房地產(chǎn)價值評估理論論文-資料下載頁
2025-07-14 15:28本頁面
【正文】 地產(chǎn)價值評估人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)價值評估是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù)，估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗，才能作出準確合理的判斷。 準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格；另外，對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。 準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。 房地產(chǎn)價值評估需要很強的推理與判斷能力。豐富的估 價經(jīng)驗是順利評估的前提，在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)價值評估過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。 房地產(chǎn)價值評估離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。 房地產(chǎn)價值評估需要一定的技巧。房地產(chǎn)價值評估的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性，保證委托人及有關(guān)當事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)價值評估過程中，涉及到準確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。 房地產(chǎn)價值評估體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此，有人將房地產(chǎn)價值評估定義為：為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。 （三）房地產(chǎn)價值評估具有綜合性 房地產(chǎn)價值評估的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 房地產(chǎn)價值評估人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟等知識外，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。 評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態(tài)，以及未來的增值潛力等。 房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)（實物房地產(chǎn)），也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時，商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn)，在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。 大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。 房地產(chǎn)價值評估有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)價值評估有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師，以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產(chǎn)時，為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度，離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定；在運用假設(shè)開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時，有時需要勘察設(shè)計，在此基礎(chǔ)上才能對土地作出比較準確的估價。 另外，房地產(chǎn)價值評估還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策，在評估土地的出讓價格時，還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些，也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)價值評估的綜合性特點。10 / 1
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