【正文】 置成本時(shí)缺少銷售費(fèi)用和銷售稅的計(jì)算。【糾錯(cuò)2】以上表格成本法求取重置成本時(shí)缺少投資利潤(rùn)的計(jì)算。（4）計(jì)算成本分?jǐn)傁禂?shù)估價(jià)人員經(jīng)實(shí)地調(diào)查，并選取了與估價(jià)對(duì)象在建工程建成后類似的3宗房地產(chǎn)，通過計(jì)算它們各層房地產(chǎn)價(jià)格比例系數(shù)來確定估價(jià)對(duì)象在建工程成本分?jǐn)傁禂?shù)。房地產(chǎn)價(jià)格系數(shù)計(jì)算表 表3－27項(xiàng)目金榜名苑高科大廈慧谷時(shí)空平均值一層單價(jià)（元/㎡）28000750010000二層早價(jià)（元/㎡）1400055005000三層單價(jià)（元/㎡）800040005000四層單價(jià)（元/㎡）600040005000平均單價(jià)（元/㎡）1400052506250一層價(jià)格系數(shù)21．431．61．68二層價(jià)格系數(shù)l1．050．80．95三層價(jià)格系數(shù)0．570．760．80．71四層價(jià)格系數(shù)0．430．760．80．66備注：上述三宗實(shí)例為高層或小高層建筑物，1～4層為商鋪，5層及以上為住宅或?qū)懽謽牵?）計(jì)算重置成本1樓①—⑦軸重置單價(jià)＝平均重置單價(jià)一層價(jià)格系數(shù)＝5242．731．68＝8787．81（元/㎡）2樓重置單價(jià)＝平均重置單價(jià)二層價(jià)格系數(shù)＝5242．730．95＝4976，43（元/㎡）2．假設(shè)開發(fā)法測(cè)算過程（1）收益法計(jì)算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值a、年有效租金收入的確定估價(jià)對(duì)象在建工程開發(fā)完成后可出租，根據(jù)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查，周邊地區(qū)商鋪的租金在每平方米建筑面積每月30～90元/㎡之間。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位環(huán)境、個(gè)別環(huán)境及估價(jià)對(duì)象的裝修、建筑物的利用使用率、結(jié)構(gòu)等個(gè)別因素綜合確定1樓1—7軸毛租金為每月80元/㎡（建筑面積），且凈收益每年以2%的比例遞增，一年以12個(gè)月計(jì)，閑置與租金損失各取5%；2樓毛租金為每月55元/㎡（建筑面積），且凈收益每年以2%的比例遞增，一年以12個(gè)月計(jì)，閑置與租金損失各取5%。則：【糾錯(cuò)1】缺押金和租賃保證金利息收入的計(jì)算說明?！炯m錯(cuò)2】租金無內(nèi)涵。1樓①—⑦軸第一年有效總收入＝8012（1－5%）（1－5%）8677＝751．78（萬元）2樓第一年有效總收入＝5512（1－5%）（1－5%）14362＝855．47（萬元）b、求取年總費(fèi)用年總費(fèi)用亦即租賃經(jīng)營(yíng)總成本。它含：①維修費(fèi)；②管理費(fèi)；③保險(xiǎn)費(fèi)；④稅金?！居洃浖几[】收益法年費(fèi)用包括“4+2”：“房管保修、租賃二稅費(fèi)”，（見理論教材p240，即：房地產(chǎn)稅、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)；租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)）1）求取維修費(fèi)維修費(fèi)是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對(duì)其進(jìn)行維護(hù)和修理。按建筑物光電子核心市場(chǎng)建成后重置價(jià)格的2%計(jì)算。重置價(jià)格參照a市近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對(duì)象在建工程建成后的建筑物重置單價(jià)為3500元/㎡。1樓①—⑦軸年維修費(fèi)＝35002%8677＝60．74（萬元）2樓年維修費(fèi)＝35002%14362＝100．53（萬元）2）求取管理費(fèi)管理費(fèi)常規(guī)按年租金總收入的2%計(jì)算。1樓①—⑦軸年管理費(fèi)＝751．782%＝15．04（萬元）2樓年管理費(fèi)＝855．472%＝17．11（萬元）3）求取保險(xiǎn)金%。房屋重置價(jià)格參照a市近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對(duì)象在建工程的全新重置全價(jià)為3500元/㎡。在建工程建成后房屋成新率為100%。1樓①—⑦軸年保險(xiǎn)費(fèi)＝3500100%0．5%8677＝1．52（萬元）2樓年保險(xiǎn)費(fèi)＝3500100%0．5%14362＝2．51（萬元）4）稅費(fèi)按規(guī)定收益型房地產(chǎn)應(yīng)交納如下稅款：①房地產(chǎn)稅按年租金收入的12%；②營(yíng)業(yè)稅按租金收入的5%計(jì)；③城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅稅率的7%計(jì)；④教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅率的3%計(jì)；⑤堤防費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的2%；⑥平抑副食品價(jià)格基金為營(yíng)業(yè)額的0．1%；⑦地方教育發(fā)展費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0．1%；綜合稅費(fèi)率為營(yíng)業(yè)額的17．8%。1樓①—⑦軸年稅費(fèi)＝751．7817．8%＝133．82（萬元）2樓年稅費(fèi)＝855．4717．8%＝152．27（萬元）【糾錯(cuò)】缺城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算。5）求取年總費(fèi)用年總費(fèi)用為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和：l樓①—⑦軸年總費(fèi)用＝60．74＋15．04＋1．52＋133．82＝211．11（萬元）2樓年總費(fèi)用＝100．53＋17．11＋2．51＋152．27＝272．43（萬元）c、求取年凈收益（a）1樓①—⑦軸第一年凈收益＝（總收入）－（總費(fèi)用）＝（萬元）2樓第一年凈收益＝（總收入）－（總費(fèi)用）＝（萬元）d、確定報(bào)酬率(y)本次評(píng)估采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為折現(xiàn)率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。本項(xiàng)估價(jià)的報(bào)酬率取一年期定期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率綜合確定為8%。從投資的角度看，要投資就必須要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，也須要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資額的比率即為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率含有行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等成分，本項(xiàng)房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)收益受制約于以上風(fēng)險(xiǎn)。e、估價(jià)房地產(chǎn)收益價(jià)格本項(xiàng)房地產(chǎn)的收益期有限年限，適合用收益有限期的公式計(jì)算其現(xiàn)值。有限期資本化公式為：p＝a/（y－g）［l－（1＋g）n/（1＋y）n］式中 p—房地產(chǎn)收益價(jià)格；a—年凈收益；y—折現(xiàn)率，此處取8%；g—租金增長(zhǎng)率，取2%；n—收益期，此處為40年【糾錯(cuò)1】抵押目的估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，盡量采用凈收益每年不變有限期公式，而不應(yīng)采用凈收益每年遞增的收益法公式?！炯m錯(cuò)2】折現(xiàn)率8%和租金增長(zhǎng)率2%取值無依據(jù)。根據(jù)委托人提供《國(guó)有土地使用證》，本次評(píng)估土地使用權(quán)年限設(shè)定為商業(yè)用地法定最高出讓年限40年。因估價(jià)對(duì)象在建工程完工后投入使用，其結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，可使用60年，土地年限低于建筑物年限，收益期限確定為40年。1樓①—⑦軸收益價(jià)格＝540．67247。（8%－2%）［1－（1＋2%）^40/（1＋8%）^40］＝8095．23（萬元） 【糾錯(cuò)】土地剩余年限前后交代不一致。 【糾錯(cuò)】未交代建設(shè)用地使用權(quán)期滿無償收回時(shí)，是否對(duì)地上建筑物殘值給予補(bǔ)償。1樓①—⑦平均單價(jià)＝8095．23247。8677104＝9329．53（元/㎡）2樓收益價(jià)格＝583．04247。（8%－2%）［l－（1＋2%）40/（1＋8%）40］＝8729．71（萬元）2樓平均單價(jià)＝8729．71247。14362104＝6078．34（元/㎡）（2）計(jì)算再開發(fā)費(fèi)用估價(jià)對(duì)象在建工程土建部分、主體安裝工程已完工，可根據(jù)未完工部分形象進(jìn)度及其投資概算確定再開發(fā)成本。在建工程再開發(fā)成本計(jì)算表 表3－28項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)整前概算（萬元）調(diào)整后概算（萬元）形象進(jìn)度再開發(fā)成本（萬元）備注一、建安工程23675．4624217．221．土建工程8895．318946．85100%02．鋁合金3792．413784．4190%378．443．供水、消防噴淋667．74662．1290%66．214．空調(diào)系統(tǒng)2512．002762．58100%05．電氣工程2697．002900．76100%06．弱電工程l529．001529．0090%152．907．電梯2880．002880．00100%08．三通一平200．00200．00100%09．基坑支護(hù)180．00180．00100%010．廣場(chǎng)道路200．00200．00100%011．綠化工程122．00122．0090%12．2012．旗桿及自行車棚0．0050．0090%5．00二、其他費(fèi)用8178．397686．271．建設(shè)單位管理費(fèi)248．59242．98100%02．監(jiān)理費(fèi)206．33192．00100%03．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)497．18410．00100%04．前期工作及其他費(fèi)用319．49319．49100%05．水電增容、電費(fèi)及外線1576．801576．80100%06．各配套費(fèi)用1800．00708．00100%07．職工培訓(xùn)費(fèi)30．0030．00100%08．房屋征收3500．004207．000三、預(yù)備費(fèi)l183．771384．850四、建設(shè)期貸款利息l166．001166．000五、鋪底流動(dòng)資金240．00240．000六、總概算34443．6234694．84614．75再開發(fā)成本合計(jì)數(shù)單位再開發(fā)成本＝614．75247。7418510000＝82．88（元/㎡）（3）計(jì)算在建工程價(jià)格l樓①—⑦軸單價(jià)＝開發(fā)完成后收益單價(jià)－單位再開發(fā)成本＝9329．53－82．88＝9246．65（元/㎡）2樓單價(jià)＝開發(fā)完成后收益單價(jià)－單位再開發(fā)成本＝6078．34－82．88＝5995．46（元/㎡）八、估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)以上測(cè)算知，估價(jià)對(duì)象在建工程1樓①—⑦軸成本法計(jì)算單價(jià)為8787．81元/㎡，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算單價(jià)為9246．65元/㎡；2樓成本法計(jì)算單價(jià)為4976．43元/㎡，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算單價(jià)為5995．46元/㎡。估價(jià)人員經(jīng)綜合分析，認(rèn)為上述在建工程成本法和假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果相差不大，取兩種方法的算術(shù)平均值較能客觀反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格水平，所以本次評(píng)估取兩種方法的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估值。估價(jià)對(duì)象應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款為0，故抵押價(jià)值具體結(jié)果見下表：房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果一覽表 表3－29序號(hào)樓層平均單價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）總價(jià)（萬元）l1樓①—⑦軸9017．2386777824．2522樓5485．95143627878．91—合計(jì)2303915703．16附 件（略）窗體底端35 / 35