城市區(qū)位與房地產(chǎn)價值關(guān)系探討畢業(yè)論文-資料下載頁
2025-06-18 07:18本頁面
【正文】 定的情況下，人們的經(jīng)濟(jì)收入與消費傾向的組合有四種情況：高收入、高消費；低收入、高消費；高收入、低消費；低收入、低消費、所以商業(yè)用地的區(qū)位選擇，既要接近人口稠密區(qū)，又要接近人口的高收入、高消費和低收入、高消費地區(qū)。(4) 滿足消費心理原則商業(yè)企業(yè)是多種多樣的。但無論哪種商業(yè)企業(yè)的用地選擇，都必須顧及顧客的消費心理。顧客的消費心理是千差萬別的。有信譽(yù)的老商號和傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)商品對顧客都有較大吸引力。另外有些顧客喜歡逛專賣商店，因為那里可以買到別處買不到的稱心如意的商品。所以商業(yè)用地的區(qū)位選擇應(yīng)投顧客所好，要做到新商場和傳統(tǒng)商場相結(jié)合，綜合商店與專門商店相結(jié)合，盡可能滿足顧客多種多樣的購物心理要求。(5) 接近CBD原則商業(yè)活動具有擴(kuò)延效應(yīng)。一旦一個商業(yè)中心形成，在其附近布局新的商業(yè)企業(yè)便有利可圖。中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)密度指數(shù)、商業(yè)職能指數(shù)和商業(yè)規(guī)模指數(shù)都比較大，具有極大的擴(kuò)延效應(yīng)。在此附近爭得一席之地，從事商業(yè)經(jīng)營，能取得更大的利潤。 工業(yè)項目投資注意的問題工業(yè)項目場地的選擇需考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。各類型開發(fā)項目的投資者選擇區(qū)位時所考慮的以上因素應(yīng)該是比較基本的。對于購買商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)的消費者而言，他們對區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)，大體與上述房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資者相同。因為投資者的標(biāo)準(zhǔn)只有與消費者一致，才能實現(xiàn)最大的效益。 結(jié) 論從投資的角度看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生利潤和租金的能力。因此，分析某項投資是否可行，既包括對該項目投資期間的租金價值的估計，也包括對該項目出售時的市場價值的判斷。而該項目出售時的利潤與出租時的租金水平很大程度上有取決于其所在的區(qū)位。房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢可以給投資者帶來區(qū)位利潤。區(qū)位利潤越高，房地產(chǎn)投資價值越大。正是由于存在著對區(qū)位利潤的追求，才會形成高昂地價的地塊只能被有高盈利并有能力支付高租金的業(yè)主們所占有的情況，而低效益的業(yè)主就無法做到這一點。負(fù)擔(dān)不起最優(yōu)區(qū)位地價壓力的投資者，將會被具備這一能力的競爭者所替代。所有區(qū)位選擇的結(jié)果，是形成從最理想的區(qū)位向外衰減的各種等級。這些等級表現(xiàn)出如下特點：隨著從最佳區(qū)位點向外部的移動，土地利用密度逐漸降低，地價租金也隨之逐漸衰減，同時房地產(chǎn)投資的利潤水平和產(chǎn)生租金的能力也在相對降低。通過上面的分析，我們知道，通常情況下，區(qū)位是影響房地產(chǎn)投資價值的重要因素，但不是說它是唯一的和絕對的因素。事實上，投資價值的高低還與許多其他因素有關(guān)，比如投資者的經(jīng)營管理水平、融資方式的安排、城市規(guī)劃的影響、法規(guī)的限制、投資收益率的選擇和投資者對待風(fēng)險的態(tài)度等。要想讓區(qū)位帶來較高的房地產(chǎn)投資價值，在選擇區(qū)位時應(yīng)該重視一下問題：注意對區(qū)位升值潛力的分析。限制房地產(chǎn)界形成一種共識，即認(rèn)為并不是越接近市中心投資取得的收益越高。選擇某區(qū)位進(jìn)行投資，往往要作升值潛力的分析，作各種利弊的權(quán)衡比較，在科學(xué)的基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意對交通、服務(wù)網(wǎng)點等公共設(shè)施的深層次分析。如果投資者能夠分辨出哪一個區(qū)位在不遠(yuǎn)的將來對買方或租戶具有競爭上的優(yōu)勢，他們就能在這類信息反映到價格中之前，搶先得到適當(dāng)區(qū)位地塊的使用權(quán)。如果他們能準(zhǔn)確預(yù)測未來幾年內(nèi)區(qū)位形勢的變化，他們就能更準(zhǔn)確地估計出新物業(yè)的投資價值。將投資價值與尚未完全反映相關(guān)信息的市場價值進(jìn)行比價，可以使那些敏銳的投資者更好的駕馭市場。參考文獻(xiàn)［1］[M].：東北大學(xué)出版社，2007：123137［2］王寧波，[J]濟(jì)與科技，2010，24（1），89［3］[M].北京：北京大學(xué)出版社，2003：473475［4］霍默霍伊特，阿瑟韋默．城市房地產(chǎn)原理[M]．北京：北京大學(xué)出版社，2003［5］[D]．上海：上海師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006［6］[J]．城市規(guī)劃．200l(2)：3339［7］[J]．地理科學(xué)進(jìn)展，2001，20(3)，268275［8］[M]．北京：高等教育出版社，2002：2528［9］[M].北京：科學(xué)出版社，2001［10］謝晉宇．當(dāng)代中國鄉(xiāng)村城市遷移與經(jīng)濟(jì)發(fā)展[M].北京：中國人口出版社，2000［11］曲福田．可持續(xù)發(fā)展的理論與政策選擇[M]．北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2001［12］俞明軒．房地產(chǎn)投資分析[M]．北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2004：330［13］周璐紅．區(qū)位因素對城市地價影響的分析[D]．南京：南京師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005［14］任曄平．區(qū)位環(huán)境對住宅小區(qū)價值的影響分析[D]．浙江：浙江大學(xué)碩士學(xué)位論文，2002［15］劉靜．城市住宅投資地段選擇分析[D]．四川：四川師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2003［16］張惜偉．城市住宅區(qū)位特征及居民擇居行為分析[D].北京：中圖農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，20
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