【正文】 國有土地資源吃緊、地價高漲，而郊區(qū)空間相對開闊，土地開發(fā)成本較低。在城區(qū)巨大需求的驅(qū)使下，近兩年近郊區(qū)集體土地的非法占用和以舊村改造名義進行的房地產(chǎn)開發(fā)呈蔓延之勢。這種非法占用和開發(fā)嚴重沖擊了耕地保護，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，嚴重影響了城市規(guī)劃的實施，嚴重偷逃稅費并滋生腐敗，對城市未來發(fā)展留下了隱患，這種現(xiàn)象必須得到制止和規(guī)范。 　　城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城市帶動郊區(qū)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和促進城市化發(fā)展的根本策略，土地利用和土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內(nèi)容，是制止非法占用和開發(fā)近郊區(qū)集體土地的有效手段，是當(dāng)前我市發(fā)展所面臨的重要課題。土地開發(fā)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌應(yīng)該解決以下問題：一是郊區(qū)農(nóng)村民居的改造升級和節(jié)地，二是制止近郊區(qū)非法占用和開發(fā)房地產(chǎn)，三是有機整合農(nóng)村居民點、促進郊區(qū)的城市化，四是保障郊區(qū)農(nóng)民利益并提高生活水平，五是促進現(xiàn)代城市文明向郊區(qū)的擴散，讓失地農(nóng)民真正融入到城市化進程中去。 　　為此，我市“十一五”期間需要城鄉(xiāng)管理制度創(chuàng)新，需要城市運營的突破。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地開發(fā)的發(fā)展方向是，以認真調(diào)研為基礎(chǔ)，以城市經(jīng)營為主導(dǎo)，使城市規(guī)劃與城市運營相結(jié)合，停止舊村改造模式，以政府為主導(dǎo)，大規(guī)模合并村莊并按城市綜合住區(qū)要求規(guī)劃建設(shè)特色新市鎮(zhèn)。由政府選定機構(gòu)進行前期運作，對被征地村民研究制定商品住宅安置與分年度補償和社會保障相結(jié)合的妥善方案，對被征土地進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、招標(biāo)開發(fā)。 　　新市鎮(zhèn)組團的發(fā)展，要符合濟南大都市區(qū)的空間發(fā)展要求，并有產(chǎn)業(yè)布局的合理匹配，能承接主城區(qū)部分職能的外遷。從城鄉(xiāng)互補出發(fā)，可降低開發(fā)成本，克服市場壁壘，取得協(xié)作效益，形成良性循環(huán)，最終實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的整體效益。為此，需要實施進一步的發(fā)展策略，一是促進土地資源向土地資本的轉(zhuǎn)變，這是降低城市化成本的基本出路；二是促進農(nóng)民身份向股民身份的轉(zhuǎn)變，使失地農(nóng)民長期獲利以消除其后顧之憂；三是促進人力資源向人力資本的轉(zhuǎn)變，通過職業(yè)培訓(xùn)提升農(nóng)民素質(zhì)和從事第二、三產(chǎn)業(yè)的能力；四是促進民間儲蓄向民間銀行的轉(zhuǎn)變，用于投資擴大生產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)和創(chuàng)造就業(yè)機會。 　　加強房地產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，構(gòu)建濟南南部山區(qū)生態(tài)發(fā)展區(qū)，適度滿足進城農(nóng)民和出城市民對商品住宅的需求。 　　實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局 　　實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產(chǎn)，方便生活，節(jié)約社會成本，有助于構(gòu)建和諧社會和節(jié)約社會，也有助于建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫。要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門必須與城市規(guī)劃主管部門密切協(xié)作，與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局應(yīng)遵循以下原則：①堅持與城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)原則。置此我市修編城市總體規(guī)劃的時機，將房地產(chǎn)開發(fā)布局與居住、工業(yè)、公共設(shè)施等各專項規(guī)劃相結(jié)合，合理布局各個開發(fā)區(qū)片。②堅持土地集約利用原則?？茖W(xué)用地、節(jié)約用地、合法用地，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑，增加高層建筑區(qū)。③堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則。要停止舊村改造，實行并村綜合開發(fā)；配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要先行，據(jù)此確定房地產(chǎn)開發(fā)的空間時序。 　　(1)住宅開發(fā)區(qū)片布局 　　依據(jù)發(fā)展目標(biāo)中的住宅需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點開發(fā)建設(shè)的住宅項目約有63個區(qū)片，規(guī)劃總建筑面積約3800萬平米。 　　主城區(qū)：老城區(qū)實施“中疏”策略，適當(dāng)控制居住人口容量、建筑容量，增加綠色空間和活動場所，改善社區(qū)建筑風(fēng)格和空間尺度的協(xié)調(diào)，美化生活環(huán)境。同時也要挖潛存量土地，改造閑置用地和利用率低的用地，實施危舊房改造，改造內(nèi)環(huán)線以內(nèi)及周圍的棚戶區(qū)、低洼區(qū)，完善房地產(chǎn)配套設(shè)施，改善居民居住條件。將二環(huán)路以內(nèi)及周圍的村居搬遷改造，將位置優(yōu)越、經(jīng)營狀況不好、污染較重的工廠以及倉儲區(qū)置換為居住用地，對原有土地進行開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置。 　　“十一五”期間主城區(qū)的住宅開發(fā)項目將涉及的主要區(qū)片是 (以代表序號為序)：R1濼口西居住區(qū)、R2濼口東居住區(qū)、R3山東化工廠片區(qū)、R4國棉一廠－臧家屯片區(qū)、R5標(biāo)山鳳凰山片區(qū)、R6官扎營片區(qū)、R7寶華街片區(qū)、R8北坦片區(qū)、R9張馬片區(qū)、R10田園新城、R11賢文居住區(qū)、R12蔣山居住區(qū)、R13鳳凰城、R14劉致遠居住區(qū)、R15漢峪片區(qū)、R16奧體中心片區(qū)、R17龍泉山莊片區(qū)、R23偉東新都、R24陽光舜城、R25南苑片區(qū)、R26玉龍山莊、R27文莊片區(qū)、R28黨家片區(qū)、R29井家溝片區(qū)、R30陽光100國際新城、R31丁字山片區(qū)、R32天翔小區(qū)、R33新世紀陽光花園、R34中大槐樹片區(qū)、R35木材廠片區(qū)、R36第二糧庫片區(qū)、R37濟南鐵路職工宿舍片區(qū)、R38段店片區(qū)、R39信萊凱旋新城、R40谷家莊、袁柳莊片區(qū)、R41任家莊片區(qū)、R42順清苑小區(qū)二期、R43老屯莊片區(qū)、R44萬盛街造紙廠片區(qū)、R45東岳機械廠片區(qū)、R46濟南市軋鋼廠片區(qū)、R47運輸新村片區(qū)、R48匡山居住區(qū)、R49南吳家堡片區(qū)、R50張家莊片區(qū)、R51安樂鎮(zhèn)片區(qū)、R59中央花園、 R60蝶泉山莊、R61大金片區(qū)、R62世紀中華城、R63臘山居住區(qū)等51個區(qū)片。 　　新區(qū)：西部城區(qū)以長清城區(qū)改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項目將涉及R52潘莊居住區(qū)、R53平安居住區(qū)、R54段莊居住區(qū)、R55大學(xué)城居住區(qū)、R56長清文昌片區(qū)、R57城關(guān)西居住區(qū)、R58城關(guān)東南部居住區(qū)等7個區(qū)片。東部城區(qū)以新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項目將涉及R18唐冶新城、R19章錦居住區(qū)、R20彩石居住區(qū)、R21孫村居住區(qū)、R22郭店居住區(qū)等5個片區(qū)。 　　(2)商用地產(chǎn)開發(fā)布局 　　濟南市目前已經(jīng)形成了泉城路—大觀園商圈、洛口商圈、西市場商圈、文化路商圈、山大路—洪樓商圈、英雄山商圈等幾個比較成熟的商圈。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成市級商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心三級布局結(jié)構(gòu)，即提升擴大泉城路市級商業(yè)主中心和建設(shè)燕山、臘山、唐冶、崮山四個市級商業(yè)副中心、18個地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成約60個社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向。 　　依據(jù)發(fā)展目標(biāo)中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點開發(fā)建設(shè)的商用地產(chǎn)（包括商鋪、寫字樓、物流等）項目將分布于28個區(qū)位，共計占地6914畝，主要集中在經(jīng)十路沿線、濟濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。具體包括：經(jīng)十路沿線的C1燕山立交、C2十九中周邊、C3濟南紡織學(xué)校、C4機床一廠宿舍、C5五里牌坊、C6汽車配件廠6個片區(qū)；濼口商圈的C11濼口商業(yè)區(qū)、C12濼安路商業(yè)區(qū)、C13服裝城、C14標(biāo)山4個片區(qū)；老城區(qū)的C9魏家莊地塊、C10經(jīng)二緯四、C15制革街、C16造紙西廠、C17西市場、C18緯九路、C22共青團路、C23經(jīng)七緯十二、C24南新街9個片區(qū)，中心城西部的C7飼料批發(fā)市場、C8文莊、C19擔(dān)山屯、C20西沙王莊4個片區(qū)， C25長清高?？萍紙@和C26長清經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)兩個片區(qū)，主城區(qū)東部及東部城區(qū)的C21汽車城地塊、C27韓倉物流園、C28彩石商業(yè)區(qū)3個片區(qū)。 　　(3)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)布局 　　本規(guī)劃的工業(yè)地產(chǎn)是指開發(fā)建設(shè)通用工業(yè)廠房用于出租或出售的工業(yè)用物業(yè)，它是現(xiàn)代市場經(jīng)濟快速發(fā)展的產(chǎn)物，是制造業(yè)投資商的需要，是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)育的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的新商機。 　　“十一五”期間我市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將有突破進展，其布局區(qū)位主要出現(xiàn)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園、高新區(qū)孫村片區(qū)的出口加工區(qū)、長清區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天橋區(qū)的工業(yè)園和桑梓店濟南化工園、槐蔭區(qū)的濟南民營科技產(chǎn)業(yè)園。 各類地產(chǎn)開發(fā)項目空間布局見附圖，項目具體情況見附表。 　　七、實施發(fā)展規(guī)劃的保障措施 　　完善配套法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場秩序 　　“十一五”期間，我市應(yīng)該在現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方法規(guī)、部門規(guī)章等法規(guī)的基礎(chǔ)上，修訂出臺有關(guān)新的地方法規(guī)，重點針對目前突出存在的土地“招、拍、掛”管理不規(guī)范、房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、舊村改造項目違規(guī)銷售、房地產(chǎn)抵押、租賃管理、經(jīng)濟適用房管理、二手房市場秩序混亂、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)混雜、物業(yè)管理糾紛過多等涉及房地產(chǎn)行業(yè)秩序問題制定行之有效的法規(guī)，使房地產(chǎn)市場有法可依、違法必究，力爭減少擾亂市場秩序的行為，規(guī)范市場運行秩序。 　　提高行政審批效率，優(yōu)化開發(fā)管理流程 　　要加快政府部門服務(wù)提速的步伐，制定出一個合理高效的開發(fā)項目審批流程和完成時間表，提高行政審批效率，減少行政腐敗，規(guī)范辦事流程，優(yōu)化開發(fā)管理。 　　提高土地利用效率，分工實行有條件的土地或項目“招、拍、掛” 　　提高土地利用效率，就是及時利用、集約利用土地。應(yīng)該對全市存量土地定期進行全面清查，摸清閑置土地和利用效率低下的土地數(shù)量，結(jié)合舊城改造對其進行合理處置，在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)提高建筑容積率，提高土地的利用效率。對經(jīng)營性用地實行有條件的土地或項目“招、拍、掛”政策，這種政策可以充分保證政府意圖的有效實施，有利于社會公平。結(jié)合具體地塊情況可以規(guī)定中低價商品房的最低比例、某類房型面積的最小比例、某類住宅的特定銷售人群等，將這些條件同規(guī)劃部門的控制指標(biāo)一起作為土地或項目“招、拍、掛”的限制性條件，以保證普通商品房的開發(fā)建設(shè)，保證合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，兼顧了效率與公平的平衡，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的價格。 對于城區(qū)內(nèi)競爭性強的商用地產(chǎn)項目用地，一般地塊面積規(guī)模較小，周邊配套比較成熟，可以由國土主管部門負責(zé)組織土地出讓的“招、拍、掛”；對于城區(qū)內(nèi)外的住宅地產(chǎn)項目用地，一般地塊面積規(guī)模較大，周邊配套條件欠缺或需要升級，可以由建設(shè)主管部門負責(zé)組織開發(fā)項目的“招、拍、掛”，以便有效組織配套建設(shè)。 　　實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上備案，完善房地產(chǎn)信息公開制度 　　充分運用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，盡快建立我市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，借鑒先進城市的經(jīng)驗，以實現(xiàn)商品房銷售網(wǎng)上確任和備案作為切入點，及時發(fā)布并動態(tài)更新各樓盤項目市場交易數(shù)據(jù)和價格變化，建立完整的、動態(tài)更新的樓盤表，動態(tài)顯示市場房源情況和空置狀況，全面、及時統(tǒng)計分析房地產(chǎn)市場狀態(tài)，加強動態(tài)監(jiān)測，把握市場脈搏，根據(jù)市場需求適時調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)總量、開發(fā)結(jié)構(gòu)和開發(fā)時序。 建立房地產(chǎn)市場信息定期發(fā)布制度，使房地產(chǎn)市場的開發(fā)、投資、交易、價格、空置等數(shù)據(jù)、開發(fā)項目五證和企業(yè)信用狀況能夠及時公開化、透明化，以及實現(xiàn)網(wǎng)上售房確任和備案，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 　　加大科研專項投入，提高科學(xué)決策管理水平 　　國內(nèi)外大量的事實證明，加大對房地產(chǎn)專項科研課題的經(jīng)費投入，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和高校房地產(chǎn)研究機構(gòu)多出科研成果并應(yīng)用于實踐，會極大地提高房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)決策管理水平，促使房地產(chǎn)業(yè)早日走上精細化、集約化發(fā)展之路。當(dāng)前濟南市迫切需要加強投入的研究領(lǐng)域主要包括：優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)管理流程、不同收入家庭的住房需求和各類住房建設(shè)規(guī)模的測算、遴選和建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫、經(jīng)濟適用房和廉租房制度設(shè)計、村鎮(zhèn)合并與開發(fā)用地的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、政企聯(lián)合推進城市運營等方面，這些專題都是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)近期突破和長遠發(fā)展的基礎(chǔ)應(yīng)用研究，以便提高科學(xué)決策管理水平。 　　改革經(jīng)濟適用房建設(shè)管理體制 　　為保障經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，減少目前國內(nèi)經(jīng)濟適用住房經(jīng)營銷售中的混亂，有必要改變現(xiàn)有的經(jīng)濟適用住房建設(shè)體制，由政府部門成立專門的投資管理公司，負責(zé)經(jīng)濟適用住房項目的開發(fā)建設(shè)管理。同時，探索建立經(jīng)濟適用房動態(tài)流轉(zhuǎn)回購制度。根據(jù)房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫（房產(chǎn)圖文綜合自動化管理系統(tǒng)）的檢索（以夫妻雙方身份證號碼分別檢索），一旦經(jīng)濟適用房的所有者購買了第二套住宅，原有的經(jīng)濟適用住房必須繳由政府投資管理公司按低于市場價的一定比例回購，回購后繼續(xù)作為經(jīng)濟適用房或廉租房供應(yīng)社會，減少政府長期開發(fā)經(jīng)濟適用住房帶來的一系列土地、財政等成本，實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房銷售與回購的內(nèi)部良性循環(huán)，并為廉租房提供了穩(wěn)定充足的房源。 　　加快培養(yǎng)企業(yè)和項目經(jīng)管人才，切實提高行業(yè)生產(chǎn)力 　　對于資金密集和智慧密集型的房地產(chǎn)業(yè)，人才是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。濟南市在經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)粗放式發(fā)展的過程之后，已經(jīng)明顯顯現(xiàn)出人才瓶頸問題，從業(yè)人員文化水平不高，專業(yè)知識相對缺乏，而高層次的經(jīng)營管理人才更是匱乏。人才培養(yǎng)問題事關(guān)整個房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力的提高，需要政府、企業(yè)、高校專業(yè)機構(gòu)各方面的共同努力。政府應(yīng)該發(fā)揮行業(yè)管理優(yōu)勢，為企業(yè)構(gòu)筑一個良好的在職培訓(xùn)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多種方式培養(yǎng)和積蓄優(yōu)秀人才，為近期開拓業(yè)務(wù)所需，也為企業(yè)的長遠發(fā)展儲備人才。 　　開創(chuàng)濟南城市運營新模式 　　城市運營不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它是指對城市或區(qū)域的系統(tǒng)開發(fā)運作，其經(jīng)營對象已經(jīng)從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸，從項目開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟延伸，微觀層的房地產(chǎn)發(fā)展商與宏觀層的政府在城市運營上建立了合作的紐帶。當(dāng)前國內(nèi)許多城市都在倡導(dǎo)并實踐城市運營，濟南市也應(yīng)該走城市運營的路子。城市運營并無固定模式可循，政府主管部門應(yīng)該推動企業(yè)探尋適應(yīng)濟南城市運營的新模式，整合社會優(yōu)勢資源，以市場化的方式，在項目的融資、開發(fā)、管理各個環(huán)節(jié)走出具有濟南本地特色的城市運營模式。政府部門要摒棄城市運營就是經(jīng)營出售土地增加財政收入的狹隘觀點，從區(qū)域的層面、全局的觀點將市場機制全方位、全過程地引入到城市規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展和管理中，建立多元化投資模式，使各類投資主體平等地參與城市發(fā)展，形成政府主導(dǎo)、市場主體、社會運作的多元化經(jīng)營模式。 　　對古城和商埠區(qū)存量房地產(chǎn)實行保護性改造利用策略 　　濟南的古城區(qū)和商埠區(qū)是“山、泉、湖、河、城”優(yōu)秀組合中的重要人文要素，是濟南深厚文化底蘊的物質(zhì)依托和城市競爭力的重要因子?！笆晃濉逼陂g，我市應(yīng)對上述兩區(qū)域?qū)嵭斜Ｗo性改造利用，一般不大拆大建，以改造功能和轉(zhuǎn)換用途為主要開發(fā)方式，引導(dǎo)形成旅游休閑區(qū)和生態(tài)文化區(qū)，使城市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值，泉城魅力彰顯。同時，在其外圍城區(qū)鼓勵發(fā)展高層低密度建筑，實現(xiàn)土地空間的集約利用，為此，外圍舊城區(qū)的改造在配套費等方面實行優(yōu)惠政策。 42 /