(fā)投資資金增長率分別達到了57%和42%，遠遠超出全國同期水平，但是2008年福建省這一速率則驟降至20%。1. 目標確定與分解本部分以判斷房地產市場發(fā)展健康程度為總目標，從房地產市場與宏觀經濟協(xié)調狀況、房地產市場供求協(xié)調狀況、房地產市場內部結構協(xié)調狀況和房地產與金融市場協(xié)調狀況四個方面，分別用房地產與宏觀經濟協(xié)調預警指數(shù)、房地產供求平衡度指數(shù)、房地產市場內部結構平衡指數(shù)、房地產與金融協(xié)調預警指數(shù)來反映，最后將這四個指數(shù)綜合成房地產市場發(fā)展綜合預警指數(shù)，以判斷房地產市場發(fā)展的健康程度。相對于預警的目的而言，該指標是一個逆指標，為此這里取其倒數(shù)。為了便于后面的分析，這里把所有指標轉化為圍繞均值100上下波動的標準差為10的數(shù)值，具體計算公式如下：，其中Y代表標準化后的數(shù)據(jù)，X表示原始數(shù)據(jù)，和分別代表各指標的均值和標準差（為了穩(wěn)健，在求均值和方差時去掉了極個別極端異常值）。如果偏離超過1倍標準差，%；如果偏離超過2倍標準差，%；如果偏離超過3倍標準差 可能性不足 1% 。房地產類貸款余額/金融機構貸款余額：該指標反映金融機構對房地產的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間。下面對各指標做簡要介紹：房地產開發(fā)投資增長率/GDP增長率：房地產開發(fā)投資增速與GDP增速應當保持合理的比例，比例過高則容易造成社會資源向房地產業(yè)傾斜，進而對國民經濟合理的產業(yè)結構造成沖擊。表27 福建省和全國房地產開發(fā)投資資金來源構成200020012002200320042005200620072008房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成比例（%）國內貸款全國福建省利用外資全國福建省自籌資金全國福建省其他全國福建省房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率（%）全國75福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經濟數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經濟普查年鑒200福建省第二次全國經濟普查簡明資料整理產業(yè)自籌資金能力略顯不足；福建省和全國房地產企業(yè)利用外資的比例近幾年來不相上下，差距很?。欢渌Y金來源除2007年外，福建省則高于全國同期水平。目前關于別墅高檔公寓在住宅市場中所占比例還沒有定論，但是別墅高檔公寓竣工面積相當于經適房的將近4倍則肯定是不合理、不正常的。從圖 19可以看出，相對于聯(lián)合國人居中心的標準，2000年以來全國及福建省的房價收入比偏高，全國房價收入比在8左右徘徊，而福建省的房價收入比則呈現(xiàn)出一定的上升趨勢，2006年以來一直高于全國房價收入比，但仍高于聯(lián)合國人居中心規(guī)定的合理區(qū)間的上限。房地產業(yè)增加值占GDP的比重可以反映房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用，該指標前面已有詳盡闡述，在此不再贅述。，房地產的影響力系數(shù)和感應度系數(shù)遠小于1，排在所有42個產業(yè)的第40位和第39位，說明房地產業(yè)對上下游產業(yè)的帶動能力有限，在現(xiàn)階段，房地產業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產業(yè)，房地產業(yè)可以歸為最終需求型的基礎產業(yè)。根據(jù)表24的結果，從全國范圍看，房地產業(yè)的影響力系數(shù)和感應度系數(shù)都遠小于1，排在所有42個產業(yè)的第41位和第38位。從全國情況分析，全部42個產業(yè)都與房地產業(yè)有或多或少的前向關聯(lián)，其中與房地產業(yè)前向直接關聯(lián)密切的產業(yè)全國有12個，%，批發(fā)零售業(yè)和金融業(yè)是房地產的主要直接供給對象，%%，從福建省來看，與房地產業(yè)有關聯(lián)關系的有27個（其余15個產業(yè)的關聯(lián)度為0或幾乎為0），密切關聯(lián)的有8個，%，農林牧漁業(yè)、公共管理和社會組織和批發(fā)零售業(yè)是最主要的直接供給對象，%、%%。從全國范圍看，這其中與房地產業(yè)關聯(lián)密切的產業(yè)全國有19個，%，從福建省情況看，關聯(lián)密切的產業(yè)有15個，%。. 根據(jù)前文說明進行計算，結果（參見表20）顯示，房地產業(yè)每增加一單位產值的直