【正文】 業(yè)的經(jīng)營效益都有很大的提高。表 2 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)企業(yè)類型2004年2008年2008年比2004年增長（%）20052008年均增長（%）企業(yè)數(shù)（家）比重(%)企業(yè)數(shù)（家）比重(%)房地產(chǎn)開發(fā)2689%3268%%%物業(yè)管理1068%1870%%%中介服務(wù)533%996%%%其他房地產(chǎn)576%1595%%%合計4866100%7729100%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。表 5 福建省各登記注冊類型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年 內(nèi)資企業(yè)%% 國有企業(yè)%% 集體企業(yè)%% 股份合作企業(yè)%% 聯(lián)營企業(yè)%% 有限責(zé)任公司%% 股份有限公司%% 私營企業(yè)%% 其他企業(yè)%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%% 外商投資企業(yè)%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。集體企業(yè)的經(jīng)營收入和利潤總額所占比重則有小幅下降。%。2008年的營業(yè)利潤中，%，%，二者之和超過了3/4，港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)不到10%。 圖 1 福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國的比重圖 2 我國和福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營稅金及附加占財政收入比重從圖 2可看出，我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各年經(jīng)營稅金及附加占財政收入比重明顯高于全國，%。20002008年，%，%，略低于全國。完成開發(fā)土地面積增幅波動也比較大，%之后，在2008年又大幅下降了近六成，2008年完成開發(fā)土地面積已經(jīng)低于1999年的水平。參見表1圖 1圖 1圖 1圖 14和圖 15。而經(jīng)濟適用房空置面積在20062008年連續(xù)三年出現(xiàn)大幅下降，表明社會對經(jīng)濟適用房需求很大，但供給明顯不足。參見表18。內(nèi)資企業(yè)中，國有企業(yè)比重略有上升，集體企業(yè)略有下降，私營企業(yè)和其他企業(yè)比重上升幅度較大。我省商品房平均銷售價格從2006年開始已經(jīng)高于全國平均水平。中間投入率是指各產(chǎn)業(yè)在自己的生產(chǎn)過程中為生產(chǎn)單位產(chǎn)值的產(chǎn)品需要從其他所有產(chǎn)業(yè)部門購進(jìn)的原材料占其總產(chǎn)出的比重。其計算公式為：，其中B為完全消耗系數(shù)矩陣，A為直接消耗系數(shù)矩陣，I為單位矩陣。前向直接關(guān)聯(lián)度用直接分配系數(shù)表示，它表示某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分配給另一個產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品直接使用的價值占該產(chǎn)品總產(chǎn)出的比例。從全國范圍看，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)的全國有38個，其中密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)全國有12個，表 20 房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)表產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國關(guān)聯(lián)度比重累計比重位次關(guān)聯(lián)度比重累計比重位次租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)341 2金融業(yè)322 1建筑業(yè)263 3通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備194住宿和餐飲業(yè)315 5信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)296化學(xué)工業(yè)127 4交通運輸及倉儲業(yè)278紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)089電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2310 12造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)1011 11文化、體育和娛樂業(yè)4112石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)11 6房地產(chǎn)業(yè)33 7電氣機械及器材制造業(yè)18 8金屬制品業(yè)15 9居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)38 10均值總效應(yīng)（中間投入率）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表整理。綜合全國與福建省的結(jié)果分析，后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)一共涉及到21個產(chǎn)業(yè)，其中有12個產(chǎn)業(yè)屬于共有的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。綜合福建省和全國的分析來看，前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)一共涉及15個產(chǎn)業(yè)，其中6個共有的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，批發(fā)零售業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的位次都很靠前，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以較大地推動批發(fā)零售、服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展；從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)分析，與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)主要是服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。福建省情況類似，排在所有42個產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位；這說明相對于其他產(chǎn)業(yè)，福建省和全國的房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動和前向推動作用都較小，對國民經(jīng)濟上下游產(chǎn)業(yè)的帶動作用相當(dāng)有限。3. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析本節(jié)將從房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場供求狀況、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場與金融市場的協(xié)調(diào)狀況四個方面對房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行描述性的考察。圖 18 福建省與全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速的對比表 25 福建省與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速/GDP的對比200020012002200320042005200620072008全國福建省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展必須以供求總量的基本平衡為前提，若房地產(chǎn)業(yè)增長過快，供過于求，空置率居高不下，很容易誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而引發(fā)金融經(jīng)濟危機。而從主要城市來看，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部提供的《我國房價收入比研究》的結(jié)論，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)。即使按照建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重計算，%%，距離2006年公布的“國十五條”的要求（套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）相去甚遠(yuǎn)，這說明福建省及我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理性。從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分析，福建省房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來基本在70%以上，與全國水平相差無幾，但是遠(yuǎn)高于其他行業(yè)企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有待完善和調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額：該指標(biāo)是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，在發(fā)達(dá)國家，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗，該指標(biāo)一般在20%~25%之間，當(dāng)國民經(jīng)濟增長在8%左右時，該指標(biāo)宜保持在20%或以下。由于數(shù)據(jù)的限制，這里利用中長期住房按揭貸款余額占中資金融機構(gòu)貸款余額的比例來代替。因此 可以根據(jù)偏離中心值的標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)來反映數(shù)據(jù)是否合理。 3. 預(yù)警指數(shù)的確定上述指標(biāo)分別代表了房地產(chǎn)發(fā)展的四個方面，需要將它們綜合起來才可以判斷房地產(chǎn)發(fā)展的健康程度，這需要通過以下三個步驟：（1） 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的目的在于統(tǒng)一量綱進(jìn)而對各指標(biāo)進(jìn)行綜合，這里根據(jù)各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行正態(tài)歸一化處理。房屋吸納率：該指標(biāo)反映一定時期內(nèi)可供市場使用的商品房被市場的吸納情況。綜合模擬預(yù)警法的基本思路是將反映房地產(chǎn)運行的多個指標(biāo)綜合成一個或若干個總體指標(biāo)，并分別用圖形形象的表示出來的預(yù)警方法。因此二者必須協(xié)調(diào)發(fā)展，否則很容易對國民經(jīng)濟的健康運行和社會的穩(wěn)定造成危害。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不僅可以促進(jìn)國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，更重要的是為了保證全體居民住有所居，安居樂業(yè)，改善居民的生活質(zhì)量，因此房地產(chǎn)市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)必須合理。這里，根據(jù)我國住房建設(shè)部“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，選擇戶均建筑面積90m2作為中等收入家庭的住房面積，同時以每戶家庭中以三口之家的年收入為基礎(chǔ)以計算房價收入比。從圖 18可以看出，福建省和全國的房地產(chǎn)投資增速均高于GDP增長速度（這里均用當(dāng)年價計算），而福建省該比值大致在14之間（參見表 25），這一方面表明近年來房地產(chǎn)投資發(fā)展非常迅速，另一方面也表明房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于整個國民經(jīng)濟價格上漲的幅度。與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、紡織業(yè)、食品制造及煙草加工業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等16個產(chǎn)業(yè)，其中消費品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占了很大比例。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)分析，與房地產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)仍然多數(shù)集中于電子電器、食品制造、紡織等生活消費性的加工制造業(yè)及批發(fā)零售、金融、居民服務(wù)、餐飲等服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。表 21 房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)表產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國關(guān)聯(lián)度比重累計比重位次關(guān)聯(lián)度比重累計比重位次通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備191 7化學(xué)工業(yè)122 1租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)343 4金融業(yè)324 2交通運輸及倉儲業(yè)275 10電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)236 5住宿和餐飲業(yè)317 9建筑業(yè)268 18紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)089農(nóng)林牧漁業(yè)0110 16造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)1011 13信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)2912非金屬礦物制品業(yè)1313金屬冶煉及壓延加工業(yè)1414 3石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)1115 6電氣機械及器材制造業(yè)18 8金屬制品業(yè)15 11石油和天然氣開采業(yè)03 12通用、專用設(shè)備制造業(yè)16 14食品制造及煙草加工業(yè)06 15交通運輸設(shè)備制造業(yè)17 17房地產(chǎn)業(yè)33 19均值總效應(yīng)（影響力）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表整理。從關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)看，福建省消費服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)幾乎平分秋色，而全國則更集中于生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。感應(yīng)度（即一個產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)的總效應(yīng)）是指某產(chǎn)業(yè)單位增加值能推動國民經(jīng)濟各部門的總產(chǎn)值之和，可以反映該產(chǎn)業(yè)對所有產(chǎn)業(yè)的推動力，在投入產(chǎn)出表中表現(xiàn)為完全分配系數(shù)矩陣的行合計。中間需求率反映各產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)品中有多少作為中間產(chǎn)品，即作為原材料為各產(chǎn)業(yè)所需求。其計算公式為:，式中，、分別表示第j產(chǎn)業(yè)對第i產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)、直接消耗量和第j產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。土地購置面積年均增幅比全國低11個多百分點。2008年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國同類指標(biāo)的比重基本在3%4%的水平。從各種來源資金所占比重來看，國內(nèi)貸款和自籌資金大體呈曲折上升趨勢，利用外資和其中的外商直接投資比重也呈下降趨勢，2008年有小幅上升，其他資金來源比重緩慢下降。分物業(yè)類型看，住宅類商品房價格上漲最快，其次是別墅高檔公寓和商業(yè)營業(yè)用房，%%，經(jīng)濟適用房和辦公樓漲幅相對較慢，%%。從銷售面積增速來看，住宅和辦公樓增長最快，其次是商業(yè)營業(yè)用房和別墅高檔公寓，經(jīng)濟實適用房沒有明顯的增長趨勢，其2007和2008年的銷售面積與1999基本持平。參見表1圖 圖 圖 9和圖 10。表 11 福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增幅年份房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增幅（%）占全社會固定資產(chǎn)投資總額比重金額（億元）增幅（%）占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增幅波動較大，%，%。參見圖 4。 2008年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國的比重基本在3%4%的水平。表8福建省各登記注冊類型房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)利潤所占比重的變化登記注冊類型2004年2008年營業(yè)收入營業(yè)利潤營業(yè)收入營業(yè)利潤 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)