深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-資料下載頁(yè)
2025-06-24 19:56本頁(yè)面
【正文】 流通中的余缺調(diào)劑，起一個(gè)“蓄水池”的作用；二是它的反風(fēng)險(xiǎn)作用。當(dāng)出庫(kù)資金超過(guò)規(guī)定的界限范圍時(shí)，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)便會(huì)迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價(jià)證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫(kù)的出入庫(kù)資金保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說(shuō)是解決房地產(chǎn)信貸流動(dòng)性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。相對(duì)而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無(wú)法比擬的優(yōu)越性：①籌措資金速度快、時(shí)間短、效率高、收益大；②直接籌集資金的數(shù)量大；③發(fā)行的有價(jià)證券利息通常比儲(chǔ)蓄利率高，可以吸引廣大儲(chǔ)蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；④還本付息的時(shí)間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預(yù)算；⑤流通便利，安全靈活，風(fēng)險(xiǎn)分散，可以作為抵押，也可上市轉(zhuǎn)讓，便利投資者。鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置實(shí)際上等于在二級(jí)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)上建立了一個(gè)穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制，通過(guò)這個(gè)機(jī)制的作用，可使二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)增強(qiáng)了穩(wěn)定性。由于住宅抵押貸款的資金流動(dòng)不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調(diào)，一級(jí)市場(chǎng)的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢(shì)債券或股票市場(chǎng)，從而引起一級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)，這種分流作用無(wú)疑會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，阻礙住宅市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時(shí)擇機(jī)地通過(guò)發(fā)行和購(gòu)買房地產(chǎn)債券來(lái)調(diào)節(jié)一級(jí)市場(chǎng)的資金余缺，而且使居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期投資，有效地解決了住宅資金來(lái)源，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)化了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個(gè)人購(gòu)房的潛在需求和有效需求會(huì)與日俱增，而且越來(lái)越大，由于有房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)作后盾，給予一級(jí)市場(chǎng)金融支持，必然會(huì)吸引越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級(jí)市場(chǎng)的融資主體呈多元化。這樣一來(lái)，就會(huì)加劇一級(jí)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果是，爭(zhēng)的客戶越多，放貸額就會(huì)越大，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用就會(huì)越顯著，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。這就是二級(jí)市場(chǎng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)作用。很明顯，這種競(jìng)爭(zhēng)是一種有益的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)對(duì)消化現(xiàn)階段的大量過(guò)剩的商品房起到一定的促進(jìn)作用。當(dāng)然，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控(如調(diào)整利率及政府金融平衡機(jī)構(gòu)減少購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)放貸機(jī)構(gòu)的放貸額等措施)加以有效控制，不會(huì)因此影響或阻礙房地產(chǎn)金融業(yè)及房地產(chǎn)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)除上述三個(gè)運(yùn)行機(jī)制外，還有一級(jí)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司開(kāi)展抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)保證機(jī)制，在我國(guó)，該機(jī)制的建立在一定意義上對(duì)于穩(wěn)定一級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也滿足了中低收入家庭的購(gòu)房需求。美國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)金融體制一經(jīng)確立，相關(guān)政策的完善配套必須與機(jī)構(gòu)設(shè)置同步進(jìn)行，這樣才能保證房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行并具有可操作性，兩者是“軟件”與“硬件”的關(guān)系，不可倚輕倚重。所以，我國(guó)在房地產(chǎn)金融新體制建構(gòu)伊始，或者說(shuō)，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)建立之初，應(yīng)從長(zhǎng)計(jì)議，審慎考慮以下幾方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題同時(shí)也是構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)有待解決的問(wèn)題與基本前提。(1)由擔(dān)負(fù)我國(guó)中央銀行職能的中國(guó)人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名：中國(guó)政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機(jī)構(gòu)根據(jù)一級(jí)市場(chǎng)銀行或金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實(shí)際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過(guò)測(cè)算提供可供運(yùn)作的儲(chǔ)備金。(2)適度延長(zhǎng)抵押貸款期限。按照銀行給予購(gòu)房按揭的現(xiàn)行規(guī)定，一般居民的貸款期限為5年，只有極少數(shù)居民可享有15年期的貸款，新體制要求輔以新的政策，即將現(xiàn)行的按揭貸款期由一般的5年延至20～30年。以后視試行情況再進(jìn)一步?jīng)Q定最佳的貸款期限。按揭保險(xiǎn)規(guī)范化，單據(jù)憑證標(biāo)準(zhǔn)化。從簡(jiǎn)化抵押貸款和保險(xiǎn)手續(xù)考慮，各銀行金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司應(yīng)按國(guó)際通行的做法對(duì)保險(xiǎn)抵押貸款實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)范化管理和標(biāo)準(zhǔn)化管理，以便利二次抵押貸款的操作。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營(yíng)方式國(guó)際化。政府金融平衡機(jī)構(gòu)在二級(jí)抵押市場(chǎng)使用的工具(如債券、貼現(xiàn)票據(jù)及存單)和證券經(jīng)營(yíng)方式(如定期發(fā)售方式、直接拍賣方式和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的證券交易)應(yīng)注意借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，盡可能符合國(guó)際慣例，在條件可行的情況下一步到位，避免“后遺癥”。(4)適當(dāng)降低地價(jià)，給予開(kāi)發(fā)商取得使用權(quán)以一定的優(yōu)惠，降低開(kāi)發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)，保持新開(kāi)工面積增長(zhǎng)的速度和數(shù)量，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求要求。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性貸款可為其帶來(lái)三方面利益：①利率回報(bào)；②放貸資金快速回籠，有助于銀行放貸“松綁”，卸掉包袱，減輕負(fù)擔(dān)；③能夠保障銀行資金回籠，規(guī)避貸款到期但資金回籠不到位的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，同時(shí)還可避免出現(xiàn)呆滯款，減少損失。(5)盡快實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房的商品化和社會(huì)化，逐步改變住房制度的多軌制，加速我國(guó)社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。21 / 2
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