【正文】 %%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重盡管有小幅下降，但內(nèi)資企業(yè)在市場中仍然占主導(dǎo)地位。在各類房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)都是市場的主體。參見表4。%%是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入作為營業(yè)收入計算得到的。%。在保障房的建設(shè)中要適當(dāng)擴大廉租房的規(guī)模，加強對廉租房的管理。第4章 給出若干思考和建議。從房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度的角度分析，房地產(chǎn)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)遠(yuǎn)小于1，排在所有42個產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位，說明我省房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動能力有限，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產(chǎn)業(yè)。土地購置面積年均增幅比全國低11個百分點。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊類型來看，內(nèi)資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺商和外商投資企業(yè)比重有所下降。因此，正確分析和評價房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，深入剖析房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，進而提出有針對性的政策建議,對于保持我省房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義和作用。本課題屬于福建省政府第二次經(jīng)濟普查重點課題。從企業(yè)類型結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我省房地產(chǎn)業(yè)的主體，其營業(yè)收入在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比重超過九成，從業(yè)人員數(shù)所占比重接近一半。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。第3章 分析我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)狀況，并對我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行預(yù)警分析。發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以解決老百姓的住房需要和滿足其他行業(yè)對房地產(chǎn)的需要作為最基本的目標(biāo)，緊緊圍繞這一目標(biāo)出臺相關(guān)的政策措施。從需求角度看，要在觀念上確立現(xiàn)階段消費需求應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)場需求主體的觀念，正確引導(dǎo)居民的住房需求，并通過差別利率政策以及對出售二套以上住房獲利部分全額征收所得稅等政策，抑制房地產(chǎn)的投資和投機需求，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。%。，%，%。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊類型來看，內(nèi)資企業(yè)數(shù)所占比重上升了約7個百分點， 港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重則有所下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，%，%。港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)的市場份額有所擴大。表 9福建省各登記注冊類型房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)利潤 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)占全國的比重呈明顯下降趨勢，%，%?？偟膩砜?，房地產(chǎn)業(yè)在我省的國民經(jīng)濟中具有更加重要的地位，可以說已基本成為我省的支柱產(chǎn)業(yè)，但基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。值得注意的是，我省土地購置面積已經(jīng)連續(xù)三年下降。表 13 福建省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年份施工面積新開工面積竣工面積竣工價值面積(萬平米)增幅（%）面積(萬平米)增幅（%）面積(萬平米)增幅（%）金額(億元)增幅（%）1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 7福建省和我國商品房施工面積增幅比較圖 8福建省和我國商品房新開工面積增幅比較圖 9福建省和我國商品房竣工面積增幅比較圖 10福建省和我國商品房竣工價值增幅比較關(guān)于商品房新開工面積，各物業(yè)類型的房地產(chǎn)增幅波動都很大來看。參見表15。參見表17。參見圖 17。2008年我省房地產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當(dāng)。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。該系數(shù)越大，說明房地產(chǎn)業(yè)對要素提供產(chǎn)業(yè)的直接需求越大，產(chǎn)業(yè)之間的直接關(guān)聯(lián)度也越強。此值越大，表明該產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的供給推動作用越大。感應(yīng)度系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度與所有產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度算術(shù)平均值的比，感應(yīng)度系數(shù)大于1說明相對于其他產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)具有更大的推動作用。 根據(jù)上述方法計算結(jié)果（參見表21）可知，無論是全省還是全國，全部42個產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有后向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這反映出房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長的特點。.2. 3房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的供給推動作用 根據(jù)前文所述方法計算得房地產(chǎn)業(yè)的前向直接關(guān)聯(lián)度（參見表22）表明：房表22 與房地產(chǎn)前向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國關(guān)聯(lián)度比重累計比重排位關(guān)聯(lián)度比重累計比重排位農(nóng)林牧漁業(yè)011公共管理和社會組織42212批發(fā)和零售業(yè)3031衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)404文化、體育和娛樂業(yè)415居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)3863金融業(yè)3272租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)3486住宿和餐飲業(yè)314信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)295紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品087房地產(chǎn)業(yè)338化學(xué)工業(yè)129交通運輸及倉儲業(yè)2710通用、專用設(shè)備制造業(yè)1611均值總效應(yīng)（中間需求率）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表整理。表 23 與房地產(chǎn)前向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國關(guān)聯(lián)度比重累計比重排位關(guān)聯(lián)度比重累計比重排位紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0819批發(fā)和零售業(yè)3021通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備1935金融業(yè)3243化學(xué)工業(yè)1252建筑業(yè)2664居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)38711交通運輸及倉儲業(yè)27810非金屬礦物制品業(yè)139紡織業(yè)071015食品制造及煙草加工業(yè)061112住宿和餐飲業(yè)311214信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)291317租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)341416造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)1015通用、專用設(shè)備制造業(yè)16167金屬冶煉及壓延加工業(yè)146交通運輸設(shè)備制造業(yè)178電氣機械及器材制造業(yè)1813電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2318均值總效應(yīng)（感應(yīng)度）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表整理。通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)和化學(xué)工業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)前后向完全關(guān)聯(lián)度中排位均很靠前，說明房地產(chǎn)業(yè)與通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融和化學(xué)工業(yè)具有相互依賴的關(guān)系。福建省GDP增長速度（用當(dāng)年價）與全國相差無幾，但是相對于全國房地產(chǎn)投資增速比較穩(wěn)定的特點而言，福建省的房地產(chǎn)投資則呈現(xiàn)大起大落的態(tài)勢，說明福建省的房地產(chǎn)投資還需要進一步規(guī)范發(fā)展。商品房空置率（計算公式見附錄）是指某一時點（如報告期末等）房屋空置量（房屋未投入使用，處于待出租或出售的狀態(tài)）占同時點全部房屋存量的比重，它反映了住宅市場上供給與需求的力量對比，對價格/租金水平有直接影響，是反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中的重要指示指標(biāo)。所謂內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，包括非住宅與住宅比例的合理性，高檔住宅與經(jīng)濟適用房比例的合理性等，如果結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡很容易誘發(fā)社會問題。 從全國和福建省的對比分析來看（參見圖 22），2008年之前，福建省和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長迅速，但是相對于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源比較穩(wěn)定的特點而言，福建省則呈現(xiàn)出大起大落的態(tài)勢，其中2006年和2007年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金增長率分別達(dá)到了57%和42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國同期水平，但是2008年福建省這一速率則驟降至20%。1. 目標(biāo)確定與分解本部分以判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展健康程度為總目標(biāo)，從房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)狀況和房地產(chǎn)與金融市場協(xié)調(diào)狀況四個方面，分別用房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)、房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)、房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)來反映，最后將這四個指數(shù)綜合成房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合預(yù)警指數(shù)，以判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康程度。相對于預(yù)警的目的而言，該指標(biāo)是一個逆指標(biāo)，為此這里取其倒數(shù)。為了便于后面的分析，這里把所有指標(biāo)轉(zhuǎn)化為圍繞均值100上下波動的標(biāo)準(zhǔn)差為10的數(shù)值，具體計算公式如下：，其中Y代表標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，X表示原始數(shù)據(jù)，和分別代表各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差（為了穩(wěn)健，在求均值和方差時去掉了極個別極端異常值）。如果偏離超過1倍標(biāo)準(zhǔn)差，%；如果偏離超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差，%；如果偏離超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差 可能性不足 1% 。房地產(chǎn)類貸款余額/金融機構(gòu)貸款余額：該指標(biāo)反映金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間。下面對各指標(biāo)做簡要介紹：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP增速應(yīng)當(dāng)保持合理的比例，比例過高則容易造成社會資源向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，進而對國民經(jīng)濟合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成沖擊。表27 福建省和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成200020012002200320042005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成比例（%）國內(nèi)貸款全國福建省利用外資全國福建省自籌資金全國福建省其他全國福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（%）全國75福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料整理產(chǎn)業(yè)自籌資金能力略顯不足；福建省和全國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例近幾年來不相上下，差距很??；而其他資金來源除2007年外，福建省則高于全國同期水平。目前關(guān)于別墅高檔公寓在住宅市場中所占比例還沒有定論，但是別墅高檔公寓竣工面積相當(dāng)于經(jīng)適房的將近4倍則肯定是不合理、不正常的。從圖 19可以看出，相對于聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，2000年以來全國及福建省的房價收入比偏高，全國房價收入比在8左右徘徊，而福建省的房價收入比則呈現(xiàn)出一定的上升趨勢，2006年以來一直高于全國房價收入比，但仍高于聯(lián)合國人居中心規(guī)定的合理區(qū)間的上限。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重可以反映房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，該指標(biāo)前面已有詳盡闡述，在此不再贅述。，房地產(chǎn)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)遠(yuǎn)小于1，排在所有42個產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位，說明房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動能力有限，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以歸為最終需求型的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)表24的結(jié)果，從全國范圍看，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)都遠(yuǎn)小于1，排在所有42個產(chǎn)業(yè)的第41位和第38位。從全國情況分析，全部42個產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有或多或少的前向關(guān)聯(lián)，其中與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)全國有12個，%，批發(fā)零售業(yè)和金融業(yè)是房地產(chǎn)的主要直接供給對象，%%，從福建省來看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的有27個（其余15個產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度為0或幾乎為0），密切關(guān)聯(lián)的有8個，%，農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會組織和批發(fā)零售業(yè)是最主要的直接供給對象，%、%%。從全國范圍看，這其中與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)全國有19個，%，從福建省情況看，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有15個，%。. 根據(jù)前文說明進行計算，結(jié)果（參見表20）顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加一單位產(chǎn)值的直