【正文】 這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所或以出租為主要目的，在廈門市區(qū)多建在鼓浪。同時，為滿足旅游者的需求，配置了相當規(guī)模的名特小吃和市街雜耍。與之相配套，伴生形成了一系列購物、餐飲、住宿等旅游房地產(chǎn)。歷史文化景區(qū)伴生型。三是高爾夫、登山運動度假村。二是校園經(jīng)濟催生的旅游房地產(chǎn)。伴生型旅游房地產(chǎn)主要有以下類型：一是環(huán)繞城市公園、水景區(qū)開發(fā)的景觀型社區(qū)。2. 景區(qū)伴生模式自然、人造景區(qū)伴生型。集美學村是集風景文化與一體的文化旅游景區(qū)，同時，由于該區(qū)得天獨厚的地熱資源，開發(fā)了以中州島溫泉度假村為主的一批“依水而建”的假日酒店、溫家別墅。如廈門大學及集美學村，就因它們的陳嘉庚式建筑而聞名，成為廈門重要的旅游景區(qū)，廈門大學邊上就是著名的南普陀寺。另外廈門CBD新星觀音山片區(qū)將與國際會展中心、國際會議中心、國際網(wǎng)球中心和國際游艇俱樂部，以及廈門軟件園二期連接成片，形成會展型旅游房地產(chǎn)。同時，還有索菲特等高檔酒店，廈門的體育中心、文化藝術(shù)中心、博物館等也都云集于此。以位于鷺江大道和廈禾路西段的輪渡－思北CBD為代表，它地處中山路商圈，周邊市政、生活配套成熟，海景景觀資源豐富，匯聚了銀行中心、國際銀行大廈、海光大廈、海濱大廈和建行大廈等眾多廈門最高品質(zhì)的甲級寫字樓。在2011年3月期間，特地選擇了廈門作為旅游房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個縮影進行了考察，了解到目前廈門旅游房地產(chǎn)的開發(fā)已形成了多種模式并存的格局。休閑度假在中國還是個新事物，也是一種新的社會生活方式，現(xiàn)在很受關(guān)注。目前，國內(nèi)旅游房地產(chǎn)項目已經(jīng)到達近百項，旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱點。．3旅游資源對房地產(chǎn)的影響旅游房地產(chǎn)是指以旅游、休閑度假、展覽會議、教育、娛樂等產(chǎn)業(yè)為依托而進行的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。在中國人口日益增長的同時，對土地的需求也一再的擴張，供應(yīng)的不足與需求的增長之間的矛盾必然引起房地產(chǎn)價格的居高不下。、%。2010年全國土地供應(yīng)規(guī)模大幅提高。圖36 20012009年全國35個重點城市平均地價增長率（資料來源：中華人民共和國國土資源部），%。120座城市成交土地的平均樓面地價1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均樓面地價1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。供應(yīng)方面，一季度，全國120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地積23488萬平方米，同比減少6%。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，全國120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面積19891萬平方米，同比增加2%。由于經(jīng)濟發(fā)展的不均衡，導致我國東西部城市化建設(shè)成果差距非常大，在人口聚集的東部沿海城市，土地資源的稀缺已經(jīng)成為了制約我國城市化進程的一個重要課題。為城市提供了一個更適合居住的未來。日前，根據(jù)有關(guān)新的規(guī)劃，徐家匯地區(qū)將再次實施新的跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，力爭成為世界級城市副中心、市級商業(yè)中心、商務(wù)中心和公共活動中心。目前徐家匯區(qū)域，除商業(yè)、貿(mào)易、辦公、居住等功能外，還包括大量與市民生活相關(guān)的公共活動功能：如文化、娛樂、體育、醫(yī)療、展覽等等。上海作為國際化大都市的首席代表，擁有徐家匯、花木、五角場、真如四大城市副中心區(qū)域，而徐家匯地區(qū)作為開發(fā)最早、目前發(fā)展最成熟的區(qū)域已經(jīng)成為全國城市副中心的示范區(qū)域之一。傳統(tǒng)的城市中心，由于種種原因，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市配套功能建設(shè)等方面往往會達到一個飽和狀態(tài)，在一定程度上制約了城市的進一步升級。1979年，1991年中國人均住房面積7平方米，2009年底，中國城市人均住宅建筑面積約30平方米。 房地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支柱部分，一直是城市化進程發(fā)展的主要動力源。％，隨著城市人口不斷增加，對城市基礎(chǔ)設(shè)施需求也不斷增加。．1加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)的影響基礎(chǔ)設(shè)施是指為直接生產(chǎn)部門和人民生活提供共同條件和公共服務(wù)的設(shè)施。2011年初，我國地方政府紛紛出臺限購令，明確規(guī)定非本市戶口的購房限制條款，這在一定程度上違背了我國城市化進程發(fā)展的方向，在短時間內(nèi)控制住了購房的需求，使得很多沒有當?shù)貞艨诙窒朐诋數(shù)刭徶梅课莸馁徺I力得到了一定的抑制，但這并非長久之計?！吨袊l(fā)展報告2010》主筆之一楊偉民在解釋報告時也表示，在城市化過程中應(yīng)該對農(nóng)民工實行保留戶籍、總量控制，放寬條件，逐步推進的方式。由于中國勞動力由無限供給轉(zhuǎn)向短缺的時代已到來，勞動力短缺必然帶來勞動者工資上漲。其中“偽城鎮(zhèn)化”“不完全城市化”和“半城市化”在內(nèi)涵上均涉及現(xiàn)行戶籍制度。國家發(fā)改委秘書長楊偉民解釋說，我國現(xiàn)有城市化率的統(tǒng)計口徑，但沒享受到和城市居民等同的公共福利和政治權(quán)利待遇的農(nóng)民工，這些并沒有真正轉(zhuǎn)變身份的人口約占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘囊话?。人大?jīng)濟研究所的報告解釋說，城市人口的增量中，%是農(nóng)業(yè)戶口，但只要大部分農(nóng)民工沒有在城市實現(xiàn)永久性定居，任何人口城市化指標體現(xiàn)出來的高城市化率都是“偽城鎮(zhèn)化”或“不完全城市化”。而中國人民大學經(jīng)濟研究所在2010年9月25日和中國發(fā)展研究基金會在2010年9月21日分別發(fā)布了一份研究報告，在各自的研究報告中均提及這一問題，并提出了放開戶籍制度的改革建議，只不過在改革的節(jié)奏掌控上這兩份報告有所不同。中國社科院財貿(mào)所發(fā)布的《中國財政政策報告2010/2011》認為，受中國城鄉(xiāng)分割以及戶口制度的約束，這種城鎮(zhèn)化尚是一種“偽城鎮(zhèn)化”。中國發(fā)展研究基金會、中國人民大學經(jīng)濟研究所和中國社科院財政和貿(mào)易經(jīng)濟研究所發(fā)布的研究報告均認為，目前的戶籍管理制度造成了中國的“偽城鎮(zhèn)化”或“不完全城市化”。這個條例以法律形式嚴格限制農(nóng)民進入城市，限制城市間人口流動，在城市與農(nóng)村之間構(gòu)筑了一道高墻，城鄉(xiāng)分離的“二元經(jīng)濟模式”因此而生成。其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。為了進一步多方舉措控制房價的穩(wěn)定，中國政府在提高住房貸款利率的情況下，又提高了一年期的存貸款基準利率。這實際上是從收益法的角度看的，房地產(chǎn)的報酬率與房地產(chǎn)價格負相關(guān)，在收益一定的情況下，報酬率下降，價格上升；報酬率上升，價格下降。三、從2011年2月9日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。二、從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。 2011年《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》一、從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金存款利率。調(diào)整住房貸款政策 這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產(chǎn)信用控制工具。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和囤積時間越長稅費越高。因而當人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產(chǎn)的自身價值就會產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發(fā)生變化，從對擁有者會產(chǎn)生額外的盈利。我國現(xiàn)階段所頒布的房屋限購令政策也在一定程度上抑制了匯率變動給國外熱錢帶來的投機性需求。2）對房價的影響 供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。資本在國際市場上流動的原因是追逐利益和規(guī)避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動將會對我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。在間接上削弱了國家政策的初衷和導向，使得房價仍舊居高不下，甚至高歌猛進。2）消極影響 調(diào)整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。 圖35 存款準備金率歷次調(diào)整一覽（資料來源：東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）1） 積極影響 上調(diào)存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。加強輿論引導，增強政策透明度。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為?！　×⒓訌娊鹑诒O(jiān)管。　　四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求?！　《?、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房 信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。與以往相比，會議明確提出“遏制”房價過快上漲，其力度明顯重于以往的“抑制”和“穩(wěn)定”的提法。加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時腔調(diào)“地方政府要切實負起責任”。4月5月之間，國家頒布了密集的政策規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場有序的運作。該文件明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，恢復到了1996年開始實行資本金制度時的水平，從而表明緊縮數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。從2009年起到2011年，爭取用3年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求加快編制和修編20102011年和2009年保障性住房用地供應(yīng)計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。提出：以實物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題、新增經(jīng)濟適用住房130萬套。其他銀行業(yè)相繼出臺優(yōu)惠政策。1月3日，四大國有銀行宣布，、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。為此，2008年下半年，房地產(chǎn)作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。從中國城市發(fā)展報告（2009）中可以不難的發(fā)現(xiàn)，整個2009年樓市調(diào)控政策有四大主線：落實住房消費優(yōu)惠政策、加大住房保障力度、整頓市場秩序、抑制房價過快上漲。國家政府出臺的對樓市的調(diào)控政策就成為一個確保民生的有力武器。而未來人口發(fā)展趨勢很重要的是老齡化，人口老齡化對房地產(chǎn)有越來越重要的影響。每個國家、地區(qū)的未來人口變化是不相同的。所以說不同的人口結(jié)構(gòu)也會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。雖然這兩個社區(qū)的人口數(shù)量是相同的，可第一個社區(qū)的住房單位較多，而第二個社區(qū)的住房單位較少，這是由于第二社區(qū)平均的家庭規(guī)模較大的緣故。還有一些是夫妻和一些單身人員，只有少數(shù)家庭有生活在家庭中的孩子。例如，兩個總?cè)丝谙嗤纳鐓^(qū)，如果有不同的人口結(jié)構(gòu)，就有不同的住房需求。無論從全國和上海地區(qū)的調(diào)查情況看來，家庭人口減幅在10%左右，這對整個社會的結(jié)構(gòu)和住房的需求有強烈的影響。同時，由于生活觀念的逐步轉(zhuǎn)變，兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢，并且成為主要的家庭模式。并在不斷的下降中。從2015年之后適齡購房人口數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢。住房是給人建造的，人的出現(xiàn)或不出現(xiàn)；人出現(xiàn)的多少，是小孩出現(xiàn)多，還是老人出現(xiàn)多，都影響著對住房的不同需求。對于房地產(chǎn)最為重要的人口因素影響是凈人口增長率，或者是出生超過死亡加凈移民的人口數(shù)，從而導致家庭數(shù)目的形成和增加。人口對城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響主要可以分為亮點：首先是人們的觀念轉(zhuǎn)變：隨著中國城市化進程的不斷加速，越來越多的人口涌入城市，并依托于城市相對較好的生存環(huán)境，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也與日俱增，因為房地產(chǎn)的開發(fā)的增長速度不及城市人口增長的速度，同時人們對房屋的需求也并不單單局限于居住，更出現(xiàn)有炒房現(xiàn)象，也就形成了現(xiàn)在我國城市住房價格屢創(chuàng)新高，并居高不下的局面。商業(yè)周期是經(jīng)濟活動一般的周期性擴張和收縮，發(fā)生的周期大約為2~6年。經(jīng)濟活動周期運動可以來自季節(jié)性波動、商業(yè)周期和長期變動趨勢。．2人口結(jié)構(gòu)對城市房地產(chǎn)的影響人口結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)周期發(fā)展的影響是形象的。上海和全中國的城市一樣，靠房價甚至靠房地產(chǎn)市場何以解決大多數(shù)人的住房問題。就像現(xiàn)在限購令一樣，只能短期抑制房產(chǎn)價格的上漲，并不是一種根本解決問題的方法。房價作為城市生活成本的重要標志，房價似乎是個門檻或者是閘門，房價的大幅下降勢必增強對流動人口流入的吸引力和動因。隨著中國城市化進程的不斷發(fā)展，一些沿海城市得到了迅速發(fā)展與崛起，人口也向一線城市的快速涌入，造成了一線城市資源需求的增加，作為生產(chǎn)生活的最為重要的房地產(chǎn)資源需求日益旺盛，需求的增加勢必導致價格的上升，也就是說，人口向一線城市的快速涌入勢必推高一線城市的以房地產(chǎn)占比最大的生活成本，也正是生活成本的上升，對人口的涌入起到遏制作用，這就形成了市場對資源的優(yōu)化配置，使城市的發(fā)展和人口的分布實現(xiàn)相對的均衡和平衡。1981年中國人口達到10億，1988年超過11億，1995年突破12 億， 2005年中國人口達到13億。第3章 城市化進程對我國城市房地產(chǎn)發(fā)展影響分析．1人口流動對城市房地產(chǎn)的影響人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，一個國家的住宅需求量是根據(jù)這個國家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。(3) 經(jīng)濟發(fā)展進度與周期對市場需求的影響。政策的變化，也會給市場的需求帶來變數(shù)。根據(jù)不同的功能，我國城市將會形成不同的區(qū)域經(jīng)濟，也形成了不同的區(qū)域性房地產(chǎn)發(fā)展。如果第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，這時廠房的需求量就會增大，房地產(chǎn)開發(fā)就會傾向于廠房的建設(shè)。尋求城市困境的解決之道，并追求更高品質(zhì)的城市生活，雙重動力正推動著中國的城市轉(zhuǎn)型。城市的主體不應(yīng)該是物質(zhì)，而應(yīng)該是人。“過去很長一段時間內(nèi)我們對城市的研究比較物化，比較看重的是物質(zhì)方面的東西。中國城市科學研究會秘書長、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長、教授級高級城市規(guī)劃師李迅指出：社會城市與人民城市是從社會與人的角度來考慮，需要更多地強調(diào)城市是大多數(shù)人的城市，更多地追求公平與