【正文】 進程與我國城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 18 國的城市一樣，靠房價甚至靠房地產(chǎn)市場何以解決大多數(shù)人的住房問題。解決問題的根本途徑在于科學分配市場化和保障性住房的分配比重以及是城市的容積率規(guī)劃，因為，直觀來講，容積率實際關(guān)乎城市的容人率，也就是單位面積的容納人口的數(shù)量。 ． 2 人口結(jié)構(gòu)對城市房地產(chǎn) 的影響 人口 結(jié)構(gòu) 因素對房地產(chǎn)周期發(fā)展的影響是形象的。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開整個經(jīng)濟發(fā)展變化。經(jīng)濟活動周期運動可以來自季節(jié)性波動、商業(yè)周期和長期變動趨勢。季節(jié)性波動是經(jīng)濟活動的短期變化，是氣候或習慣引起的，一般發(fā)生在一年之內(nèi)，例如，房屋建筑或裝修在冬季里下降等。商業(yè)周期是經(jīng)濟活動一般的周期性擴張和收縮，發(fā)生的周期大約為 2~6年。長期變動趨勢為幾十年或許更長，例如，家庭規(guī)模的縮小、 法 定每 周工作時間的縮短、人均收入的大幅度增長以及城市郊區(qū)住房的增長等。 人口對城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響主要可以分為亮點： 首先是人們的觀念轉(zhuǎn) 變： 隨著中國城市化進程的不斷加速， 越來越多的人口涌入城市，并依托于城市相對較好的生存環(huán)境， 人們對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也與日俱增， 因為房地產(chǎn)的開發(fā)的增長速度不及城市人口增長的速度，同時人們對房屋的需求也并不單單局限于居住，更出現(xiàn)有炒房現(xiàn)象，也就形成了現(xiàn)在我國城市住房價格屢創(chuàng)新高，并居高不下的局面。 其次是人口結(jié)構(gòu)上的變化： 人口增長對房地產(chǎn)的影響是最基本的。對于房地產(chǎn)最為重要的人口因素影響是凈人口增長率，或者是出生超過死亡加凈移民的人口數(shù)，從而導致家庭數(shù)目的形成和增加。當人口及家庭數(shù)量增加時，住房的需求就增加；當 人口及家庭數(shù)量減少時，住房需求也就減少。住房是給人建造的，人的出現(xiàn)或不出現(xiàn)；人出現(xiàn)的多少，是小孩出現(xiàn)多，還是老人出現(xiàn)多，都影響著對住房的不同需求。 上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文 ） 19 05001000150020212500300035004000450050001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009元/ 平方米商品住宅價格圖 31 1950年 2050年購房適齡人口趨勢圖 （資料來源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司） 圖 32 中國近 20年商品住宅價格走勢圖 19912021年進二十年間，中國的購房年齡人口總數(shù) ，增幅為 %，而商品住宅價格則從 756元增長到 4474元，考慮通貨膨脹因素的影響，增幅為 392%。從 2021年之后適齡購房人口數(shù) 開始呈現(xiàn)下降趨勢。 論城市化進程與我國城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 20 0123456197119821990199720002002200320042005200620072008戶均人口數(shù)家庭分裂速度： 中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從 1990年的 /戶下降到了 2021年的 /戶，并在不斷的下降中。正是因為 70年代之后的高生育率決定的，80— 90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。同時，由于生活觀念的逐步轉(zhuǎn)變，兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢，并且成為主要的家庭模式。 圖 33 1971年 2021年 中國戶均人口數(shù)變化 隨著城市化和家庭居住觀念的變更，新一代人群更傾向獨立居住，不再 像以前那樣 三代同堂， 所以家庭模式開始變的小型化。 無論從全國和上海地區(qū)的調(diào)查情況看來，家庭人口減幅在 10%左右，這對整個社會的結(jié)構(gòu)和住房的需求有強烈的影響 。 圖 34 1995年 2021年中國家庭規(guī)模變化示意圖 而作為購房主力軍的中青年人口， 無疑是城市房地產(chǎn)發(fā)展的動力源泉，而當他們即需要贍養(yǎng)老人又需要哺育下一代的時候，他們更迫切的需要有一個安穩(wěn)的上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文 ） 21 環(huán)境來給予他們強有力的支持，幼兒教育機構(gòu)，醫(yī)院等是必不可少的設施，這樣，房地產(chǎn)的發(fā)展也就會像城市副中心 。 例如， 兩個總?cè)丝谙嗤纳鐓^(qū)，如果有不同的人 口結(jié)構(gòu)，就有不同的住房需求。一個社區(qū)可能有大多數(shù)的老年退休人員生活在公寓里。還有一些是夫妻和一些單身人員，只有少數(shù)家庭有生活在家庭中的孩子。另一種社區(qū)有更多的孩子和較大規(guī)模的家庭。雖然這兩個社區(qū)的人口數(shù)量是相同的，可第一個社區(qū)的住房單位較多，而第二個社區(qū)的住房單位較少，這是由于第二社區(qū)平均的家庭規(guī)模較大的緣故。兩個社區(qū)在需要多少學校、商店和公共汽車上也是各不相同的。 所以說不同的人口結(jié)構(gòu)也會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。 人口發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)的影響是最重要的。每個國家、地區(qū)的未來人口變化是不相同的。在美國的一些地區(qū)，孩子 們長大后需要公寓房；在另一些地區(qū)中年夫妻漸漸變老了，認為大的住宅是負擔，需要將房屋出售；在其他的地區(qū)，年輕男女的公寓住戶要結(jié)婚，有了孩子，要購買較大的住房單位。而未來人口發(fā)展趨勢很重要的是老齡化，人口老齡化對房地產(chǎn)有越來越重要的影響。 城市化進程中政策對城市房 地產(chǎn)發(fā)展的影響 ． 1 住房政策 對 房地產(chǎn)的影響 由于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對于百姓而言尤為重要，就如同食品價格的變化那樣，關(guān)系到中國每一個居民的切身利益，所以任由市場經(jīng)濟參與完全壟斷市場是一個不明智的選擇。國家政府出臺的對樓市的調(diào)控政策就成為一 個確保民生的有力武器。 住房消費政策的變化成為中國城市房地產(chǎn)發(fā)展的一個 風 向標和主要調(diào)控政策。 從中國城市發(fā)展報告（ 2021）中可以不難的發(fā)現(xiàn)，整個 2021年樓市調(diào)控政策有四大主線：落實住房消費優(yōu)惠政策、加大住房保障力度、整頓市場秩序、抑制房價過快上漲。 落實住房消費優(yōu)惠政策： 2021年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟下行的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入了調(diào)整的“寒冬”階段。為此， 2021年下半年，房地產(chǎn)作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的 調(diào)控政策。 2021年新年伊始，商業(yè)銀行和地方政府都紛紛制定貫徹國辦發(fā) [2021]131號文件的細則。 1月 3日，四大國有銀行宣布，只要 2021年 10月 27日前執(zhí)行基準利率 、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請 7折優(yōu)惠利率。 2月 10日，繼農(nóng)論城市化進程與我國城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 22 行出臺房貸細則后，工商銀行也開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款 7折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則。其他銀行業(yè)相繼出臺優(yōu)惠政策。 加大住房保障力度： 1月 9日，住房與城鄉(xiāng)建設部的工作會議上明確要求“全面推進保障性住房建設”。提出：以實物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決 260萬戶 城市低收入住房困難家庭的住房問題、新增經(jīng)濟適用住房 130萬套。加大保障性住房建設力度的同時，進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，以合理的價格促進銷售。 5月 13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求加快編制和修編 20212021年和 2021年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地 供應結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。 5月 22日，住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)布《 20212021年廉租房保障計劃》。從 2021年起到 2021年，爭取用 3年時間，基本解決 747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。 5月 27日，國務院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金 比例的通知》，明確規(guī)定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。這是自 2021年以來執(zhí)行 35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，恢復到了 1996年開始實行資本金制度時的水平，從而表明緊縮數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。 整頓市場秩序： 2月，國土資源部發(fā)布了《國務院第二次全國土地 調(diào)查領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》。 該文件明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。表明了一方面要刺激樓市，另一方面仍然要加強土地管理制度的政策意向。 4月 5月之間，國家頒布了密集的政策規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場有序的運作。 遏制房價過快上漲： 2021年末，樓市價格超長飆升，政府必然要進行政策性干預，適時地發(fā)揮對市場的調(diào)控作用。 12月 14日，國務院常務會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲 的勢頭”，同時腔調(diào)“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產(chǎn) 市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段。加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。與以往相比，會議明確提出“遏制”房價過快上漲，其力度明顯重于以往的“抑制”和上海理工大學本科生畢業(yè)設計（論文 ） 23 “穩(wěn)定”的提法。 由于 2021年全年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛， 自 2021年 4月份《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到 初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。 2021年初，國務院又頒布了許多新的政策法規(guī)： 2021年 1月 26日， 國務院 常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (下稱 “新國八條 ”),要求強化差別化住房 信貸政策 ,對貸款購買第二套住房的家庭 ,首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于 基準利率的 。 “新國八條 ”： 一 、 強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 二 、 加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。 三 、 加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。 四 、 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五 、 運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 六 、 加強金融監(jiān)管。 七 、 切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。 八 、 加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導， 增強政策透明度。 ． 2 經(jīng)濟政策對 房地產(chǎn)的影響 存款準備金率政策 根據(jù)經(jīng)濟學原理，上調(diào)法定存款準備金率會對貨幣供應總量產(chǎn)生乘數(shù)效應：當存款準備金率 提高 時，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款并未因房價上漲 、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道日 益多樣化，對銀行貸款需求的占比 也 逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場可能收效甚微。 論城市化進程與我國城市房地產(chǎn)發(fā)展研究 24 圖 35 存款準備金率歷次調(diào)整一覽 （資料來源：東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)中心） 1） 積極影響 上調(diào)存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 ％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費 貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調(diào)控政策的政策效率，從而在源頭上控制房價的加速上漲。 2）消極影響 調(diào)整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市 場形勢來分析，中國和印度的房地產(chǎn)市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 在間接上削弱了國家政策的初衷和導向，使得房價仍舊居高不下，甚至高歌猛進。 匯率調(diào)整 我國人民幣匯率的變動將會影響國內(nèi)金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè) ,因此人民幣匯率的變動將會 對 我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。 1）對 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響 匯率預