【正文】 成中的比重，%%。而城市化進程之后的的發(fā)展也大大驗證了這種觀點的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化進程發(fā)展速度之猛烈，極大的帶動了經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮，中國城市化進程再也從發(fā)展中小城鎮(zhèn)而轉(zhuǎn)移到了發(fā)展大型城市的軌跡上來。應引起注意的是,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn)化而非典型城市化的道路,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動力成為農(nóng)村富余勞動力,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化,這會加劇中國城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。當前,中國東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約30%,有的甚至還不到30%。因此,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu),其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。再次是社會保障制度。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。那么，歐洲各國究竟有何特點呢？第一，他們成功的實現(xiàn)了新城開發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。首先是做出編制的決定，將規(guī)劃的目標、必要性等宣布給公眾。另外，垃圾分類一方面避免了資源浪費，大量的紙張、塑料、玻璃直接變成了工業(yè)原料；另一方面也大大地減少了需要處理的垃圾量，節(jié)省了費用。用通風和晚上熱補償技術(shù)降低住宅的熱損失等等。還吸引了世界各地許多游客前來度假，促進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，使旅游業(yè)為新興支柱產(chǎn)業(yè)。在“花園城市”從理論到實踐的過程中，新加坡政府表現(xiàn)出了“主人翁”的態(tài)勢，包括必要的財政支出，制定的法律、法規(guī)，將部分不能繼續(xù)運營民營企業(yè)編制為國有公司這樣的政府行為。突出表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移,城鎮(zhèn)化率的提高。到了70年代末、80年代初，中國的人口政策有一個大轉(zhuǎn)彎，就是計劃生育政策，出生率明顯滑坡，急劇下降，現(xiàn)在為1％左右，就是10‰。“國八條”要求首次明確要求各地政府制定“房價控制目標”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價，標志著中央政府加強房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。這實際上意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的加息（考慮到利率上升幅度達到了150BP左右，），融資成本的上升可以比較有效地抑制住房需求，有利于遏制房價過快上漲。我們可以把全世界不同特色的建筑風格和設(shè)計集中到一個樓盤給予展現(xiàn)，猶如一個建筑博物館，讓人們不用出國也可以了解世界。，%。改革開放以來，我國城市化率呈現(xiàn)出一路加速增長態(tài)勢。對于戶籍制度，一方面，要認識到戶籍制度的形成是一個歷史過程，不能簡單地取消，以免帶來社會震蕩，另一方面，戶籍制度改革又勢在必行。首先,應加強銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理,控制銀行對房地產(chǎn)投資的信貸比例,對開發(fā)貸款從嚴審批,嚴防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假信貸行為和個人住房貸款虛假按揭行為,以提高資產(chǎn)質(zhì)量,降低銀行風險。2007年底，%，人口占全國人口的比重為9%，%和32%。另據(jù)估計，到2025年，~5億個就業(yè)機會，這將吸引富余勞動力流向城市。而農(nóng)民收入不高的原因不是他們沒有資產(chǎn)或財富，而是缺少一種有效的市場交易制度使農(nóng)民的資產(chǎn)變成資本，從而帶來穩(wěn)定的收入。這種功能的實現(xiàn)一方面取決于金融市場的可獲得性和便利性，另一方面即使有發(fā)達的金融市場，這幾乎也是不可實現(xiàn)的，因為農(nóng)民并不擁有最終的土地所有權(quán)。據(jù)統(tǒng)計，而中國的這一數(shù)，約是美國的5倍，是日英德法及中國香港特別行政區(qū)的6~10倍，同期單位能源利用效率僅高于俄羅斯。另外，縱觀整個危機后的 2008年，各類一次能源的平均價格也都明顯上漲?？梢灶A料，未來公共服務支出將成為政府支出的主體。在過去的幾十年里，中國的城市化發(fā)展是不平衡的，因此未來的資金安排應盡量避免進一步惡化這個問題。在論文檢查期間，承蒙導師的悉心匡正，提出諸多寶貴建議，因此，本論文得以更趨嚴謹與完善，謹致以無限的謝意。在我們看來，未來政府城市化所需資金將會來源于以下幾個方面。1．政府公共支出結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大改變。石油價格在 2008 年初也穩(wěn)步上升，7月突破每桶140美元關(guān)口，即便扣除通貨膨脹因素，這一數(shù)字仍是歷史之最。因此，為了避免陷入類似日本式的陷阱，中國必須在未來20年內(nèi)加速推進城市化和工業(yè)化的進程。第一種方式，農(nóng)民自己使用土地，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，即用土地生產(chǎn)收入，這里的關(guān)鍵是市場交易權(quán)利必須完整，這意味著農(nóng)產(chǎn)品價格不能有任何管制，否則會阻擋收入的正常實現(xiàn)。因此，現(xiàn)代意義上的城市化進程在根本上應該表現(xiàn)為一種貨幣化和資本化過程。一般而言，城市人口增長的源泉可以包括原有人口的自然增長、新增長城市人口、城市擴張及流動人口。國家應加強經(jīng)濟適用房開發(fā)力度,把經(jīng)濟適用房的建設(shè)作為控制房地產(chǎn)市場價格和解決低收入住房的政策措施,并進一步完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機制,采取多種措施,擴大住房公積金制度的覆蓋面。并且堅決打擊開發(fā)商的囤地和炒地行為,嚴格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。2．根據(jù)城市區(qū)域的不同狀況科學合理的選擇戰(zhàn)略道路新型城市化道路是以新的發(fā)展理念對城市化進程、速度、質(zhì)量、水平、方向做出選擇，它與新型工業(yè)化道路良性互動。美國地理學家對各國城市化發(fā)展歷程的軌跡研究發(fā)現(xiàn)是一條稍拉平的S型曲線。供應方面，一季度，全國120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地積23488萬平方米，同比減少6%。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將帶動人流的集中。從中長期來看，中國的人口結(jié)構(gòu)會在未來的五到十年繼續(xù)地推動資產(chǎn)價格趨勢性上升，中間出現(xiàn)波動都是不可避免的，但是趨勢是上升的。第三，未來的投資可能會出現(xiàn)一個多元化的情形。 人口流動對于房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)的最終屬性是居住,與人口密不可分,人口存量結(jié)構(gòu)中的房地產(chǎn)購買力人口,人口的遷移和變動、以及住房自有率和居住條件的變化都會影響房地產(chǎn)。工業(yè)則由獨立的初始勞動密集型行業(yè)逐漸過渡到高附加值的資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進而發(fā)展到目前的信息產(chǎn)業(yè)知識密集型工業(yè)。新加坡于1964年開始實施“居者有其屋”計劃，通過建屋發(fā)展局構(gòu)建公共屋，并在1968年使得購房者能夠使用中央公積金存款購房。節(jié)能建筑區(qū)域建設(shè)成本一般增加了5%到10%。然而，科學技術(shù)在城市化的進程確實必不可少的。有效地避免了單調(diào)空洞，使得各個城市的發(fā)展結(jié)合的非常有生氣。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時心情舒暢。2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門。其次是就業(yè)制度。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟一片看好的情況下,政府也鼓勵投資,銀行利率就比較低。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫,是泡沫的主要載體之一。而在世界城市化進程中,大多數(shù)國家都以市場機制為主導,其城市化進程表現(xiàn)為一種自然的漸進過程,都是由市場調(diào)節(jié)的,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。如果說工業(yè)化是城市化的動力源泉,那么在以知識和信息為主要特征的21世紀,城市已經(jīng)成為工業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的倍增器。改革開放初期以工業(yè)化推動的經(jīng)濟增長在20世紀80年代末開始衰落，并以1989年治理整頓政策效應的直接后果——市場疲軟而告結(jié)束，經(jīng)過1991年的經(jīng)濟復蘇，1992年開始了新一輪的經(jīng)濟高增長。直到“文革”后期，經(jīng)濟秩序有所恢復，城市恢復招工，一部分下放知青通過招工又回到城市，城市化水平持續(xù)降低的趨勢得到了遏制，從1975年起，城市人口比重開始逐年上升。國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策列舉與分析。它標志著現(xiàn)代化的目標。論中國城市化進程與房價走勢畢業(yè)論文目錄中文摘要ABSTRACT第1章 緒論 1 課題研究背景 1 2 課題研究內(nèi)容 2第2章 我國城市化進程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國外借鑒 3 3 4 7 8 西方發(fā)達資本主義國家——歐洲各國 8 亞洲優(yōu)秀國家城市化建設(shè)——新加坡 10第3章 城市化進程對我國房價走勢的影響 12 12 人口流動對于房地產(chǎn)市場的影響 12 人口結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)的影響 12 14 住房政策對于房地產(chǎn)的影響 14 經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)的影響 15 16 旅游資源對于房地產(chǎn)的影響 16 土地資源房地產(chǎn)的影響 17第4章 研究結(jié)論及對策建議 19 研究結(jié)論 19 對策建議 20第5章 展望 22 中國城市化發(fā)展趨勢 22 未來城市化進程將可能會遇到的困難 22謝辭 27參考文獻 2829第1章 緒論 課題研究背景隨著人類社會的不斷發(fā)展和文明程度的提升，“城市化”成了一個自然衍生而出的概念。只有在城市化的洗禮中，人類可以走向一個更加輝煌的時代。并羅列了戶籍管理制度給我國城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響。到1978年改革開放之前，%。1990年4月1日開始實施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針，使得20世紀90年代整體上延續(xù)了前10年的城鎮(zhèn)化政策。2．從城市化進程看,勞動力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中城市化的進程,特別是改革開放30年來的城市化進程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。實際上,這是一個是否尊重客觀規(guī)律的問題,建國以來的經(jīng)驗教訓足以證明這一點。據(jù)統(tǒng)計,在19921993年,海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。第一，低估了失業(yè)率，不符合中國的實際情況。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。同時，其先進的技術(shù)使得城市化的進程并沒有發(fā)生壞境的破壞。強調(diào)公眾參與。在城市建設(shè)的過程中，人類遇到了許多共同的難題，如交通堵塞、垃圾處理、環(huán)境污染等等。許多建筑公司建樓，更多的會使用到雙層玻璃呼吸式幕墻外墻外保溫系統(tǒng)，除了使用“斷橋住宅”型，使用窗框中間的中空玻璃充惰性氣體這樣的技術(shù)外。這樣，居住的相對集中和有序分布為農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，從而為第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員向第二和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。服務業(yè)則從自然狀態(tài)起步，通過邊貿(mào)交易、商貿(mào)流通、旅游物流而發(fā)展成與制造業(yè)并重的“經(jīng)濟發(fā)展的雙引擎”之一。首先,國際人口的遷移影響房地產(chǎn)市場。從前期來看，主要還是房地產(chǎn)投資除了把錢放在銀行買房，其他的投資比較少，向前看債券、股市市場的發(fā)展，都會為公眾提供更多的投資渠道，為他們提供更多的儲蓄的工具。中國面對這么一個人口周期帶來的經(jīng)濟波動，應該不失時機地把資金價格理順，在目前通貨膨脹壓力逐漸顯現(xiàn)的情況下，要把利率水平提上去，抑制資產(chǎn)價格的大幅上漲，抑制通貨膨脹，保持幣值穩(wěn)定，同時還要要大力發(fā)展其他的金融產(chǎn)品，這會使得中國的資本市場未來會更加穩(wěn)健地發(fā)展。如提高個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限，盡管這可能會減少投機性需求，但也減少了二手房供給；針對住房消費和房地產(chǎn)收益的稅收可以引導個人合理住房消費，打擊投機性需求，是抑制房價過快上漲的有效措施。增加樓盤的人氣，同時就是增加了樓盤的商機。其中，推出住宅類用地1718宗，環(huán)比減少28%，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少23%。該規(guī)律表明，一國(地區(qū))的城市化過程，大都經(jīng)歷三個階段：準備階段，城市化水平在30%以下，城市化率比較緩慢；高速發(fā)展階段，城市化水平在30%~70%，發(fā)展勢頭極為迅猛；成熟階段，即城市化水平超過70%以后，城市化勢頭趨于平緩。在不同的地區(qū)，我們促進城市發(fā)展的戰(zhàn)略也應該是不一樣的，要顧及我國區(qū)域之間的發(fā)展差異，特別是經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化水平、市場化程度在東、中、西部地區(qū)和南、北方之間的差異，各區(qū)域在城市化發(fā)展目標與模式選擇上要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相結(jié)合。目前我國雖然出臺了相應的政策,但執(zhí)行力度不夠,政府有關(guān)部門應在這方面有待提高。同時政府應構(gòu)造多層次的住房供給體系,如向高收入者提供高檔商品房,向中等收入者提供經(jīng)濟適用房,對低收入群體提供廉租房或二手房,針對不同消費人群提供不同價位的商品房。從這幾個方面看，過去20年城市人口擴張的原因主要是：一方面大量農(nóng)村人口流向了城市，另一方面城市擴張通過征用臨近地區(qū)的土地，同時也吸納了當?shù)氐娜丝?。，是“農(nóng)民變成市民”的根本性制度障礙。第二種方式，農(nóng)民把土地出租，獲得租金。此外，未來主要生產(chǎn)要素的價格也將面臨重新調(diào)整。之后，金融危機的全面爆發(fā)，使石油價格出現(xiàn)跳水式下滑，到2008年底跌幅超過70%。一般而言，政府公共支出主要包括行政管理、公共服務、城市建設(shè)、社會保障及其他支出。首先，快速增長的經(jīng)濟將成為政府資金的重要來源。此外，我還要感謝我所認識的給予我?guī)椭呐笥褌?，有你們在生活上和學習上給予我的關(guān)心和幫助，使得我能夠在這大學四年里，能夠開心快樂地學習。當然，也許更重要的是如何在不同的城市和區(qū)域合理分配資金。然而，隨著城市化進程的不斷加快，未來政府支出的基本結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整。然而，如果扣除 2008 年金融危機這一突發(fā)性重大事件，通過觀察過去石油價格變化的歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在過去的7～8 年時間里，其價格連續(xù)上漲，這在將近150年的石油業(yè)發(fā)展歷史中也尚屬首次。也正是因為資源價格較低，許多無效率的使用也不可避免，更不可能實現(xiàn)可持續(xù)的能源消費與經(jīng)濟發(fā)展。第三種方式，農(nóng)民以土地為抵押，將它變現(xiàn)成收入。以往，我們談農(nóng)民收入低，或者農(nóng)民貧窮。隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的逐步提高，農(nóng)村的剩余勞動力將進一步釋放出來，這樣看來，未來人口的大規(guī)模遷移將超過以往。1．2025—2030 年，城市人口或?qū)⑼黄?10 億，巨型和中型城市增加。在我國,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一,大部分資金來源于銀行,可以說,銀行是房地產(chǎn)泡沫的最大推手,因此,加強銀行信貸資金的管理是十分必要的。3．改革制度?；仡櫄v史，在大躍進的1958年前后，我國城市化出現(xiàn)了一次加速，但城市化率還不到20%，仍處在城市化的起步期。13月，廣州、成都、上海、南京4城市累積供應超過去年同期，其中，廣州同比漲幅最大，達到694%，近半城市累積供應量過百萬平方米，天津、重慶更以累積供應351萬平方米、313萬平方米，分列第一、二位。旅游房地產(chǎn)的多種類型的開發(fā)，對人們了解其他地區(qū)的建筑風格、園林綠化風格等提供了一個參觀學習的地方，可以作為科學教育的基地