【正文】 中國東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異,經(jīng)濟(jì)總量和人均指標(biāo)也都表現(xiàn)出差異,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外,同城市化程度有密切關(guān)系。當(dāng)前,中國東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約30%,有的甚至還不到30%。全國百萬以上人口的城市約80%集中在東、中部地區(qū),西部地區(qū)占國土面積的70%,人口占全國的近30%,但百萬以上人口的城市僅占約20%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn),也是經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的表現(xiàn)。實(shí)際上,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高,就沒有全國的城市化,就沒有全民族的現(xiàn)代化5．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)不協(xié)調(diào)城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?biāo),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志,而就業(yè)結(jié)構(gòu)(即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況)也是衡量一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度,更能表明一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。目前,發(fā)達(dá)國家這兩個(gè)結(jié)構(gòu)基本一致,而發(fā)展中國家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大(較之其產(chǎn)業(yè)份額)的現(xiàn)象。2007年,∶∶,∶∶。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率低、剩余勞動(dòng)量大,而且說明中國與發(fā)達(dá)國家仍有較大差距。這與中國城市化水平滯后有極大關(guān)系。而中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亦是不容樂觀。概括來說有以下幾點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)：。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡,而且合同期攤銷交易成本低,這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫,是泡沫的主要載體之一。土地的自然供給是固定不變的,城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的,我國的土地資源相對(duì)匱乏,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人口的增加,人們對(duì)稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求,在土地獲利需求的驅(qū)使下,把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。因此,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說,由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)(市場(chǎng)地價(jià)等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和,如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大,說明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多,反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件(信息充分。商品品質(zhì)。買賣者自由出入。交易雙方數(shù)量眾多,因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠(yuǎn),所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱,許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的,這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下,政府也鼓勵(lì)投資,銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì),在19921993年,海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu),其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。從以上現(xiàn)狀特點(diǎn)來看，我們可以歸結(jié)出中國的城市化進(jìn)程存在以下的問題：這是制約城市化發(fā)展的主要因素之一，中國城市化背負(fù)著十三億人口的巨大包袱，這在世界上是罕見的。人口的自然增長對(duì)城市化進(jìn)程有直接影響，通過影響社會(huì)剩余農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量、社會(huì)可用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力和資源、城市就業(yè)崗位的數(shù)量這三個(gè)途徑制約著城市化進(jìn)程。，城市化進(jìn)程相對(duì)滯后1990～2006我國城市人口年均增長率(3%～4%)明顯低于一些發(fā)展中國家在經(jīng)濟(jì)高速成長時(shí)期的城市人口增長率(5%～6%)。盡管中國整體經(jīng)濟(jì)增長顯著地快于這些國家，和國際上比較一下，可以看出,中國城市化率盡管現(xiàn)在達(dá)到40%以上，但是還是低于世界平均水平，也低于中低收入國家的平均水平。、基礎(chǔ)設(shè)施水平和城市資源利用率較低中國的現(xiàn)實(shí)情況表明規(guī)模較大的城市，生產(chǎn)效率比較高，對(duì)資源利用也比較好。但是，中國和世界相比，大城市的比重卻是偏小的。城市資源利用效率和城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴(yán)重、水資源短缺等；中小城市自來水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設(shè)施缺乏等。同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平在地區(qū)之間也發(fā)展不平衡。首先是戶籍管理制度?，F(xiàn)行的二元制戶籍管理制度人為的造成城鄉(xiāng)之間的對(duì)立，已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，成為緩城市化進(jìn)程的重要因素。其次是就業(yè)制度。第一，低估了失業(yè)率，不符合中國的實(shí)際情況。第二，失業(yè)的定義太窄,絕大多數(shù)失業(yè)人口得不到失業(yè)保險(xiǎn)保障。第三，政府的管理成本增加,支持就業(yè)的財(cái)力分散。再次是社會(huì)保障制度。我國現(xiàn)行的社會(huì)保障制度還很不完善，沒有很好發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入差距、維護(hù)社會(huì)公平的職能。此外是城市管理制度。中國長期以來未能建立起高效的城市化管理體制。中國的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關(guān)系不清，職責(zé)不明。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)我們通常所理解的可能影響房地產(chǎn)的價(jià)格因素而言，往往都有很大的誤差，真正影響房地產(chǎn)的因素恰恰是上節(jié)中幾個(gè)我們經(jīng)常忽略的因素。在今天為何房地產(chǎn)的價(jià)格一直居高不下，通過上述的因素也許我們可以進(jìn)一步做分析。房地產(chǎn)居高不下的起因可以這樣來解釋：1．在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，隨著社會(huì)總需求的增長，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。這樣的地位促使了政府助推了房地產(chǎn)的價(jià)格只升不降。3．土地價(jià)格因素。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。一方面，房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)居高不下與地價(jià)居高不下相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成房?jī)r(jià)的居高不下。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已經(jīng)高達(dá)60%，如此高的空置率同樣為房?jī)r(jià)的居高不下起了推波助瀾的作用。由于各個(gè)國家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟(jì)體系中所處的地位不同以及實(shí)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導(dǎo)致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用效果也很不一樣。即使如此，許多發(fā)達(dá)國家乃至和我國發(fā)展進(jìn)程處于相當(dāng)水平的發(fā)展中國家的城市化進(jìn)程依舊有很多地方值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。 西方發(fā)達(dá)資本主義國家——?dú)W洲各國表21 中國與歐洲各國城市化數(shù)據(jù)對(duì)照表國家人口密度（人/平方公里）人均土地（畝）人均農(nóng)業(yè)用地（人/畝）城市化率（%）英國240荷蘭381法國106中國資料來源：黃柯可．英美法德俄城市化特點(diǎn)以及出現(xiàn)的問題[J].歐洲列國是早期就發(fā)展起來的資本主義國家。其完善的社會(huì)制度，發(fā)達(dá)的科技水平，良好的城市設(shè)施，規(guī)范的建設(shè)流程等等都在其他國家擁有良好的口碑。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時(shí)心情舒暢。同時(shí)，其先進(jìn)的技術(shù)使得城市化的進(jìn)程并沒有發(fā)生壞境的破壞。與之相反的是，歐洲各國的環(huán)境保護(hù)措施都非常良好。他們的城市化的經(jīng)驗(yàn)非常值得我們學(xué)習(xí)和參考。那么，歐洲各國究竟有何特點(diǎn)呢？第一，他們成功的實(shí)現(xiàn)了新城開發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。歐洲具有悠久的歷史，每一座古城內(nèi)都有大量文物、古跡和各個(gè)時(shí)期的建筑。他們特有的文化另世界各國游客為之陶醉，在城市化的進(jìn)程中，為了保護(hù)這些文物的歷史文貌，堅(jiān)持舊城區(qū)的改造的必須符合當(dāng)?shù)氐奈幕厣菇ㄔO(shè)和之前建筑特點(diǎn)相違反的高樓大廈。老建筑只能對(duì)其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)則必須保持原貌。無論城市化進(jìn)程到何種程度，保持原先建筑本身的文化底蘊(yùn)作為第一原則，必須成功實(shí)現(xiàn)舊城改造與城市現(xiàn)代化建設(shè)的有機(jī)結(jié)合，將城市化的進(jìn)程和國家本身所具有的文化底蘊(yùn)完美有效的結(jié)合?？梢姵鞘谢M(jìn)程并不是無腦的追求高樓鱗次櫛比和先進(jìn)的城市施舍，將歷史文化和城市建設(shè)相結(jié)合也尤為重要。第二，實(shí)行嚴(yán)格的城市規(guī)劃管理。歐洲各國在城市規(guī)劃管理方面為我們提供了許多可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。他們擁有許多世界上高度城市化的城市，他們城市發(fā)展始終遵循一條規(guī)則：既要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則，也要顧及社會(huì)公共利益的需要。其城市規(guī)劃主要特點(diǎn)是：統(tǒng)一籌劃，協(xié)調(diào)發(fā)展。城市布局相對(duì)合理，城市化進(jìn)程中大中小城市并行發(fā)展，大城市為龍頭，小城鎮(zhèn)遍地開花，遍布全國各地。在城鄉(xiāng)建設(shè)上一方面嚴(yán)格管理土地、環(huán)境等重要問題；同時(shí)在可允許的范圍內(nèi)發(fā)揮想象力，使得各個(gè)城市的發(fā)展有其自主性和特殊性。有效地避免了單調(diào)空洞，使得各個(gè)城市的發(fā)展結(jié)合的非常有生氣。強(qiáng)調(diào)公眾參與。居民是一個(gè)國家的根本。歐洲城市規(guī)劃可以分為土地利用規(guī)劃和建造規(guī)劃，其編制過程是按照聯(lián)邦的《建設(shè)法典》和州法律所規(guī)定的程序進(jìn)行的。首先是做出編制的決定，將規(guī)劃的目標(biāo)、必要性等宣布給公眾。然后編制者和與規(guī)劃相關(guān)的公眾代表共同編制幾種規(guī)劃草案。市民通過各種形式參與規(guī)劃草案的討論。根據(jù)公眾意見，規(guī)劃部門將這些草案合并成一個(gè)方案。在確定方案以后，進(jìn)行公眾展示，進(jìn)入公眾參與的第二階段，并邀請(qǐng)相關(guān)人士進(jìn)行評(píng)論。規(guī)劃部門對(duì)收集的意見和建議做進(jìn)一步的調(diào)查和審評(píng)，之后納入到規(guī)劃方案中，如果涉及到的內(nèi)容修改變動(dòng)很大，則要重新進(jìn)行第二階段的公眾參與。最終確定的方案成果，要連同對(duì)市民和公共機(jī)構(gòu)團(tuán)體參與的意見處理書上報(bào)上一級(jí)管理機(jī)構(gòu)審批，并公布審批結(jié)果。規(guī)劃執(zhí)法非常嚴(yán)厲。規(guī)劃局有權(quán)制止違章者的違章行為，若違章者不服可向法院起訴，法院則向規(guī)劃部門的上級(jí)查詢。上級(jí)規(guī)劃部門直接檢查下級(jí)規(guī)劃部門的行為，并向法院回復(fù)，法院依此進(jìn)行裁決。第三，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)解決城市化難題。前文又提到，城市化并不是無腦的運(yùn)用科學(xué)技術(shù)將城市建設(shè)打造的高端先進(jìn)，具有現(xiàn)代化得氣息。然而，科學(xué)技術(shù)在城市化的進(jìn)程確實(shí)必不可少的。在城市建設(shè)的過程中，人類遇到了許多共同的難題，如交通堵塞、垃圾處理、環(huán)境污染等等。歐洲國家的城市化進(jìn)程非常注重這些問題，為了解決這類問題，他們將科學(xué)技術(shù)深化到了非常小的細(xì)節(jié)中去，如城市垃圾的處理，歐洲城市幾乎無一例外地實(shí)現(xiàn)了垃圾分類，而且垃圾的收集、清運(yùn)和處理，形成了一個(gè)完整的系統(tǒng)。整齊漂亮、形態(tài)各異的分類垃圾箱，在城市街頭四處可見，并不使人感到有礙市容，有些甚至成為城市的一大景觀。另外，垃圾分類一方面避免了資源浪費(fèi)，大量的紙張、塑料、玻璃直接變成了工業(yè)原料；另一方面也大大地減少了需要處理的垃圾量，節(jié)省了費(fèi)用。第四，嚴(yán)格城市管理，實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境保護(hù)和方便居民生活的有機(jī)結(jié)合。歐洲許多大中城市的市中心都建有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。這里出售的都是來自于巴伐利亞農(nóng)村的新鮮蔬菜、水果、鮮花、鮮肉等。盡管這里的商品價(jià)格比超市還要高（因?yàn)楸瘸猩唐沸迈r），但仍十分受市民的歡迎，交易興旺。為了方便居民生活，政府對(duì)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格管理，這些處于市中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整潔美觀，別具特色的各種商亭、攤位同周圍環(huán)境渾然一體，既滿足了居民生活的需要又沒有影響城市環(huán)境。第五，非常積極地采用了節(jié)能手段和措施。在西歐和北歐的國家，高舒適度低能耗建筑是極其常見的。高于平均水平的建筑可能花費(fèi)5%左右，但由于節(jié)能的優(yōu)化組合，每年可節(jié)省60%的營業(yè)費(fèi)。歐洲可能是世界上最高的質(zhì)量也是最科學(xué)的區(qū)域。在歐洲，有些國家法律的形式明確、建筑必須滿足能源需求。如瑞士，他們的建筑保溫玻璃類型有強(qiáng)制的規(guī)定，因而使得節(jié)能技術(shù)與材料也越來越成熟，這些節(jié)能技術(shù)大批量生產(chǎn)成本下降。節(jié)能建筑區(qū)域建設(shè)成本一般增加了5%到10%。許多建筑公司建樓，更多的會(huì)使用到雙層玻璃呼吸式幕墻外墻外保溫系統(tǒng)，除了使用“斷橋住宅”型，使用窗框中間的中空玻璃充惰性氣體這樣的技術(shù)外。利用太陽能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循環(huán)系統(tǒng)也做得很仔細(xì)。用高效保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)、智能系統(tǒng)的太陽能和常規(guī)加熱系統(tǒng)的智能控制，保持熱水溫度恒定。用通風(fēng)和晚上熱補(bǔ)償技術(shù)降低住宅的熱損失等等。歐洲崇尚盡可能的利用資源，例如開發(fā)綠色資源，如太陽能、風(fēng)能等，這些系統(tǒng)使得生態(tài)住宅形式的普通住宅已接近較低的能量水平。為了保護(hù)自然資源和環(huán)境，城市建設(shè)方案決定會(huì)決定合適的建筑材料，盡可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循環(huán)使用的產(chǎn)品，降低了原材料消耗及環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)了綠化、環(huán)保。從上述歐洲城市化的特點(diǎn)中，不難發(fā)現(xiàn)，城市化與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間存在著密切的關(guān)系。歸結(jié)起來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化的辯證互動(dòng)關(guān)系中，存在著以下幾個(gè)基本的要素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科學(xué)技術(shù)、人口規(guī)模、政府行為。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷革新、科學(xué)技術(shù)的持續(xù)創(chuàng)新、人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及政府行為的有效合理，促成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與提高城市化水平的動(dòng)力機(jī)制。 亞洲優(yōu)秀國家城市化建設(shè)——新加坡了解完西方發(fā)達(dá)國家的城市化進(jìn)程，再來看看與我們相接近的亞洲國家的城市化進(jìn)程。這就不得不提及新加坡這個(gè)壞境極其優(yōu)良的國家的優(yōu)秀的城