【正文】 期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。但2000年不能算是城市化起步期與加速期的分界線，它是由兩個(gè)原因引起的：第一、徐州市的城市化率與全國(guó)的城市化率標(biāo)準(zhǔn)略有偏差，其城市化率由非農(nóng)業(yè)人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比重表示的，這樣計(jì)算的徐州市實(shí)際城市化率要高于這個(gè)城市化率，因此，實(shí)際上徐州2000的城市化率比25%要高。第二、由于徐州市早期的經(jīng)濟(jì)狀況比較落后，工業(yè)化程度較低，因此城市化水平低于全國(guó)。但是進(jìn)入21世紀(jì)以來，關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代化城市的國(guó)家政策不斷頒布，徐州借此機(jī)會(huì)也和全國(guó)其他城市一樣，著重加快現(xiàn)代化城市建設(shè)，使其城市化水平與全國(guó)平均城市化水平基本保持一致。綜上所述，徐州市自2000年之前處于城市化起步階段，2000年以后處于城市化快速發(fā)展階段，并基本與全國(guó)水平保持一致。 徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)一個(gè)城市的地域面積是有限的，但是他的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由該城市的可使用面積決定，與此同時(shí)，城市用地在很大程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，城市建設(shè)用地規(guī)模是決定該城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r的重要標(biāo)準(zhǔn)。徐州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是由徐州市城市建設(shè)用地發(fā)展?fàn)顩r來決定的，建成區(qū)的面積變化也能反映一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。下面分別是徐州市區(qū)1990、2000 和2010 年建設(shè)用地提取圖，由此可見，徐州市建設(shè)用地規(guī)模正逐年向邊緣地區(qū)不斷擴(kuò)張。 (A) 1990年 (B)2000年 (C)2010年圖52 1990、2000 和2010 年徐州市區(qū)建設(shè)用地面積圖因?yàn)樽≌欠康禺a(chǎn)產(chǎn)品，所以一個(gè)城市的市區(qū)的房屋建筑面積可以表現(xiàn)出該城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。下面為1990年—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積狀況表：表52 1990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積表年份房屋建筑面積（萬平方米）年份房屋建筑面積（萬平方米）19902245200136501991235220023781199224652003383519932622200439341994269020055994199527512006607919962870200763041997298020086584199831042009659719993337201084632000350720117581圖53 1990—2011 年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線從1990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線中我們可以發(fā)現(xiàn)，1990 年到2004年，徐州市房屋建筑面積發(fā)展穩(wěn)定，在2004 年有一個(gè)拐點(diǎn)，從2004 年到2005 年房屋建筑面積增加幅度很大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看來，徐州在2004 年以前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起始階段，在2004 年以后徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就進(jìn)入了發(fā)展期。 徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)的關(guān)系模型在分別分析了徐州市城市化發(fā)展趨勢(shì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)之后，要研究二者的關(guān)系就必須把二者的發(fā)展趨勢(shì)作比較，下面為徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線比較圖和城市化速度與房地產(chǎn)發(fā)展速度比較圖：1990 1992 1994 1996 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012圖54 徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線比較圖圖55 徐州市城市化速度與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度曲線比較圖從以上兩個(gè)趨勢(shì)比較圖中和上述論述可知，1990年之前徐州城市化進(jìn)程處于起步期，1990 年之后至今處于加速期；2004 年之前徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，處于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)的新生期，2004 年之后至今處于發(fā)展期。徐州市房地產(chǎn)業(yè)的新生期發(fā)生在城市化進(jìn)程的起步期與加速期，在徐州市城市化進(jìn)程加速期內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期。建立徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系模型如下：圖56 徐州市城市化與房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系模型通過上述的分析和模型的建立，可以得出：第一、徐州市城市化進(jìn)程符合標(biāo)準(zhǔn)的城市化“S”型曲線趨勢(shì)，但比標(biāo)準(zhǔn)的城市化“S”型曲線提前進(jìn)入到加速期，%的時(shí)候徐州市城市化就進(jìn)入了加速期。第二、徐州市城市化與房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)模型和標(biāo)準(zhǔn)的城市化與房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)模型相比，有相符之處也有不符之處。相符之處是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于城市化進(jìn)程，徐州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期發(fā)生在其進(jìn)入城市化進(jìn)程加速期一段時(shí)間之后；不符之處是徐州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期發(fā)生在其城市化進(jìn)程減速期之前。因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)的發(fā)展都有其特殊性和偶然性，所以實(shí)際模型與理論模型有偏差是很正常的現(xiàn)象，這是由徐州市自身的發(fā)展特征決定的。第三、城市化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一種相互促進(jìn)的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能促進(jìn)城市化水平的提高，而城市化水平的提高也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。 促進(jìn)徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議通過對(duì)徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的理論分析及實(shí)證研究，表明兩者之間存在互相促進(jìn)、互相影響、互為因果的關(guān)系。健康的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以有效地強(qiáng)化城市功能，擴(kuò)大城市規(guī)模，提升城市檔次，改善城市環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)城市化發(fā)展。一方面，城市政府要協(xié)助社會(huì)保障部門提高本鎮(zhèn)的社會(huì)保障工作，擴(kuò)大保障覆蓋面。大力發(fā)展勞動(dòng)服務(wù)公司、勞務(wù)介紹所等中介機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)勞動(dòng)力市場(chǎng)，逐步建立適應(yīng)城市發(fā)展需要的住房制度、醫(yī)療制度、勞動(dòng)就業(yè)制度、教育制度和社會(huì)保障制度，解決進(jìn)城農(nóng)民的后顧之憂。另一方面，政府要根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府財(cái)力狀況，積極建立進(jìn)城居民基本生活保障制度，為居民提供最基本的生活保障，為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，提供必要的保障。第一、正確把握城市化的發(fā)展速度。城市化發(fā)展應(yīng)該遵循城市發(fā)展自身的規(guī)律，盡量減少人為因素的阻礙。應(yīng)該因地制宜的選擇城市化模式和速度，有序推進(jìn)城市化進(jìn)程。第二、保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度。由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著非常大的作用，房地產(chǎn)業(yè)為各行業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施條件，因此從發(fā)展速度來看，房地產(chǎn)業(yè)的遠(yuǎn)高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的。但是，并不是越快的發(fā)展速度越好，房地產(chǎn)業(yè)間接推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展載體是房地產(chǎn)產(chǎn)品，只有生產(chǎn)和消費(fèi)房產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。第一、房地產(chǎn)開發(fā)要遵循城市化規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)是緊緊伴隨我國(guó)城市化進(jìn)程而動(dòng)的，目前我國(guó)城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)必須跟上這個(gè)步伐，與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。第二、房地產(chǎn)開發(fā)中政府要發(fā)揮積極的引導(dǎo)和調(diào)控作用。政府應(yīng)該合理定位自己的角色，應(yīng)當(dāng)利用政策杠桿，特別是稅收、法制杠桿，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，使其按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。第三、應(yīng)加強(qiáng)城市的整體規(guī)劃。政府要制定合理的城市化整體規(guī)劃，保證所提供的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地能夠持久地?fù)碛辛己玫木幼…h(huán)境，從而使房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目的應(yīng)有價(jià)值政府應(yīng)不斷完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施，為房地產(chǎn)開發(fā)提供高水準(zhǔn)、低成本的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。結(jié)論通過對(duì)城市化和房地產(chǎn)業(yè)和徐州市的定量定性分析，得出城市化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是互相促進(jìn)，互相影響的，是通過快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和人口的聚集來實(shí)現(xiàn)兩者間的關(guān)系。首先，城市化進(jìn)程中的人口聚集給房地產(chǎn)業(yè)提供了潛在市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商看到這一巨大商機(jī)時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面一定會(huì)加大投資。隨著城市化進(jìn)程中的人口聚集不但為城市的新增人口提供了工作生活場(chǎng)所，還有力的推進(jìn)了城市化進(jìn)程，提高城市的檔次，擴(kuò)大了城市的建成區(qū)面積。其次，城市化進(jìn)程的深化帶來經(jīng)濟(jì)效益的聚集增長(zhǎng)使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)超于其它地區(qū)。同時(shí)城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境，良好的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)提供了便捷的金融融資、優(yōu)異的信貸市場(chǎng)以及房地產(chǎn)業(yè)所需的低成本原材料。房地產(chǎn)業(yè)的高度相關(guān)性，使得房地產(chǎn)業(yè)在良好的發(fā)展環(huán)境下蓬勃發(fā)展，如此必然會(huì)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又可以為城市化的進(jìn)一步發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，使得著城市化不斷發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在城市化進(jìn)程中扮演了一個(gè)非常重要的角色。不僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在城市化進(jìn)程中充當(dāng)了物質(zhì)載體，而且因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)憑借其高度的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性可以刺激消費(fèi)，提供更多的就業(yè)崗位和就業(yè)機(jī)會(huì)，一次房地產(chǎn)業(yè)還可以改善居民人均居住環(huán)境和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來提升城市化的質(zhì)量。因此房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程進(jìn)一步加深的重要保障。當(dāng)前我國(guó)處在一個(gè)城市化快速發(fā)展的新階段?？焖俚某鞘谢l(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說是一把雙刃劍，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存的局面。其中城市化不但為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓寬空間，同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的要求也越來越高。隨著城市化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，根據(jù)實(shí)際情況，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好城市化與房地產(chǎn)業(yè)間的發(fā)展關(guān)系，只有這樣城市化與房地產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展才能全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。致謝歷時(shí)將近兩個(gè)月的時(shí)間，從論文題目的選擇、任務(wù)書和開題報(bào)告的編寫、論文資料的收集到論文的撰寫編排、論文定稿這一系列的過程中，其實(shí)遇到了很多的困難，但是卻得到了老師和同學(xué)的熱情幫助。這篇論文終于完成，在論文完成之際，我的心情十分激動(dòng)。這篇論文是本科學(xué)習(xí)階段一次非常難得的理論與實(shí)際相結(jié)合的機(jī)會(huì)，跳出純粹的理論知識(shí)學(xué)習(xí)狀態(tài)，和實(shí)際相互結(jié)合，鍛煉了我綜合運(yùn)用所學(xué)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，解決實(shí)際問題的能力。在此，感謝指導(dǎo)老師王如全老師，是他對(duì)我進(jìn)行了無私的指導(dǎo)和幫助，尤其是不厭其煩地幫我進(jìn)行論文的修改，才論文得以不斷改進(jìn)。由于我的學(xué)術(shù)水平有限，所寫論文難免會(huì)有欠缺之處，懇請(qǐng)各位老師和同學(xué)批評(píng)和指正，謝謝！參考文獻(xiàn)[1]高珮義.《中外城市化比較研究（增訂版）》[M].天津：南開大學(xué)出版社， 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