房地產(chǎn)價值評估報告-全文預(yù)覽
【正文】 ＝結(jié)構(gòu)部分合計得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。前期及其它費用小計：（3）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，%。以下為典型工程與評估對象的建筑技術(shù)特征一覽表：依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站文件（武建造預(yù)字[2001]28號）并參考“ 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程與評估對象進行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評估對象單方綜合造價為：100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=(元/平方米)綜合造價== 307,（元）（2）前期及其他費用（％）1）按工程比例收取：勘察設(shè)計費（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部[1992]價費字375號文，%計算）；城市建設(shè)工程招（議）標服務(wù)費（依據(jù)鄂價費地字[1992]232號文，%計算）；標底審查費（依據(jù)鄂價費字[1992]232號文，%計算）；工程質(zhì)量監(jiān)督費（依據(jù)武政[1997]20號文，%計算）；工程建設(shè)監(jiān)理費（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部[1992]價費字479號文，%計算）。因可比實例成交日期距評估基準日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定。一面臨主干道。進口電梯，中央空調(diào)，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。辦公房內(nèi)為毛坯。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。 交易實例調(diào)查情況表實例項目名稱地址標價A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800C證券大廈浦東南路528號$3,000比較因素條件表物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況 名 稱＊＊銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。照明為日光燈燈艙；進口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊全。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結(jié)果均具有一定的影響。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對評估結(jié)果影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)實際投資報酬率大大高于要求的投資報酬率時，收益法評估的價值會比成本法評估的價值高出許多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時，市場法評估的價值也會比收益法評估的價值要高，反之則可能比收益法要低。特別地當(dāng)時，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時?？破仗m等。關(guān)于
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