【正文】 相當(dāng)于地塊容積率），R2為商用地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片開發(fā)強(qiáng)度指數(shù)。計(jì)算得到“十一五”期間我市商業(yè)用房有效需求總量為275萬平米，平均每年需求量為55萬平米。 　　根據(jù)該模型預(yù)測得到“十一五”期間市區(qū)中心城商業(yè)用房有效需求量。 　　（二）商業(yè)用房需求預(yù)測 　　商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓（及辦公樓）等，商業(yè)用房需求預(yù)測依據(jù)的基礎(chǔ)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是全市分年度增量商業(yè)用房銷售面積交易量，這個(gè)交易量是全市數(shù)據(jù)，但用于市區(qū)中心城商業(yè)用房需求預(yù)測，需要作區(qū)域修正。根據(jù)“十一五”房產(chǎn)管理發(fā)展預(yù)測，中心城城區(qū)人口將達(dá)到291萬左右。 　　五、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 　?。ㄒ唬┳≌枨箢A(yù)測 　　住宅需求預(yù)測是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測的重要基礎(chǔ)。而對(duì)于征地與拆遷的合理補(bǔ)償、小區(qū)綠地與道路的權(quán)屬、土地使用權(quán)續(xù)期、建設(shè)用地收回等問題的規(guī)定會(huì)在一定程度上約束房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，充分保護(hù)物權(quán)所有人利益。該法一旦頒發(fā)實(shí)施，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 　　物權(quán)法 　　《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》，是一部明確物的歸屬，保護(hù)物權(quán)，充分發(fā)揮物的效用，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本法律草案?！缎姓S可法》規(guī)定，實(shí)施行政監(jiān)察管理的部門，將把監(jiān)督檢查結(jié)果經(jīng)監(jiān)查人員簽字交由專門部門記錄歸檔，以示對(duì)監(jiān)查結(jié)果的真實(shí)性和公正性負(fù)責(zé)，有利于減少監(jiān)查人員濫用職權(quán)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，凡涉及公眾利益的事件，必須在20日內(nèi)組織聽證，行政機(jī)關(guān)不能再擅自替業(yè)主做主，而是必須通過聽證會(huì)聽取業(yè)主的意見，更大限度地保護(hù)了民眾利益，這要求政府的管理行為和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為要符合規(guī)范，體現(xiàn)“以人為本”。為了提高效率，從土地到規(guī)劃，再到建設(shè)管理和市場管理，各個(gè)環(huán)節(jié)的審批手續(xù)都進(jìn)行了較大規(guī)模的調(diào)整，這有利于減小房地產(chǎn)企業(yè)管理成本，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期。 　　行政許可法 　　《行政許可法》的頒布為約束行政行為、為房地產(chǎn)業(yè)的健康和規(guī)范化發(fā)展提供了法律保障。稅制改革的目標(biāo)是構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的稅收結(jié)構(gòu)，在“明租、正稅、清費(fèi)”的前提下，適當(dāng)調(diào)整征稅范圍，擴(kuò)大稅基，合理計(jì)稅。 　　房地產(chǎn)稅制改革 　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是1994年稅制改革后逐步形成的，直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有5種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅。 　　2005年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定自6月1日起禁止未竣工的已購預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,取消了營業(yè)稅的優(yōu)惠。該條例的頒布實(shí)施對(duì)于今后規(guī)范管理省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為和市場秩序、提高商品房產(chǎn)品質(zhì)量將起到重要作用。 　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 　　2004年末頒布了新修訂的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。 　　　“十一五”期間國家將發(fā)展多層次的資本市場和完善房地產(chǎn)信托，增加房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。把房地產(chǎn)住房抵押貸款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地產(chǎn)商的短期投機(jī)行為，讓消費(fèi)者增強(qiáng)資金價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。 　　房地產(chǎn)金融 　　房地產(chǎn)金融是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強(qiáng)力支持，同時(shí)也要防范金融風(fēng)險(xiǎn)。采用“招、拍、掛”后的地價(jià)會(huì)上漲，資金不足、開發(fā)能力低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)逐步被淘汰。 　　土地管理 　　2003－2004年，加強(qiáng)土地管理的調(diào)控政策先后有：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)等。此外還會(huì)推動(dòng)對(duì)城市建成區(qū)的再開發(fā)，就是將大量低層建筑推倒重建成高層建筑，大幅度提高城市的開發(fā)強(qiáng)度，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)，淘汰掉那些土地產(chǎn)出率低的工業(yè)與服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。 　　 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 　　“十一五”期間，我國國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速增長勢頭，呈現(xiàn)“高增長、低通漲”的良好局面，我國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入溫和調(diào)整階段，使得主要依靠投資和凈出口需求拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽客顿Y、消費(fèi)和凈出口三大需求共同拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠規(guī)模增長轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽恳?guī)模增長和質(zhì)量、結(jié)構(gòu)及效益的改善，我國經(jīng)濟(jì)加快走上集約化發(fā)展的道路。所有這些都將影響著我市“十一五”房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2005年，被喻為中國樓市的政策年，繼3月16日取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，房產(chǎn)新政持續(xù)出臺(tái)了國八點(diǎn)、國八條、七部委意見等，調(diào)控樓市的多項(xiàng)政策深刻地影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)住了城市快速上漲的房價(jià)，隨后也使樓市出現(xiàn)了交易量明顯下降的觀望期。只有將周期上升和下降兩個(gè)階段的宏觀調(diào)控統(tǒng)一起來，政府熨平經(jīng)濟(jì)周期的作用才能發(fā)揮出來，才能真正實(shí)現(xiàn)延長經(jīng)濟(jì)周期、促使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)是控制上升加速度和通貨膨脹，防止局部過熱演變?yōu)槿孢^熱，避免過度繁榮和泡沫化；在經(jīng)濟(jì)下降時(shí)期，宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)是控制下降加速度和通貨緊縮，防止局部過冷演變?yōu)槿孢^冷，避免經(jīng)濟(jì)滑坡和慢性衰退。因此濟(jì)南市亟需改變目前審批流程繁雜、審批時(shí)間長、服務(wù)效率低的問題，這不僅是城市形象和政府形象問題，更關(guān)系到濟(jì)南城市招商引資和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)市場發(fā)育存在區(qū)域差異，房地產(chǎn)業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時(shí)代，國內(nèi)外許多大集團(tuán)正在將投資向北方轉(zhuǎn)移。 　　政府服務(wù)效率的競爭 　　政府管理部門審批速度、服務(wù)效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當(dāng)前國內(nèi)許多城市已經(jīng)在政府服務(wù)提速以及服務(wù)態(tài)度上發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府已經(jīng)成為改善投資環(huán)境的重要因素。如此一來，濟(jì)南作為區(qū)內(nèi)節(jié)點(diǎn)城市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的吸引力相對(duì)降低。由此影響到濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第6位，政府管理競爭力第5位、開放競爭力第6位，濟(jì)南已經(jīng)遠(yuǎn)不及青島，有的方面甚至低于煙臺(tái)、威海等城市。這種局面在“十一五”期間將會(huì)更加顯現(xiàn)。沿海城市優(yōu)越的自然區(qū)位有利于發(fā)展景觀地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和生態(tài)住區(qū)，利于招商投資。 　　二是來自省內(nèi)膠濟(jì)沿線，尤其是青島、煙臺(tái)等沿海城市的發(fā)展。 　?。ǘ┟媾R挑戰(zhàn) 　　城市區(qū)位競爭 　　對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成影響的競爭城市主要來自兩個(gè)方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州甚至臨沂等城市的競爭。 　　“十一五”期間以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動(dòng)道路系統(tǒng)建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的硬件基礎(chǔ)。奧體中心和政務(wù)中心的建設(shè)將帶動(dòng)燕山新區(qū)的商務(wù)辦公、體育休閑以及居住地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，臘山新區(qū)將依托京滬高速鐵路樞紐進(jìn)行商業(yè)物流地產(chǎn)以及居住地產(chǎn)的開發(fā)?！笆晃濉逼陂g城區(qū)面積將有50—60平方公里的增長空間，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃的要求，“十一五”期間促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，也成為濟(jì)南必然的選擇。為了適應(yīng)濟(jì)南城市發(fā)展的需要，最新的《濟(jì)南城市總體規(guī)劃綱要（2005年—2020年）》提出“2010年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?30平方公里左右”。所以，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化的客觀規(guī)律，大力促進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將成為濟(jì)南“十一五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。 　　由于房地產(chǎn)業(yè)不僅可以帶來較高的回報(bào)率，更能帶動(dòng)數(shù)十種相關(guān)行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。 　　城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 　　按照城市發(fā)展階段理論，根據(jù)濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及人均收入等指標(biāo)綜合判斷，濟(jì)南現(xiàn)階段正處于工業(yè)化中期階段。 　　另一方面， 濟(jì)南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出，城市擴(kuò)展用地緊張等問題，將會(huì)在“十一五”期間更加突現(xiàn)出來，因此，隨著科學(xué)發(fā)展觀的全面落實(shí)和構(gòu)建和諧社會(huì)的逐步開展，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系，將是濟(jì)南“十一五”期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中將要著力解決的重大問題之一。按照最新制定的《濟(jì)南城市規(guī)劃綱要》，2010年濟(jì)南城市化水平將達(dá)到65%左右。 　　城市化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 　　隨著濟(jì)南融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)步伐的加快，以及濟(jì)南節(jié)點(diǎn)城市地位的加強(qiáng)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度必然加快。而目前包括濟(jì)南在內(nèi)的山東半島城市群建設(shè)，特別是濟(jì)南都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施，將極大地促進(jìn)并加強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部其他城市的聯(lián)系。濟(jì)南地處該經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟西、連接南北的最重要的節(jié)點(diǎn)城市之一。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）發(fā)展機(jī)遇 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化 　　以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國發(fā)展迅速的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)部門，“十一五”期間不僅其發(fā)展速度仍高于國民經(jīng)濟(jì)的平均發(fā)展速度，而且其產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)等都會(huì)發(fā)生一系列的重大變化。同時(shí)，房地產(chǎn)市場供求雙方信息不對(duì)稱，包括一級(jí)市場政府與開發(fā)商之間、二級(jí)市場開發(fā)商與購房者之間、三級(jí)市場二手房中介商與購房者之間，購買方信息不足，容易為交易行為留下隱患，引發(fā)糾紛。 　　政府職能轉(zhuǎn)變滯后和市場信息缺乏，難以滿足企業(yè)和市場快速發(fā)展的要求 　　政府對(duì)開發(fā)經(jīng)營管理流程的改革相對(duì)滯后，項(xiàng)目審批花費(fèi)時(shí)間較長，影響項(xiàng)目開發(fā)周期；相關(guān)信息咨詢服務(wù)和優(yōu)惠政策不到位，致使投資商的發(fā)展遭遇諸多困難。精品意識(shí)不足，商品房質(zhì)量不高，住宅性能達(dá)標(biāo)率較低，質(zhì)量糾紛較多，因質(zhì)量問題的投訴增多。 　　市場秩序不夠規(guī)范，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質(zhì)量有待提高 　　“十五”期間房地產(chǎn)市場處于不斷發(fā)育的快速成長期，管理制度也處于變革和建立中，市場秩序不規(guī)范的現(xiàn)象屢見不鮮。其主要原因是商品房市場供求失衡、開發(fā)量不足所致。因此，“十一五”期間土地供需矛盾將繼續(xù)存在，并有擴(kuò)大的趨勢。 表5 商品住宅空置情況按當(dāng)時(shí)銷售單價(jià)劃分2000元以下2000～25002500～30003000～35003500元以上%%2%%%按 建 筑 面 積 劃 分80平方米80～100平方米100～120平方米120～140平方米140平方米%%%%%（五）房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題 　　開發(fā)用地供應(yīng)偏緊，土地供需矛盾加劇 　　“十五”期間每年出讓土地面積呈遞減趨勢，土地供應(yīng)明顯不足，“招、拍、掛”地塊的數(shù)量和規(guī)模都很有限，許多房地產(chǎn)公司在“等米下鍋”。 　　總體而言，從濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房價(jià)格水平、空置情況以及住宅使用面積等方面判斷，濟(jì)南房地產(chǎn)市場相對(duì)于全國以及其他同等規(guī)模的城市基本不存在泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場發(fā)育是穩(wěn)健的，因而也是基本健康的。按銷售單價(jià)分，主要是單價(jià)在3000元以上的住宅空置量較大，%；按建筑面積劃分，主要空置的是120平方米以上大戶型住宅，%。從時(shí)間來看，濟(jì)南市空置的商品房大多為一年之內(nèi)的待銷商品房，所占比例超過80%（見表5）。從空置結(jié)構(gòu)上看，住宅占總空置量的80%?！　∩唐贩靠罩们闆r 　　，較上年上升了6%，%。 　　商品房銷售面積及銷售額 　　濟(jì)南市19982004年銷售商品房面積和銷售額均逐年增長，其中2003年銷售面積增長最快，2002004年銷售額持續(xù)增長最快。2004年商品房均價(jià)上升過快的主要原因：一是土地政策調(diào)整以來，獲取土地的成本提高；二是省市重點(diǎn)工程建設(shè)、舊城拆遷改造導(dǎo)致被動(dòng)需求量增大；三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，中低價(jià)房源減少；四是升值的心理預(yù)期吸引了更多的置業(yè)投資和炒房者?！　。ㄋ模┥唐贩夸N售 　　商品房銷售價(jià)格 　　濟(jì)南市商品房價(jià)格一直保持上升的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)明顯降低。 表4 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 單位： 億元年 代1998199920002001200220032004累計(jì)值本年完成投資商品房建設(shè)投資按用途分類住 宅 安居工程辦 公 樓4商業(yè)營業(yè)用房其 他住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他房地產(chǎn)的投資比例分別為74%、7%、7%、12%。濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資增長率低于全國平均水平，更遠(yuǎn)低于部分投資增長快的城市。%。 　　（三）房地產(chǎn)投資 　　房地產(chǎn)投資規(guī)模及結(jié)構(gòu) 　　房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，1998—%－%之間，%的比例。其空間分布表現(xiàn)出明顯的不均衡性，主要分布在主城區(qū)膠濟(jì)鐵路以南地區(qū)和堤口路、無影山中路與北園大街西段一帶，此外，東部新城和西部新城目前也有部分項(xiàng)目正處在建設(shè)之中。 表2 濟(jì)南市域歷年房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)情況 單位：萬平方米年 代1998199920002001200220032004當(dāng)年完成開發(fā)土地面積待 開 發(fā) 土 地 面 積本年購置土地面積　　　　　　 數(shù)據(jù)來源：《濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒2004》　　商品房開發(fā)面積 　　濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，（圖1）；，（表圖2）。 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā) 　　土地開發(fā)面積 　　濟(jì)南市域歷年完成的土地開發(fā)面積波動(dòng)較大，%，2003年較2002年上升了41%，而2004年較2003年下降了27%（表2）。在七城市中，濟(jì)南市商品房均價(jià)位居第五，城市居民人均可支配收入位居第二；商品房價(jià)（單價(jià)）與城市居民人均可支配收入的比位居第六，說明房價(jià)收入比是比較低的。在七城市中，濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資額位居第六，固定資產(chǎn)投資位居第四；房