房產(chǎn)項目可行性報告分析-資料下載頁
2025-07-20 00:33本頁面
【正文】 銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]式中：C：表示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、 項目資金預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、 機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、 優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、 劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、 機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、土地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、 結(jié)論和建議第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一） 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。 根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。（二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況 近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。（三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。（四） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。附件：有關(guān)土地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等?？尚行匝芯咳藛T應(yīng)有什么態(tài)度？可行性研究人員做可行性研究必須以事實為依據(jù)，實事求是，事實來源于調(diào)查研究，對項目應(yīng)準(zhǔn)確地科學(xué)地預(yù)測未來，以嚴(yán)肅的態(tài)度、求實的作風(fēng)對項目進行財務(wù)評估，不唯上、不唯權(quán)勢、不欺騙上級領(lǐng)導(dǎo)。
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