房地產(chǎn)價值評估報告-資料下載頁
2025-07-20 00:51本頁面
【正文】 防設(shè)施配套費（依據(jù)武漢市政府[1997]20號文，5元/平方米）白蟻防治費（依據(jù)鄂價費字[1992]232號文，）抗震審查費（依據(jù)鄂價房地字[1993]9號文，）。前期及其它費用小計：（3）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，%。故資金成本為：（+）%11/2=（元/平方米）（4）重置成本合計++＝627元/平方米投資利潤及銷售稅費合計按成本價的18%計取，重置成本為627元/平方米（1＋18）＝408,（5）成新率確定1)使用年限法理論成新率＝1－（1－殘值率）（已使用年限／耐用年限）式中:殘值率依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》提供的參考值,磚混結(jié)構(gòu)為2％。已使用年限為17年，耐用年限為50年。理論成新率＝1－（1－2％）（17／50）＝％2）打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部制訂的《房屋完損等級評定標準》，現(xiàn)場勘察后打分為：項 目標準分評定評分合 計完損等級結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)1620有承載力、稍有不均勻沉降、但穩(wěn)定1870基本尚好承重構(gòu)件1620有輕微變形、細小裂縫18非承重構(gòu)件1020稍有裂縫、破損10屋面1316稍有滲漏14樓地面1012稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗1620基本靈活、少量變形1868 外粉1316稍有裂縫、風(fēng)化14內(nèi)粉1316稍有裂縫、風(fēng)化13頂棚1316無明顯變形、稍有裂縫13細木裝修1012稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)2532基本尚可2565電照1620線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他2228基本正常使用22 完好分值率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。成新率＝％＋％＝68％（取整）（6）評估值計算評估值＝重置成本成新率＝408,68％＝277,（元）收益法評估案例――＊＊大廈建筑面積26800平方米。（1）年租金收入根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價對象月租金為80元/平方米（估價對象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當），空置率取5%。則估價對象年租金收入為：802680012（1－5%）104=（萬元）（2）年費用1）維修費估價對象房屋為高層鋼混結(jié)構(gòu)大型物業(yè)，房屋重置價取1000元/平方米，耐用年限為60年，殘值率為0，維修費用取折舊費的80%。1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）2）年管理費用按年租金收入的3%計算3%=（萬元）3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計算12%=（萬元）4）保險費取房屋重置價格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費用合計：（3）資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值以安全利率與風(fēng)險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風(fēng)險調(diào)整值取6%。資本化率=%＋6%=%（4）尚可使用年限的確定估價對象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。（5）估價對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價格：V=（－）/[1－1/（1＋%）43]= （萬元）（6）應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金。（7）估價對象收益價格－=（萬元）
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