【文章內(nèi)容簡介】 ，環(huán)境污染嚴重，水資源短缺；中小城市自來水、天然氣普及率和道路硬化率低，污水、廢水處理設(shè)施缺乏。北京、上海、天津是中國城市基礎(chǔ)設(shè)施水平比較高的城市。但相對于在國際同類城市比較中，仍然處在中下水平。衡量城市基礎(chǔ)設(shè)施水平有幾項硬性指標，如人均住房面積、自來水普及率、煤氣天然氣普及率、人均道路鋪裝面積、人均公共綠地面積等，中國城市在這些指標上都還處在中等偏下的水平。例如我國的城市交通體系。它的確立必須從城市規(guī)模、人口規(guī)模、發(fā)展方向、城市圈功能定位等綜合因素考慮。隨著全國經(jīng)濟生活水平的提高，汽車社會隨之而至。但是，汽車社會也可能造成交通堵塞、交通事故、大氣污染、大量的能源消耗、中心區(qū)壞死等嚴重的城市“血栓綜合癥”。這類城市“血栓綜合癥”不僅在國外的城市普遍發(fā)生，在今天的中國大城市中也已經(jīng)是一個普遍發(fā)生的狀況。2．2國外城市化發(fā)展借鑒．1西方發(fā)達資本主義國家：美國美國是西方發(fā)達的資本主義國家典型代表，城市化水平很高，城市已經(jīng)非常發(fā)達。因此，選擇美國作為中國城市化發(fā)展的借鑒，具有普遍的代表性。1790年，美國僅有390萬人口，%，處于較低的城市化水平。隨著美國的獨立、政權(quán)的穩(wěn)定和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化水平在10多年間迅速持續(xù)的上升。1807年的《禁運法案》和1812年的第二次獨立戰(zhàn)爭對美國的商業(yè)造成了相當嚴重的破壞，對東部沿海城市的發(fā)展造成了致命的打擊。因此，在19世紀的前兩個年代，美國城市化水平增速有所下降。但是隨著美國開始獨立的發(fā)展國內(nèi)制造業(yè)的同時，美國經(jīng)濟進入迅速發(fā)展，城市化水平連年攀升，經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程一直延續(xù)到20世紀30年代的經(jīng)濟危機時代。從經(jīng)濟危機到第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束，城市化進展都比較緩慢。第二次世界大戰(zhàn)后，美國世界經(jīng)濟霸權(quán)得到建立，在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的同時，城市化進入高速發(fā)展階段。一般認為美國近200多年的城市化進程，可以分為三個階段：第一階段：17901870年之間的起步階段。這主要是由于美國產(chǎn)業(yè)革命所完成的，給城市化奠定了主要的經(jīng)濟動力。產(chǎn)業(yè)革命使機器生產(chǎn)和工廠制度在美國最終能夠確立，建立起了現(xiàn)代資本主義規(guī)模生產(chǎn)、規(guī)模經(jīng)營的市場經(jīng)濟模式，從而提高了勞動生產(chǎn)率并解放了勞動生產(chǎn)力。到1870年，城市人口已經(jīng)占到了全國人口的25%。第二階段：18701940年城市化水平持續(xù)上升階段。美國自從由放任式資本主義階段進入國家壟斷式資本主義階段，世界市場的開辟加速了美國國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)的增長，為城市化水平的持續(xù)上升奠定了優(yōu)良的經(jīng)濟基礎(chǔ)。壟斷經(jīng)濟的形成，也促使壟斷公司和金融市場進一步集中于大城市。第二次技術(shù)革命又進一步解放了生產(chǎn)力，新興工業(yè)紛紛涌現(xiàn)，并出現(xiàn)了以新興工業(yè)部門為主導的新興城市的發(fā)展，使得城市規(guī)模不斷的擴大，特別是大西洋沿岸的制造業(yè)大城市迅速發(fā)展壯大。而交通運輸條件也隨之進一步革新，汽車、海運、航空技術(shù)的運用與推廣，使得交通沿線上的城市逐漸興盛。最后，移民人數(shù)大量增加。在這些共同元素的作用下，1920年美國城市人口開始超過農(nóng)村人口，%。第三階段：第二次世界大戰(zhàn)后的高速城市化階段。戰(zhàn)后美國出現(xiàn)了一系列的新興工業(yè)，第三次科技革命后，像原子能、宇宙航空和電子計算機等這樣的新科學技術(shù)大量涌現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)也大量興起和迅速發(fā)展，美國經(jīng)濟穩(wěn)居世界經(jīng)濟的第一把交椅。圍繞這新興工業(yè)部門和第三產(chǎn)業(yè)部門，美國快速興起了一批新興城市。而第二次世界大戰(zhàn)后美國逐漸在羅斯福新政的帶動下形成了干預主義行政國家，加強了國家對經(jīng)濟生活的干預以及對城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在客觀上進一步推動了城市化的高速發(fā)展。從上述美國城市化的歷史進程中，不難發(fā)現(xiàn)，城市化與經(jīng)濟的發(fā)展之間存在著密切的關(guān)系。歸結(jié)起來，經(jīng)濟發(fā)展與城市化的辯證互動關(guān)系中，存在著以下幾個基本的要素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科學技術(shù)、人口規(guī)模、政府行為。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷革新、科學技術(shù)的持續(xù)創(chuàng)新、人口規(guī)模的不斷擴大以及政府行為的有效合理，促成了經(jīng)濟發(fā)展與提高城市化水平的動力機制。．2亞洲“四小龍”之一：韓國韓國作為亞洲“四小龍”之一，其經(jīng)濟發(fā)展與城市化都成為發(fā)展中國家值得借鑒的典范。第二次世界大戰(zhàn)后，韓國進入了國民經(jīng)濟迅速發(fā)展、工業(yè)化高速躍進的時期。與此同時，韓國的城市化水平也正在迅速的提升。從總體上看，在19602005年間，韓國城市發(fā)展保持著很快的速度，%的速度上升。1960年，韓國進入了快速的城市化發(fā)展階段，%。從20世紀60年代到90年代的三十年之間，韓國的城市化水平提高了50%多。到2004年則達到了90%左右。19801990年間城市數(shù)量增長最明顯，涌現(xiàn)出29座城市。在城市人口增長方面，%的速度增長，甚至一度以7%的高增長率增長。韓國的城市化進程有著鮮明的特征，那就是大城市超先發(fā)展。依托首都首爾和釜山兩大城市的發(fā)展來推動各大經(jīng)濟圈和地方城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程。韓國的經(jīng)濟發(fā)展與城市化水平是明顯的正相關(guān)的關(guān)系，呈現(xiàn)出“S”曲線的運動軌跡。韓國的城市化水平得益于20世紀60年代開始的迅速的工業(yè)化發(fā)展和經(jīng)濟的增長，在19651984年間。隨著經(jīng)濟的增長和工業(yè)化進程的加快，大量的農(nóng)村人口流入城市，政府為了適應出口導向的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，擴大了工廠的生產(chǎn)能力從而擴大商品的出口量，城市人口也隨之繼續(xù)增長，進入了急速的城市化階段。韓國城市化的另一個特征就是城市化現(xiàn)在特定的地區(qū)集中的進行。韓國政府以經(jīng)濟效率為首要的原則來衡量經(jīng)濟活動的區(qū)位，來確定可以獲得高規(guī)模效益的空間集中格局，決定了城市化發(fā)展的空間高度集中模式。這種模式表現(xiàn)在三方面：一是在城市化高速增長的初期，全國幾個主要的中心城市集聚的增長。二是在城市發(fā)展中，城市的集聚程度和優(yōu)先的增長模式非常突出。三是城市在國土空間分布上的高度集中。這些做法在一定程度上提高了大城市的經(jīng)濟集聚優(yōu)勢，推動了經(jīng)濟的增長，提高了大城市經(jīng)濟發(fā)展的水準，但同樣也造成了城市間發(fā)展的不均衡等問題。就城市化而言，韓國的城市化進程與中央政府制定的三次國土綜合開發(fā)規(guī)劃中的政府政策密切相關(guān)，其基本目標都是綜合開發(fā)、利用和保護國土資源，合理的進行產(chǎn)業(yè)化布局，改善環(huán)境，提高居民生活水平，促進全國的均衡發(fā)展。正是這個強有力的中央集權(quán)政府借助其官僚精英的治國理性以及制定的合理的城市化發(fā)展策略，使得第二次世界大戰(zhàn)后韓國工業(yè)化與城市化水平獲得迅速有效的提高。當然，韓國在城市化進程中也存在著社會二重結(jié)構(gòu)深化、大城市與周邊城市發(fā)展不平衡、城市環(huán)境污染嚴重、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后、政府城市化政策的剛性、政府高度干預阻礙韓國城市化進程新階段的經(jīng)濟發(fā)展等嚴重的問題。2．3城市化進程的困境與未來．1制約中國城市化進程步伐的因素導致19491978年間中國城市化進展緩慢甚至出現(xiàn)“反城市化”的原因是多元的，這樣的結(jié)果與計劃經(jīng)濟時代的政治、經(jīng)濟和社會體制以及占主導地位的“左”傾思想有著密切的關(guān)系。在《城市化與中國城市化分析》中，王圣學先生對此進行了系統(tǒng)而精辟的總結(jié)：（1）經(jīng)濟原因。工業(yè)化發(fā)展速度不快制約了城市化發(fā)展速度。1957年前，工業(yè)化發(fā)展較快，%，城市人口也因而較快增長，%。而在19581976年間，由于經(jīng)濟建設(shè)上的大起大落以及“文化大革命”時期在極“左”思潮影響下確立階級斗爭為中心的工作路線，工業(yè)化發(fā)展緩慢，%，從而導致城市人口增長緩慢，平均年遞增率僅為2%左右。再加上在社會主義計劃經(jīng)濟體制下，國家一直對商品經(jīng)濟采取限制以致消滅的態(tài)度，把商品經(jīng)濟與資本主義混為一談，使原本就沒有得到過充分發(fā)展的商品經(jīng)濟更加落后。由于商品經(jīng)濟不發(fā)達，就限制了生產(chǎn)社會化程度的提高，影響了社會分工的進一步發(fā)展，并直接制約非農(nóng)業(yè)人口的增長。（2）體制原因。長期的城鄉(xiāng)隔離政策阻礙了我國城市化的正常發(fā)展。城市化的發(fā)展是以城鄉(xiāng)人口、勞動力及所有資源的自由流動和組合為前提，即通過各種資源的合理配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展格局，使傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代工業(yè)文明社會。我國的工業(yè)化和城市化都是建立在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的，主要通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格“剪刀差”、犧牲農(nóng)業(yè)的積累而加以實現(xiàn)的。國家為了高速實現(xiàn)工業(yè)化，人為地壓低農(nóng)產(chǎn)品價格，低價收購大量農(nóng)產(chǎn)品，再以低價出售或分配給城市工業(yè)企業(yè)和市民，以此來降低企業(yè)工資和原材料成本，從而完成工業(yè)化積累。為了適應這種積累模式，國家建立了戶籍制度、嚴格限制糧油副食供應，使大量農(nóng)業(yè)勞動力長期滯留農(nóng)村。其結(jié)果是導致農(nóng)業(yè)社會生產(chǎn)力低下，工業(yè)化與城市化發(fā)展水平嚴重不一致。（3）人口原因。影響我國城市化發(fā)展速度的人口方面的因素主要有兩個方面。一是新中國成立以來的大多數(shù)年份農(nóng)村人口的出生率和自然增長率大大超過城鎮(zhèn)。二是城市人口機械變動劇烈。．2城市化進程的未來方向改革開放直至今天，這三十多年來國家總結(jié)中國城市化發(fā)展的經(jīng)驗教訓，堅持社會主義市場經(jīng)濟，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，在此基礎(chǔ)上推動城市化進程，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的輻射帶動作用，起到對整個宏觀國民經(jīng)濟的積極推動作用。但與此同時，需要進一步解決城市化依然滯后于工業(yè)化的問題，并且在推動城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，解決好戶籍制度、城市環(huán)境污染、社會不公平問題和城鄉(xiāng)差距日益擴大等主要矛盾。城市化進程的未來方向應該是一個面向“新品質(zhì)”生活的可觀前景，不能因為一味的發(fā)展城市化，而忽視了城市化的初衷——城市，讓生活更美好。%%，平均每年增加近一個百分點，超過100萬人口的特大城市已有118座。如何避免像一些國家的城市那樣盲目擴張，導致“城市病”傳染和蔓延，已成為一個迫在眉睫的大問題。聯(lián)合國人居組織1996年發(fā)布的《伊斯坦布爾宣言》強調(diào)：“我們的城市必須成為人類能夠過上有尊嚴、健康、安全、幸福和充滿希望的美滿生活的地方?！边@意味著城市化不但要看城市發(fā)展的速度，還要看城市發(fā)展的質(zhì)量。不能僅僅將人口居住在城市稱為城市化，還要以這些人的生活水平、生活質(zhì)量來衡量城市化。這也是上海世博會“城市，讓生活更美好”主題的深刻內(nèi)涵。解決中國經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程中所凸顯出來的問題，是一件刻不容緩、對國家對人民負責的重要課題。既需要充分的發(fā)揮市場的積極調(diào)解作用，同樣也需要政府部門在尊重依照客觀規(guī)律與事實和借鑒國外成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定出科學有效、積極合理的經(jīng)濟建設(shè)方案和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。世界知名的英國城市與區(qū)域規(guī)劃學者——彼特霍爾曾經(jīng)把世界上的城市化分為三類：第一類是“失敗的城市化”。以非洲國家與拉美國家為代表。之所以稱為“失敗的城市化”，因其走的是一條人口轉(zhuǎn)移在先，就業(yè)安排在后的道路。由此形成了巨大的貧民窟。城市建成區(qū)的70%～80%都是貧民窟，城市臟、亂、差，且沒有什么投資環(huán)境。農(nóng)村大量的勞動力過早、過多地轉(zhuǎn)移，農(nóng)產(chǎn)品也就減少了，這使得城市和農(nóng)村兩頭受損。新中國建立初期，當時非洲的人均GDP比中國多一倍，而中國現(xiàn)在是他們的三倍。這其中的一個重要原因就是其城市化路徑選擇的錯誤。第二類就是發(fā)達國家逆城市化的模式，一批人回到鄉(xiāng)村。第三類是以中國和許多東亞國家和地區(qū)為代表的“健康模式”——人口轉(zhuǎn)移與就業(yè)安排基本同步。彼特霍爾把中國大陸與亞洲“四小龍”的模式稱為“健康模式”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興指出：一定程度上，國外學者的評價能真實客觀地反映我國城市化進程的狀況。但他在積極評價中國城市化進程的同時，也沒有回避其中存在的諸多問題。如伴隨機械化帶來的交通擁堵；農(nóng)民入城后能耗提高，城市面臨的能源危機；城市化進程中盲目擴張狀況帶來的耕地流失；水資源的缺乏；等等。針對城市化進程中的“城市病”，全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會副主任、中國環(huán)境科學學會理事長、原國家環(huán)保總局副局長王玉慶則提出，城市化不光是要看多少人住在城市，還要看這些人在城市生活得怎么樣。未來中國的城市化將進入速度與質(zhì)量并重的城市時代。從主觀層面來看，人類對城市美好生活的追求從未停息。對“城市”一詞的修飾多如花園城市、園林城市、魅力城市、人居城市、山水城市……社會城市與人民城市的提法也進入人們的視野。中國城市科學研究會秘書長、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長、教授級高級城市規(guī)劃師李迅指出：社會城市與人民城市是從社會與人的角度來考慮，需要更多地強調(diào)城市是大多數(shù)人的城市，更多地追求公平與和諧。人民城市除了把人作為城市主體來看待外，還要追求大多數(shù)人的幸福，而不是追求少數(shù)人或者貴族的利益?！斑^去很長一段時間內(nèi)我們對城市的研究比較物化，比較看重的是物質(zhì)方面的東西。而城市是為了讓人生活得更美好而存在的。城市的主體不應該是物質(zhì)，而應該是人。”李迅說。尋求城市困境的解決之道，并追求更高品質(zhì)的城市生活，雙重動力正推動著中國的城市轉(zhuǎn)型。．3我國房地產(chǎn)發(fā)展的影響因素(1) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場：隨著我國城市化經(jīng)濟的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重的調(diào)整，我國正在經(jīng)歷著從第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程，各類房地產(chǎn)的市場需求也發(fā)生著變化。如果第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，這時廠房的需求量就會增大，房地產(chǎn)開發(fā)就會傾向于廠房的建設(shè)。而當該城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重向第三產(chǎn)業(yè)傾斜時，辦公用房和商業(yè)用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。根據(jù)不同的功能，我國城市將會形成不同的區(qū)域經(jīng)濟，也形成了不同的區(qū)域性房地產(chǎn)發(fā)展。(2) 政策變化影響市場需求。政策的變化，也會給市場的需求帶來變數(shù)。經(jīng)濟政策是否向好，會給購房者帶去信息，引起需求量的變化，住房政策、稅收政策、戶籍管理制度以及政府規(guī)定的一切臨時性政策都會對房地產(chǎn)行業(yè)的短期和長期需求產(chǎn)生不容忽視的變化，這與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和調(diào)整密切相關(guān)。(3) 經(jīng)濟發(fā)展進度與周期對市場需求的影響。在經(jīng)濟再通脹，經(jīng)濟復蘇，經(jīng)濟過熱和滯漲的四個階段，房地產(chǎn)發(fā)展也將隨著經(jīng)濟周期的變化而產(chǎn)生需求和供應關(guān)系的比重變化，市場將根據(jù)供求關(guān)系的變化而做出調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)商也就以需求量為模板來調(diào)整樓盤的供應量。第3章 城市化進程對我國城市房地產(chǎn)發(fā)展影響分析．1人口流動對城市房地產(chǎn)的影響人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。在中國，人口從建國初期的5億增加到1964年的7億，每增加1億人平均用7年半時間；1964年到1974年，是中國人口高速增長階段，由7億增加到9億，每增加1億人僅用5年時間；改革開放30多年來，隨著計劃生育政策的實行，每增加1億人口所需時間又延長到7年多。1981年中國人口達到10億，198