【正文】 。調(diào)整住房貸款政策 這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動(dòng)產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。 2011年《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》一、從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。，%%；，%%。二、從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。，%%；五年期以下（含五年），%%。三、從2011年2月9日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。 表31 住房公積金存貸款利率調(diào)整表 單位：年利率%項(xiàng)　目調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、個(gè)人住房公積金存款當(dāng)年繳存上年結(jié)轉(zhuǎn)二、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）五年以上三、試點(diǎn)項(xiàng)目貸款按五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10% 同前人民幣存貸款基準(zhǔn)利率政策從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房價(jià)下降或上升。這實(shí)際上是從收益法的角度看的，房地產(chǎn)的報(bào)酬率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，在收益一定的情況下，報(bào)酬率下降，價(jià)格上升；報(bào)酬率上升，價(jià)格下降。因此，從收益的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格和利率是負(fù)相關(guān)的關(guān)系。為了進(jìn)一步多方舉措控制房價(jià)的穩(wěn)定，中國政府在提高住房貸款利率的情況下，又提高了一年期的存貸款基準(zhǔn)利率。中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。表32 2011年4月6日金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表(調(diào)整后)活期存款整存整取定期存款三個(gè)月半年一年二年三年五年各項(xiàng)貸款六個(gè)月一年一至三年三至五年五年三、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年)五年以上．3戶籍管理制度對(duì)房地產(chǎn)的影響1958 年 01 月 09 日，經(jīng)全國人大常委會(huì)討論通過，毛澤東簽署一號(hào)主席令，頒布了新中國第一部戶籍制度《中華人民共和國戶口登記條例》，確立了一套較完善的戶口管理制度，它包括常住、暫住、出生、死亡、遷出、遷入、變更等七項(xiàng)人口登記制度。這個(gè)條例以法律形式嚴(yán)格限制農(nóng)民進(jìn)入城市，限制城市間人口流動(dòng)，在城市與農(nóng)村之間構(gòu)筑了一道高墻，城鄉(xiāng)分離的“二元經(jīng)濟(jì)模式”因此而生成。在此戶口管理制度一直運(yùn)用至今，在今天城市化進(jìn)程高度發(fā)展的社會(huì)背景下，戶籍管理制度對(duì)城市化起到了很大的抑制作用。中國發(fā)展研究基金會(huì)、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所和中國社科院財(cái)政和貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的研究報(bào)告均認(rèn)為，目前的戶籍管理制度造成了中國的“偽城鎮(zhèn)化”或“不完全城市化”。三份報(bào)告均建議進(jìn)行相應(yīng)的改革。中國社科院財(cái)貿(mào)所發(fā)布的《中國財(cái)政政策報(bào)告2010/2011》認(rèn)為，受中國城鄉(xiāng)分割以及戶口制度的約束，這種城鎮(zhèn)化尚是一種“偽城鎮(zhèn)化”。大量的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)工人，雖然居住在城市并被計(jì)算為城市人口，但其并不能同等享受到城市的各類公共服務(wù)，其收入水平、消費(fèi)模式無法等同于一般城市人員。而中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所在2010年9月25日和中國發(fā)展研究基金會(huì)在2010年9月21日分別發(fā)布了一份研究報(bào)告，在各自的研究報(bào)告中均提及這一問題，并提出了放開戶籍制度的改革建議，只不過在改革的節(jié)奏掌控上這兩份報(bào)告有所不同。人大經(jīng)濟(jì)研究所的報(bào)告和中國改革發(fā)展基金會(huì)的報(bào)告也有類似觀點(diǎn)。人大經(jīng)濟(jì)研究所的報(bào)告解釋說，城市人口的增量中，%是農(nóng)業(yè)戶口，但只要大部分農(nóng)民工沒有在城市實(shí)現(xiàn)永久性定居，任何人口城市化指標(biāo)體現(xiàn)出來的高城市化率都是“偽城鎮(zhèn)化”或“不完全城市化”。中國發(fā)展研究基金會(huì)的研究報(bào)告《中國發(fā)展報(bào)告2010》中提出，中國城市化目前仍處在“半城市化”狀態(tài)。國家發(fā)改委秘書長楊偉民解釋說，我國現(xiàn)有城市化率的統(tǒng)計(jì)口徑，但沒享受到和城市居民等同的公共福利和政治權(quán)利待遇的農(nóng)民工，這些并沒有真正轉(zhuǎn)變身份的人口約占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘囊话搿Ｄ壳爸袊某鞘谢M(jìn)程中忽視了進(jìn)城農(nóng)民工。其中“偽城鎮(zhèn)化”“不完全城市化”和“半城市化”在內(nèi)涵上均涉及現(xiàn)行戶籍制度。中國社科院財(cái)貿(mào)所的這份報(bào)告表示，目前中國的城鎮(zhèn)化更多地表現(xiàn)為一種“偽城鎮(zhèn)化”，未來政策上重要的是消除這種“偽城鎮(zhèn)化”，主動(dòng)吸納適合到城市居住的農(nóng)村人口，尤其是農(nóng)民工及其子女。由于中國勞動(dòng)力由無限供給轉(zhuǎn)向短缺的時(shí)代已到來，勞動(dòng)力短缺必然帶來勞動(dòng)者工資上漲。通過戶籍制度改革將城市戶籍所對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)覆蓋到來自農(nóng)村的流動(dòng)人口后，吸引更多的農(nóng)村人口入城并遏制勞動(dòng)力成本過快上漲?！吨袊l(fā)展報(bào)告2010》主筆之一楊偉民在解釋報(bào)告時(shí)也表示，在城市化過程中應(yīng)該對(duì)農(nóng)民工實(shí)行保留戶籍、總量控制，放寬條件，逐步推進(jìn)的方式。這種方式應(yīng)該是城市政府所能接受的辦法。2011年初，我國地方政府紛紛出臺(tái)限購令，明確規(guī)定非本市戶口的購房限制條款，這在一定程度上違背了我國城市化進(jìn)程發(fā)展的方向，在短時(shí)間內(nèi)控制住了購房的需求，使得很多沒有當(dāng)?shù)貞艨诙窒朐诋?dāng)?shù)刭徶梅课莸馁徺I力得到了一定的抑制，但這并非長久之計(jì)。我們需要出臺(tái)一些相關(guān)戶籍制度與房地產(chǎn)買賣之間的明確條例，也因以逐步推進(jìn)的方式，盡可能的保障與減少戶籍制度所引起的城市化進(jìn)程的制約作用。．1加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響基礎(chǔ)設(shè)施是指為直接生產(chǎn)部門和人民生活提供共同條件和公共服務(wù)的設(shè)施。主要包括以下方面： ● 住宅區(qū)、別墅、公寓等居住建筑項(xiàng)目 ● 高檔酒店、商場、寫字樓，辦公樓等辦公商用建筑項(xiàng)目 ● 石油、煤炭、天然氣、電力等能源動(dòng)力項(xiàng)目 ● 鐵路、公路、航空、水運(yùn)、道橋、隧道、港口等交通運(yùn)輸項(xiàng)目 ● 水庫、大壩、污水處理、空氣凈化等環(huán)保水利項(xiàng)目 ● 電信、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況是城市發(fā)展水平和文明程度的重要支撐，是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的物質(zhì)條件。，％，隨著城市人口不斷增加，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施需求也不斷增加。2005年城市市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資完成5602億元，％，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，為城市化進(jìn)程提供了物質(zhì)保障。 房地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支柱部分，一直是城市化進(jìn)程發(fā)展的主要?jiǎng)恿υ础Ｗ愿母镩_放年以來，國家一直高度重視加快加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，關(guān)注人民的衣食住行，房地產(chǎn)業(yè)也在這樣的大背景下蓬勃發(fā)展。1979年，，1991年中國人均住房面積7平方米，2009年底，中國城市人均住宅建筑面積約30平方米。中國城市化進(jìn)程中上海、北京、深圳等特大城市率先改變城市基礎(chǔ)設(shè)施資源的分配，開始實(shí)施特大城市副中心的發(fā)展模式，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成集中化方式。傳統(tǒng)的城市中心，由于種種原因，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市配套功能建設(shè)等方面往往會(huì)達(dá)到一個(gè)飽和狀態(tài)，在一定程度上制約了城市的進(jìn)一步升級(jí)。在這種情況下，城市多極化發(fā)展就成為城市發(fā)展升級(jí)的主導(dǎo)方向和重要途徑，城市副中心也將作為城市多極化發(fā)展的必然選擇，成為城市快速發(fā)展的突破口。上海作為國際化大都市的首席代表，擁有徐家匯、花木、五角場、真如四大城市副中心區(qū)域，而徐家匯地區(qū)作為開發(fā)最早、目前發(fā)展最成熟的區(qū)域已經(jīng)成為全國城市副中心的示范區(qū)域之一。徐家匯從最早的公交集散點(diǎn)發(fā)展為上海城市副中心標(biāo)志性區(qū)域，歷經(jīng)了商城、百貨圈、綜合消費(fèi)圈到商貿(mào)商務(wù)圈的4次飛躍發(fā)展。目前徐家匯區(qū)域，除商業(yè)、貿(mào)易、辦公、居住等功能外，還包括大量與市民生活相關(guān)的公共活動(dòng)功能：如文化、娛樂、體育、醫(yī)療、展覽等等。在副中心區(qū)域內(nèi)，既包含布置密集的商業(yè)商貿(mào)區(qū)，又有寬松的居住區(qū)；既有大型商業(yè)，又有小型餐館；既有富含傳統(tǒng)人文氣息的文化建筑，又有體現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)特征的商務(wù)大樓。日前，根據(jù)有關(guān)新的規(guī)劃，徐家匯地區(qū)將再次實(shí)施新的跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，力爭成為世界級(jí)城市副中心、市級(jí)商業(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動(dòng)中心。房地產(chǎn)業(yè)也依托這樣的一個(gè)發(fā)展理念重新定位成長，圍繞城市副中心區(qū)域的發(fā)展模式，提供居住住宅，商業(yè)住宅，保障性住宅等的一系列房產(chǎn)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)的發(fā)展走向了一個(gè)新的領(lǐng)域，讓房地產(chǎn)的發(fā)展功能更加的集約化、有效化、生活化。為城市提供了一個(gè)更適合居住的未來。．2土地資源對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響我國國土遼闊，土地資源總量豐富，而且土地利用類型齊全，這為我國因地制宜全面發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利條件，但是我國人均土地資源占有量小，而且各類土地所占的比例不盡合理，主要是耕地、林地少、難利用土地多，后備土地資源不足，特別是人與耕地的矛盾尤為突出。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，導(dǎo)致我國東西部城市化建設(shè)成果差距非常大，在人口聚集的東部沿海城市，土地資源的稀缺已經(jīng)成為了制約我國城市化進(jìn)程的一個(gè)重要課題。由圖36可知，20012009年，我國商業(yè)、工業(yè)及居住用土地平均增長率幾乎沒有出現(xiàn)過負(fù)增長情況，土地資源的稀缺已經(jīng)是我國房地產(chǎn)行業(yè)一直高燒不退的重要原因。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，全國120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面積19891萬平方米，同比增加2%。其中，住宅類用地成交1473宗，環(huán)比減少26%，同比增加2%；成交土地面積8349萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少18%。供應(yīng)方面，一季度，全國120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地積23488萬平方米，同比減少6%。其中，推出住宅類用地1718宗，環(huán)比減少28%，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少23%。120座城市成交土地的平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均樓面地價(jià)1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。13月，廣州、成都、上海、南京4城市累積供應(yīng)超過去年同期，其中，廣州同比漲幅最大，達(dá)到694%，近半城市累積供應(yīng)量過百萬平方米，天津、重慶更以累積供應(yīng)351萬平方米、313萬平方米，分列第一、二位。圖36 20012009年全國35個(gè)重點(diǎn)城市平均地價(jià)增長率（資料來源：中華人民共和國國土資源部），%。中國財(cái)政部部長謝旭人表示，土地使用權(quán)出讓收入的高低，跟房地產(chǎn)市場發(fā)展和土地供應(yīng)量密切相關(guān)。2010年全國土地供應(yīng)規(guī)模大幅提高。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快的過程中，中國增加了對(duì)住宅建設(shè)用地的保障和供應(yīng)。、%。這是土地出讓收入增長較多的基礎(chǔ)性原因。在中國人口日益增長的同時(shí)，對(duì)土地的需求也一再的擴(kuò)張，供應(yīng)的不足與需求的增長之間的矛盾必然引起房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下。土地資源的稀缺是自然現(xiàn)象，而“土地財(cái)政”現(xiàn)象的出現(xiàn)，人為的推高了房地產(chǎn)的價(jià)格，變相推高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。．3旅游資源對(duì)房地產(chǎn)的影響旅游房地產(chǎn)是指以旅游、休閑度假、展覽會(huì)議、教育、娛樂等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。我國旅游房地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80－90年代，雖然時(shí)間短，但發(fā)展速度快。目前，國內(nèi)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)到達(dá)近百項(xiàng)，旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn)。此外，中國休閑度假已經(jīng)成為旅游地房產(chǎn)的發(fā)展趨勢，其主要依托周邊自然人文旅游景點(diǎn)而建。休閑度假在中國還是個(gè)新事物，也是一種新的社會(huì)生活方式，現(xiàn)在很受關(guān)注。從目前的形勢看，未來我國旅游房地產(chǎn)的總體發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)主題化、運(yùn)作綜合化、管理法制化的發(fā)展趨勢。在2011年3月期間，特地選擇了廈門作為旅游房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影進(jìn)行了考察，了解到目前廈門旅游房地產(chǎn)的開發(fā)已形成了多種模式并存的格局?？傮w而言，主要有以下幾種模式：1. 疊加模式CBD疊加型。以位于鷺江大道和廈禾路西段的輪渡－思北CBD為代表，它地處中山路商圈，周邊市政、生活配套成熟，海景景觀資源豐富，匯聚了銀行中心、國際銀行大廈、海光大廈、海濱大廈和建行大廈等眾多廈門最高品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓。湖濱北路則集中了廈門市政府、中國銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、大華銀行、稅務(wù)局等政府金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，還有索菲特等高檔酒店，廈門的體育中心、文化藝術(shù)中心、博物館等也都云集于此。此地CBD和RBD功能互促互進(jìn)、相互配套，形成了多種類型的旅游房地產(chǎn)，如：酒店、休閑吧區(qū)、快餐美食店等。另外廈門CBD新星觀音山片區(qū)將與國際會(huì)展中心、國際會(huì)議中心、國際網(wǎng)球中心和國際游艇俱樂部，以及廈門軟件園二期連接成片，形成會(huì)展型旅游房地產(chǎn)。建筑群疊加型。如廈門大學(xué)及集美學(xué)村，就因它們的陳嘉庚式建筑而聞名，成為廈門重要的旅游景區(qū)，廈門大學(xué)邊上就是著名的南普陀寺。在廈門大學(xué)西門對(duì)面還形成了一個(gè)商業(yè)廣場。集美學(xué)村是集風(fēng)景文化與一體的文化旅游景區(qū)，同時(shí)，由于該區(qū)得天獨(dú)厚的地?zé)豳Y源，開發(fā)了以中州島溫泉度假村為主的一批“依水而建”的假日酒店、溫家別墅。另外，由于標(biāo)志性建筑吸引了大批外來旅游者，促進(jìn)了這一地區(qū)休閑、娛樂設(shè)施、康體設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。2. 景區(qū)伴生模式自然、人造景區(qū)伴生型。在城市自然景區(qū)、城市公園、高校、大型運(yùn)動(dòng)場地周邊，由市場驅(qū)動(dòng)或“借景生財(cái)”的休閑、游憩設(shè)施類旅游房地產(chǎn)成集聚之勢。伴生型旅游房地產(chǎn)主要有以下類型：一是環(huán)繞城市公園、水景區(qū)開發(fā)的景觀型社區(qū)。因?yàn)樯鐓^(qū)規(guī)劃的起點(diǎn)較高，除了完善的日常必備服務(wù)設(shè)施，還配置了休閑、游憩活動(dòng)區(qū)。二是校園經(jīng)濟(jì)催生的旅游房地產(chǎn)。如廈門大學(xué)周邊，相繼聚集了一批以書店、網(wǎng)吧、茶室、咖啡吧、餐飲和旅館設(shè)施，形成了定位在學(xué)生群的休閑房地產(chǎn)，這部分設(shè)施的消費(fèi)相對(duì)鼓浪嶼地區(qū)而言價(jià)格較低，比較適合學(xué)生生活休閑。三是高爾夫、登山運(yùn)動(dòng)度假村。在高爾夫球場、登山等運(yùn)動(dòng)地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。歷史文化景區(qū)伴生型。城市中的文化遺存區(qū)往往成為外來旅游者了解城市歷史和文化的區(qū)域。與之相配套，伴生形成了一系列購物、餐飲、住宿等旅游房地產(chǎn)。例如鼓浪嶼、中山街、廈門大學(xué)，保護(hù)現(xiàn)存歷史建筑，形成了歷史文化商業(yè)景區(qū)。同時(shí)，為滿足旅游者的需求，配置了相當(dāng)規(guī)模的名特小吃和市街雜耍。3． 增長模式這種布局模式以景區(qū)住宅開發(fā)模式為典型。這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所或以出租為主要目的，在廈門市區(qū)多建在鼓浪