【正文】 此外，我還要感謝我所認(rèn)識的給予我?guī)椭呐笥褌儯心銈冊谏钌虾蛯W(xué)習(xí)上給予我的關(guān)心和幫助，使得我能夠在這大學(xué)四年里，能夠開心快樂地學(xué)習(xí)。在構(gòu)思本篇論文時，周老師不但能以其豐富的學(xué)術(shù)涵養(yǎng)提供精辟的見解，更以其一貫的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)理念，要求論文架構(gòu)、內(nèi)容及用字遣詞務(wù)必完善。謝辭通過資料的尋找和分析以及引用，本人在畢業(yè)論文的寫作中更加深刻的體會到了中國城市化進(jìn)程的艱辛與成果，也體會到了房地產(chǎn)發(fā)展的過程的坎坷與不易，它的歷史意義和在社會中的重要性。據(jù)估計，城市生產(chǎn)力提高將減少政府公共支出約1萬億元。這里的一個重要原因就是全要素生產(chǎn)率的提高可以使城市發(fā)展集約型地使用資源，從而降低支出。這里最重要的挑戰(zhàn)來自于中央政府嚴(yán)格的征地政策，預(yù)計未來依賴征地進(jìn)行融資將會變得更加困難。其次，出讓土地獲得收入。當(dāng)然，也許更重要的是如何在不同的城市和區(qū)域合理分配資金。首先，快速增長的經(jīng)濟(jì)將成為政府資金的重要來源。因此，福利支出再加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將對整個社會的公共融資系統(tǒng)帶來巨大沖擊?？梢灶A(yù)計，未來的幾十年內(nèi)，中央和地方政府的公共支出將面臨巨大壓力。2．城市化和公共服務(wù)對政府融資能力提出更高要求。這會引發(fā)大規(guī)模的大眾交通建設(shè)高潮。此外，為了提高城市的宜居環(huán)境，大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施也將是政府支出的一個重要渠道。這是因為，一方面，隨著城市人口的膨脹，公共服務(wù)需求覆蓋的人口總量會明顯增加；另一方面，市民個人財富的增長也會對公共服務(wù)提出更高的要求。然而，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，未來政府支出的基本結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整。一般而言，政府公共支出主要包括行政管理、公共服務(wù)、城市建設(shè)、社會保障及其他支出。據(jù)估計，未來20年，中國城市的政府支出規(guī)模將增加5倍，由目前的每年兩萬億元支出規(guī)模增加到2025年的十萬億元，這將對政府的融資能力提出挑戰(zhàn)?？傮w而言，未來為了克服和治理環(huán)境問題，中國長期經(jīng)濟(jì)增長的速度也不可避免地受到影響，據(jù)測算，中國每年在治理空氣污染的費用占GDP的比重為3%~7%，這必然會加大城市化的成本，因此未來中國城市化必然走可持續(xù)的發(fā)展道路。據(jù)統(tǒng)計，全球30個污染最嚴(yán)重的城市中，中國有20個城市名列其中。在過去的高速經(jīng)濟(jì)增長中，環(huán)境惡化日益成為中國面臨的一個重大的、難以克服的問題，同時也使以上三個問題變得更加嚴(yán)重。因此，我們可以大致推測：未來國際油價可能進(jìn)一步震蕩走高，對于中國城市化的選擇而言，目前國際能源價格的較低價格是一種戰(zhàn)略機(jī)遇，應(yīng)該好好把握。國際金融危機(jī)一定程度上既標(biāo)志著一個有記錄以來最強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長時期的終結(jié)，同時也是對國際油價的一次“徹底洗牌”，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的放緩，國際能源價格也在經(jīng)歷重要調(diào)整。然而，如果扣除 2008 年金融危機(jī)這一突發(fā)性重大事件，通過觀察過去石油價格變化的歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在過去的7～8 年時間里，其價格連續(xù)上漲，這在將近150年的石油業(yè)發(fā)展歷史中也尚屬首次。之后，金融危機(jī)的全面爆發(fā)，使石油價格出現(xiàn)跳水式下滑，到2008年底跌幅超過70%。直到 2008年上半年，全球經(jīng)濟(jì)仍保持著增長的態(tài)勢。3．未來國際能源價格上漲不可避免?？傮w而言，盡管世界原油生產(chǎn)量與增長率均高于消費量與增長率，然而，中國的原油生產(chǎn)量及增長率明顯低于消費量及增長率，而且消費增量大、增長率高，對外依存度已經(jīng)超過 50%。%，%，列世界第二位，僅次于美國?？傮w而言，在過去的10年，中國在幾乎所有的主要能源領(lǐng)域開始了從自給自足到向外部依賴的過渡，首先是石油，接著是礦產(chǎn)品，現(xiàn)在是煤，而不久后則可能是農(nóng)業(yè)。2．能源消費對外依存度高的趨勢明顯且不斷加強(qiáng)。也正是因為資源價格較低，許多無效率的使用也不可避免，更不可能實現(xiàn)可持續(xù)的能源消費與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，未來主要生產(chǎn)要素的價格也將面臨重新調(diào)整。從歷史經(jīng)驗看，20世紀(jì)90年代中期的人口老齡化問題是日本經(jīng)濟(jì)走向衰退的重要原因之一。在過去的幾十年，人為壓低的勞動力和資源價格一直是中國經(jīng)濟(jì)獲得成功的一個重要因素，但是這種背離市場規(guī)律的做法不可能長久持續(xù)。總體而言，金融在城市化的作用可被概括為三點：第一，為大規(guī)模的生產(chǎn)性活動融資；第二，為不斷膨脹的消費需求融資；第三，為政府提供公共服務(wù)融資?，F(xiàn)代金融的重要功能就是把收入、資本、資產(chǎn)在時空之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移。最終的結(jié)果是農(nóng)民做不成農(nóng)民，農(nóng)民更做不了市民。因此，通過金融安排，抵押變現(xiàn)收入的主體只能是集體和地方政府，農(nóng)民只能獲得部分補(bǔ)償。第三種方式，農(nóng)民以土地為抵押，將它變現(xiàn)成收入。第二種方式，農(nóng)民把土地出租，獲得租金。按照一般的邏輯分析，土地資產(chǎn)資本化和收入化的途徑應(yīng)該有三種方式。正是從這個意義上，戶籍制度是中國城市化發(fā)展不完全、導(dǎo)致農(nóng)民無法真正融入城市變成市民的最根本性制度障礙。然而，這種過程不可能永遠(yuǎn)持續(xù)。換一句話來說，戶籍制度使勞動力不能完成實現(xiàn)應(yīng)有的收入。目前，限制勞動力實現(xiàn)資本化、收入貨幣化的最根本的障礙是所謂的“戶籍制度”。以往，我們談農(nóng)民收入低，或者農(nóng)民貧窮。，是“農(nóng)民變成市民”的根本性制度障礙。未來中國城市化進(jìn)程的一處重要障礙是市場交易和產(chǎn)權(quán)界定的非有效性，它限制了勞動力和土地等生產(chǎn)要素完全地轉(zhuǎn)化為可以帶來收入流的資本。這些約束性因素分別從微觀和宏觀層次對城市化進(jìn)程帶來重要沖擊，因此分析和解決這些問題顯得非常重要。因此，微觀力量與宏觀力量之間的匯集決定了未來中國城市化的進(jìn)程。 未來城市化進(jìn)程將可能會遇到的困難作為宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，城市化本質(zhì)上表現(xiàn)為微觀經(jīng)濟(jì)主體的人口轉(zhuǎn)移決策行為，換言之，農(nóng)村到城市的勞動力轉(zhuǎn)移行為取決于要素市場的相對工資水平和城市的相對生活成本，或者說取決于勞動力需求曲線與勞動力供給曲線的均衡狀態(tài)。未來人口流動的方向?qū)⑦M(jìn)入小城市向大中城市轉(zhuǎn)移的階段，或者是小城市因為人口和產(chǎn)業(yè)集中而自動升遷為大城市。3．人口流動將逐漸以小城市向大城市轉(zhuǎn)移為主。隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的逐步提高，農(nóng)村的剩余勞動力將進(jìn)一步釋放出來，這樣看來，未來人口的大規(guī)模遷移將超過以往。從這幾個方面看，過去20年城市人口擴(kuò)張的原因主要是：一方面大量農(nóng)村人口流向了城市，另一方面城市擴(kuò)張通過征用臨近地區(qū)的土地，同時也吸納了當(dāng)?shù)氐娜丝凇?．流動人口將成為未來城市化人口的主要來源。而從1996—2005年，這兩個數(shù)字分別為5000萬、16%。據(jù)統(tǒng)計，在1996—2005年，中國新增80195座城市中心，未來新城市的創(chuàng)建速度將顯著低于這一水平。屆時北京和上海人口將超過2000 萬。到2030年，中國的城市人口有望達(dá)到10億。相對于美國這樣一個人口密度較低的國家，中國未來發(fā)展巨型和中型城市的空間還很大。1．2025—2030 年，城市人口或?qū)⑼黄?10 億，巨型和中型城市增加。同時政府應(yīng)構(gòu)造多層次的住房供給體系,如向高收入者提供高檔商品房,向中等收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房,對低收入群體提供廉租房或二手房,針對不同消費人群提供不同價位的商品房。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,致使商品房平均價格下降了7001000元/平方米。這樣既有利于房屋充分利用,使房地產(chǎn)投機(jī)行為得到一定程度得遏制,又可加強(qiáng)對房地產(chǎn)投機(jī)的監(jiān)管。對空置房屋征收高額的閑置稅。如,對土地空置征收高額稅收,提高土地囤積的投機(jī)成本,鼓勵土地持有人積極投資開發(fā)。從國外的實踐看,在住房的建設(shè)、持有和轉(zhuǎn)讓三個階段都需要征收稅收,而我國在住房的持有環(huán)節(jié)上沒有稅收,這樣進(jìn)一步刺激了住房的投機(jī)性需要。其次,逐步改變當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的現(xiàn)狀,大力發(fā)展房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),鼓勵優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資,同時為降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險,還要加快推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化步伐,并將引進(jìn)外資作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一個重要渠道積極探索,但同時應(yīng)防范投機(jī)性外資的流入。在我國,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一,大部分資金來源于銀行,可以說,銀行是房地產(chǎn)泡沫的最大推手,因此,加強(qiáng)銀行信貸資金的管理是十分必要的。目前我國雖然出臺了相應(yīng)的政策,但執(zhí)行力度不夠,政府有關(guān)部門應(yīng)在這方面有待提高。加強(qiáng)和完善土地市場信息監(jiān)測及披露制度,控制一些城市過高的地價。進(jìn)一步完善土地收購儲備制度。我國的土地所有制屬于全民所有制,一級土地供應(yīng)全權(quán)掌握在政府手中,因此政府可以完全利用土地供應(yīng)這—最直接、最現(xiàn)實的政策來對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控,從而使我國的經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)健康的發(fā)展。但是面對日益激烈的競爭,房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加,我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。在城市管理方面，要切實轉(zhuǎn)變管理方式，中國城市過去和現(xiàn)在一直實行自上而下的垂直管理體制，改革這種管理體制使之受到來自自下而上的公眾參與制約。當(dāng)前，可以從以下方面加強(qiáng)改善：其一，創(chuàng)新流動人口管理體制，改變傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)分割的人口戶籍管理體制和暫住登記制度，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理機(jī)制；其二，創(chuàng)造新的勞動就業(yè)機(jī)制，改變崗位不足和矯治就業(yè)不平等，加大發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，規(guī)范流動人口的勞動力市場，維護(hù)勞動者的合法權(quán)益；其三，協(xié)調(diào)流動人口、城市農(nóng)民工與市民的關(guān)系，使兩大群體和諧共處。3．改革制度。在不同的地區(qū)，我們促進(jìn)城市發(fā)展的戰(zhàn)略也應(yīng)該是不一樣的，要顧及我國區(qū)域之間的發(fā)展差異，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平、市場化程度在東、中、西部地區(qū)和南、北方之間的差異，各區(qū)域在城市化發(fā)展目標(biāo)與模式選擇上要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合。歸納起來就是：大城市要適度發(fā)展，中等城市要完善他們的承載功能，優(yōu)先發(fā)展圍繞大中城市的小城市。1．提高和適度發(fā)展大城市，完善中等城市，合理選擇發(fā)展小城市我國發(fā)展小城鎮(zhèn)，應(yīng)該與大中城市緊密結(jié)合，在違反城鎮(zhèn)化規(guī)律的情況下，用行政力量來鼓勵發(fā)展小城鎮(zhèn)。因此，未來的10年是我國工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展時期。同時，我國的城市化將進(jìn)入一個全面推進(jìn)的重要時期，東部和中西部城市化將齊頭并進(jìn)。按照人口發(fā)展的目標(biāo)，我國2010年總?cè)丝跒?4億，2020年為15億。根據(jù)國際經(jīng)驗預(yù)測，我國2010年后城市化是30%70%左右的高速發(fā)展期。回顧歷史，在大躍進(jìn)的1958年前后，我國城市化出現(xiàn)了一次加速，但城市化率還不到20%，仍處在城市化的起步期。該規(guī)律表明，一國(地區(qū))的城市化過程，大都經(jīng)歷三個階段：準(zhǔn)備階段，城市化水平在30%以下，城市化率比較緩慢；高速發(fā)展階段，城市化水平在30%~70%，發(fā)展勢頭極為迅猛；成熟階段，即城市化水平超過70%以后，城市化勢頭趨于平緩。首先要抓住進(jìn)入城市化快速發(fā)展期的機(jī)遇城市化發(fā)展有一定的階段性。 研究結(jié)論要解決問題，首先需要搞清楚的是我們需要的是一個怎樣的結(jié)果。土地資源的稀缺是自然現(xiàn)象，而“土地財政”現(xiàn)象的出現(xiàn)，人為的推高了房地產(chǎn)的價格，變相推高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。這是土地出讓收入增長較多的基礎(chǔ)性原因。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快的過程中，中國增加了對住宅建設(shè)用地的保障和供應(yīng)。中國財政部部長謝旭人表示，土地使用權(quán)出讓收入的高低，跟房地產(chǎn)市場發(fā)展和土地供應(yīng)量密切相關(guān)。13月，廣州、成都、上海、南京4城市累積供應(yīng)超過去年同期，其中，廣州同比漲幅最大，達(dá)到694%，近半城市累積供應(yīng)量過百萬平方米，天津、重慶更以累積供應(yīng)351萬平方米、313萬平方米，分列第一、二位。其中，推出住宅類用地1718宗，環(huán)比減少28%，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少23%。其中，住宅類用地成交1473宗，環(huán)比減少26%，同比增加2%；成交土地面積8349萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少18%。圖33 重點城市平均地價增長率資料來源：中華人民共和國國土資源部由圖36所示，20012009年，我國商業(yè)、工業(yè)及居住用土地平均增長率幾乎沒有出現(xiàn)過負(fù)增長情況，土地資源的稀缺已經(jīng)是我國房地產(chǎn)行業(yè)一直高燒不退的重要原因。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也將會得到進(jìn)一步的發(fā)展，現(xiàn)階段就有可能成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。如在我國經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳市，每年政府獲地價收入約占該市當(dāng)年財政收入18％～25％，成為經(jīng)濟(jì)支柱。除了在建設(shè)一線中的工人和技術(shù)人員外，還提供了大量的后續(xù)服務(wù)工作崗位，包括樓盤的解說員，接待工作人員，司機(jī)，導(dǎo)樓小姐等等，在一定程度上能夠解決一部分社會的就業(yè)壓力。相應(yīng)的產(chǎn)生一系列的以各種不同主題為背景的房地產(chǎn)主題公園的開發(fā)。旅游房地產(chǎn)的多種類型的開發(fā)，對人們了解其他地區(qū)的建筑風(fēng)格、園林綠化風(fēng)格等提供了一個參觀學(xué)習(xí)的地方，可以作為科學(xué)教育的基地來發(fā)展。增加樓盤的人氣，同時就是增加了樓盤的商機(jī)。房地產(chǎn)旅游項目的開發(fā)，對房地產(chǎn)開規(guī)劃設(shè)計的要求比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目要求更為嚴(yán)格，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項目質(zhì)量的提高。而房地產(chǎn)和旅游的結(jié)合可以緩解城市市區(qū)公共活動空間的設(shè)置面積。城市土地的有償使用使得土地的價值大增，原有計劃經(jīng)濟(jì)體制下的土地的無償使用時期已一去不復(fù)返了。在這樣的環(huán)境中大面積的休閑活動和公共活動的場所的開發(fā)將造成城市土地的利用的不經(jīng)濟(jì)。從當(dāng)前的局勢來看，旅游房地產(chǎn)開始成為一個新興的行業(yè)來引領(lǐng)著部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，旅游業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。表32 金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表(調(diào)整后)活期存款整存整取定期存款三個月半年一年二年三年五年各項貸款六個月一年一至三年三至五年五年三、個人住房公積金貸款五年以下（含五年)五年以上資料來源：國家統(tǒng)計局 旅游資源對于房地產(chǎn)的影響在城市化的進(jìn)程中，旅游業(yè)已經(jīng)越來越被人們所重視。如對貸款購買第二套住房的家庭，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率都大幅度提高。如提高個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，盡管這可能會減少投機(jī)性需求，但也減少了二手房供給；針對住房消費和房地產(chǎn)收益的稅收可以引導(dǎo)個人合理住房消費，打擊投機(jī)性需求，是抑制房價過快上漲的有效措施。而從需求的角度，監(jiān)管信貸資金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打擊了投機(jī)需求，有利于控制房價的上漲；但應(yīng)注意避免壓抑部分合理需求，如果形成需求的“堰塞湖”，反而不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。如增加住房建設(shè)用地的有效供給，特別是增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，并打擊開發(fā)商炒地、囤地、閑置土地等行為。影響供給的政策主要有土地政策、信貸政策、稅收政策：影響需求的政策主要有利率政策、信貸政策、稅收政策以及直接控制需