【正文】 1）對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響 匯率預(yù)期的變動(dòng)。 匯率調(diào)整 我國(guó)人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)．投資者的投資動(dòng)機(jī)也會(huì)隨著匯率的變動(dòng)發(fā)生改變。張家鵬指出，就目前國(guó)際市 場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 ％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi) 貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率，從而在源頭上控制房?jī)r(jià)的加速上漲。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道日 益多樣化，對(duì)銀行貸款需求的占比 也 逐步減少，因此通過(guò)提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來(lái)間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能收效甚微。 ． 2 經(jīng)濟(jì)政策對(duì) 房地產(chǎn)的影響 存款準(zhǔn)備金率政策 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)存款準(zhǔn)備金率 提高 時(shí)，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。 八 、 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 七 、 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。 五 、 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 三 、 加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 “新國(guó)八條 ”： 一 、 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。與以往相比，會(huì)議明確提出“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其力度明顯重于以往的“抑制”和上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 23 “穩(wěn)定”的提法。加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 12月 14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 的勢(shì)頭”，同時(shí)腔調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。 4月 5月之間，國(guó)家頒布了密集的政策規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序的運(yùn)作。 該文件明確：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對(duì)違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問(wèn)題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。這是自 2021年以來(lái)執(zhí)行 35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，恢復(fù)到了 1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而表明緊縮數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。從 2021年起到 2021年，爭(zhēng)取用 3年時(shí)間，基本解決 747萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。 5月 13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求加快編制和修編 20212021年和 2021年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。提出：以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決 260萬(wàn)戶 城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題、新增經(jīng)濟(jì)適用住房 130萬(wàn)套。其他銀行業(yè)相繼出臺(tái)優(yōu)惠政策。 1月 3日，四大國(guó)有銀行宣布，只要 2021年 10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng) 7折優(yōu)惠利率。為此， 2021年下半年，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的 調(diào)控政策。 從中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告（ 2021）中可以不難的發(fā)現(xiàn)，整個(gè) 2021年樓市調(diào)控政策有四大主線：落實(shí)住房消費(fèi)優(yōu)惠政策、加大住房保障力度、整頓市場(chǎng)秩序、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。國(guó)家政府出臺(tái)的對(duì)樓市的調(diào)控政策就成為一 個(gè)確保民生的有力武器。而未來(lái)人口發(fā)展趨勢(shì)很重要的是老齡化，人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)有越來(lái)越重要的影響。每個(gè)國(guó)家、地區(qū)的未來(lái)人口變化是不相同的。 所以說(shuō)不同的人口結(jié)構(gòu)也會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。雖然這兩個(gè)社區(qū)的人口數(shù)量是相同的，可第一個(gè)社區(qū)的住房單位較多，而第二個(gè)社區(qū)的住房單位較少，這是由于第二社區(qū)平均的家庭規(guī)模較大的緣故。還有一些是夫妻和一些單身人員，只有少數(shù)家庭有生活在家庭中的孩子。 例如， 兩個(gè)總?cè)丝谙嗤纳鐓^(qū)，如果有不同的人 口結(jié)構(gòu)，就有不同的住房需求。 無(wú)論從全國(guó)和上海地區(qū)的調(diào)查情況看來(lái)，家庭人口減幅在 10%左右，這對(duì)整個(gè)社會(huì)的結(jié)構(gòu)和住房的需求有強(qiáng)烈的影響 。同時(shí)，由于生活觀念的逐步轉(zhuǎn)變，兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢(shì)，并且成為主要的家庭模式。中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從 1990年的 /戶下降到了 2021年的 /戶，并在不斷的下降中。從 2021年之后適齡購(gòu)房人口數(shù) 開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。住房是給人建造的，人的出現(xiàn)或不出現(xiàn)；人出現(xiàn)的多少，是小孩出現(xiàn)多，還是老人出現(xiàn)多，都影響著對(duì)住房的不同需求。對(duì)于房地產(chǎn)最為重要的人口因素影響是凈人口增長(zhǎng)率，或者是出生超過(guò)死亡加凈移民的人口數(shù)，從而導(dǎo)致家庭數(shù)目的形成和增加。 人口對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響主要可以分為亮點(diǎn)： 首先是人們的觀念轉(zhuǎn) 變： 隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速， 越來(lái)越多的人口涌入城市，并依托于城市相對(duì)較好的生存環(huán)境， 人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求也與日俱增， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度不及城市人口增長(zhǎng)的速度，同時(shí)人們對(duì)房屋的需求也并不單單局限于居住，更出現(xiàn)有炒房現(xiàn)象，也就形成了現(xiàn)在我國(guó)城市住房?jī)r(jià)格屢創(chuàng)新高，并居高不下的局面。商業(yè)周期是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一般的周期性擴(kuò)張和收縮，發(fā)生的周期大約為 2~6年。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)周期運(yùn)動(dòng)可以來(lái)自季節(jié)性波動(dòng)、商業(yè)周期和長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)。 ． 2 人口結(jié)構(gòu)對(duì)城市房地產(chǎn) 的影響 人口 結(jié)構(gòu) 因素對(duì)房地產(chǎn)周期發(fā)展的影響是形象的。上海 和全中論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 18 國(guó)的城市一樣，靠房?jī)r(jià)甚至靠房地產(chǎn)市場(chǎng)何以解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題。 就像現(xiàn)在限購(gòu)令一樣，只能短期抑制房產(chǎn)價(jià)格的上漲，并不是一種根本解決問(wèn)題的方法。無(wú)休止的降低一線城市的房?jī)r(jià)似乎 是一件 很不現(xiàn)實(shí) 的事情 ，尤其是按照目前容積率水平的低 房?jī)r(jià)策略以解決多數(shù)人口的住房問(wèn)題也許本來(lái)就是一種善意的假設(shè)， 但如果 假設(shè)一旦成立，再高明的政府也沒(méi)有可能做到城市的擴(kuò)容速度能夠跟上人口的增長(zhǎng)速度，城市必將人滿為患，呈爆棚之勢(shì)。 從某種意義上講，一線城市的高房?jī)r(jià)是流動(dòng)人口的快速增加推動(dòng)的，而正是一線城市的高房?jī)r(jià)對(duì)流動(dòng)人口的增長(zhǎng)起到了抑制作用。 預(yù)計(jì)至 2021年末 ， 全國(guó)總?cè)丝?將達(dá) 。 在中國(guó)，人口從建國(guó)初期的 5億增加到 1964年的 7億，每增加 1億人平均用 7年半時(shí)間； 1964年到 1974年，是中國(guó)人口高速增長(zhǎng)階段，由 7億增加到 9億，每增加 1億人僅用 5年時(shí)間；改革開(kāi)放 30多 年來(lái)，隨著計(jì)劃生育政策的實(shí)行，每增加 1億人口所需時(shí)間又延長(zhǎng)到 7年多。 在經(jīng)濟(jì)再通脹，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和滯漲的四個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展也將隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化而產(chǎn)生需求和供應(yīng)關(guān)系的比重變化，市場(chǎng)將根據(jù)供求關(guān)系的變化而做出調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就以需求量為模板來(lái)調(diào)整樓盤的供應(yīng)量。經(jīng)濟(jì)政策是否向好，會(huì)給購(gòu)房者帶去信息，引起需求量的變化，住房政策、稅收政策、戶籍管理制度以及政府規(guī)定的一切臨時(shí)性政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的短期和長(zhǎng)期需求產(chǎn)生不容忽視的變化，這與房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā)展和調(diào)整密切相關(guān)。 (2) 政策變化影響市場(chǎng)需求。而 當(dāng)該城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重向第三產(chǎn)業(yè)傾斜時(shí)，辦公用房和商業(yè)用房的需求量也會(huì)增大，而這時(shí)廠房的需求量就會(huì)減少。 ． 3 我國(guó) 房地產(chǎn)發(fā)展的影響因素 (1) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場(chǎng) ： 隨著 我國(guó)城市化 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重的 調(diào)整 ， 我國(guó)正在經(jīng)歷著從第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程， 各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求也發(fā)生 著 變化。 ”李迅說(shuō)。而城市是為了讓人生活得更美好而存在的。人民城市除了把人作為城市主體來(lái)看待外， 還要追求大多數(shù)人的幸福，而不是追求少數(shù)人或者貴族的利益。對(duì) “城市 ”一詞的修飾多如花園城市、園林城市、魅力城市、人居城市、山水城市 …… 社會(huì)城市與人民城市的提法也進(jìn)入人們的視野。未來(lái)中國(guó)的城市化將進(jìn)入速度與質(zhì)量并重的城市時(shí)代。如伴隨機(jī)械化帶來(lái)的交通擁堵；農(nóng)民入城后能耗提高，城市面臨的能源危機(jī)；城市化進(jìn)程中盲目擴(kuò)張狀況帶來(lái)的耕地流失；水資源的缺乏；等等。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興指出 ： 一定程度上，國(guó)外學(xué)者的評(píng)價(jià)能真實(shí)客觀地反映我國(guó)城市化進(jìn)程的狀況。 第三類是以中國(guó)和許多東亞國(guó)家和地區(qū)為代表的 “健康 模式 ”——人口轉(zhuǎn)移與就業(yè)安排基本同步。這其中的一個(gè)重要原因就是其城市化路徑選擇的錯(cuò)誤。農(nóng)村大量的勞動(dòng)力過(guò)早、過(guò)多地轉(zhuǎn)移，農(nóng)產(chǎn)品也就減少了，這使得城市和農(nóng)村兩頭受損。由此形成了巨大的貧民窟。以非洲國(guó)家與拉美國(guó)家為代表。既需要充分的發(fā)揮市場(chǎng)的積極調(diào)解作用，同樣也需要政府部門在尊重依照客觀規(guī)律與事實(shí)和借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定出科學(xué)有效、積極合理的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方案和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。這也是上海世博會(huì) “城市，讓生活更美好 ”主題的深刻內(nèi)涵。 ”這意味著城市化不但要看城市發(fā)展的速度， 還要看城市發(fā)展的質(zhì)量。如何避免像一些國(guó)家的城市那樣盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致 “城市病 ”傳染和蔓延，已成為一個(gè)迫在眉睫的大問(wèn)題。 城市化進(jìn)程的未來(lái)方向應(yīng)該是一個(gè)面 向“新品質(zhì)”生活的可觀前景，不能因?yàn)橐晃兜陌l(fā)展城市化，而忽視了城市化的初衷 —— 城市，讓生活更美好。 ． 2 城市化進(jìn)程的未來(lái) 方向 改革開(kāi)放直至今天，這三十多年來(lái)國(guó)家總結(jié)中國(guó)城市化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，在此基礎(chǔ)上推動(dòng)城市化進(jìn)程，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射帶動(dòng)作用，起到對(duì)整個(gè)宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極推動(dòng)作用。一是新中國(guó)成立以來(lái)的大多數(shù)年份農(nóng)村人口的出生率和 自然增長(zhǎng)率大大超過(guò)城鎮(zhèn)。 （ 3）人口原因。為了適應(yīng)這種積累模式，國(guó)家建立了戶籍制度、嚴(yán)格限制糧油副食供應(yīng)，使大量農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力長(zhǎng)期滯留農(nóng)村。我國(guó)的工業(yè)化和城市化都是建立在城鄉(xiāng)二元結(jié) 構(gòu)基礎(chǔ)上的，主要通過(guò)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格“剪刀差”、犧牲農(nóng)業(yè)的積累而加以實(shí)現(xiàn)的。長(zhǎng)期的城鄉(xiāng)隔離政策阻礙了我國(guó)城市化的正常發(fā)展。由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，就限制了生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，影響了社會(huì)分工的進(jìn)一步發(fā)展，并直接制約非農(nóng)業(yè)人口的增長(zhǎng)。而在 19581976年間，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)上的大起大落以及“文化大革命”時(shí)期在極“左”思潮影響下確立階級(jí)斗爭(zhēng)為中心的工作路線，工業(yè)化發(fā)展緩慢，工業(yè)生產(chǎn)總值遞增率為每年 %，從而導(dǎo)致城市人口增長(zhǎng)緩慢，平均年遞增率僅為 2%左右。 工業(yè)化發(fā)展速度不快制約了城市化發(fā)展速度。 2． 3 城市化進(jìn)程的困境與未來(lái) ． 1 制約中國(guó)城市化進(jìn)程 步伐 的因素 導(dǎo)致 19491978年間中國(guó)城市化進(jìn)展緩慢甚至出現(xiàn)“反城市化”的原因是多元的，這樣的結(jié)果與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)體制以及占主導(dǎo)地 位的“左”傾思想有著密切的關(guān)系。正是這個(gè)強(qiáng)有力的中央集權(quán)政府借助其官僚精英的治 國(guó)理性以及制定的合理的城市化發(fā)展策略，使得第二次世界大戰(zhàn)后韓國(guó)工業(yè)化與城市化水平獲得迅速有效的提高。這些做法在一定程度上提高了大城市的經(jīng)濟(jì)集聚優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，提高了大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水準(zhǔn)，但同樣也造成了城市間發(fā)展的不均衡等問(wèn)題。二是在城市發(fā)展中， 城市的集聚程度和優(yōu)先的增長(zhǎng)模式非常突出。韓國(guó)政府以經(jīng)濟(jì)效率為首要的原則來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位，來(lái)確定可以獲得高規(guī)模效益的空間集中格局，決定了城市化發(fā)展的空間高度集中模式。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和工業(yè)化進(jìn)程的加快， 大量的農(nóng)村人口流入城市，政府為了適應(yīng)出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，擴(kuò)大了工廠的生產(chǎn)能力從而擴(kuò)大商品的出口量，城市人口也隨之繼續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)入了急速的城市化階段。韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化水平是明顯的正相關(guān)的關(guān)系，呈現(xiàn)出“ S”曲線的運(yùn)動(dòng)軌跡。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文 ） 13 韓國(guó)的城市化進(jìn)程有著鮮明的特征，那就是大城市超先發(fā)展。 19801990年間城市數(shù)量增長(zhǎng)最明顯，涌現(xiàn)出 29座城市。從 20世紀(jì) 60年代到 90年代的三十年之間，韓國(guó)的城市化水平提高了 50%多。從總體上看，在19602021年間，韓國(guó)城市發(fā)展保持著很快的速度，城市化水平以年均 %的速度上升。第二次世界大戰(zhàn)后，韓國(guó)進(jìn)入了國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、工業(yè)化高速躍進(jìn)的時(shí)期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷革新、科學(xué)技術(shù)的持 續(xù)創(chuàng)新、人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及政府行為的有效合理，促成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與提高城市化水平的動(dòng)力機(jī)制。 從上述美國(guó)城市化的歷史進(jìn)程中，不難發(fā)現(xiàn)，城市化與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間存在著密切的關(guān)系。圍繞這新興工業(yè)部門和第三產(chǎn)業(yè)部門，美國(guó)快速興起了一批新興城市。 第三階段：第二次世界大戰(zhàn)后的高速城市化階段。最后，移民人數(shù)大量增加。第二次技術(shù)革命又進(jìn)一步 解放了生產(chǎn)力，新興工業(yè)紛紛涌現(xiàn)，并出現(xiàn)了以新興工業(yè)部門為主導(dǎo)的新興城市的發(fā)展，使得城市規(guī)模不斷的擴(kuò)大，特別是大西洋沿岸的制造業(yè)大城市迅速發(fā)展壯大。美國(guó)自從由放任式資本主義階段進(jìn)入國(guó)家壟斷式 資本主義階段，世界市場(chǎng)的開(kāi)辟加速了美國(guó)國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)的增長(zhǎng)，為城市化水平的持續(xù)上升奠定了優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。到 1870年，城市人口已經(jīng)占到了全論城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 12 國(guó)人口的 25%。這主要是由于美國(guó)產(chǎn)業(yè)革命所 完成的，給城市化奠定了主要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。第二次世界大戰(zhàn)后，美國(guó)