房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計(jì)得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評(píng)定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。前期及其它費(fèi)用小計(jì)：（3）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，%。以下為典型工程與評(píng)估對(duì)象的建筑技術(shù)特征一覽表：依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件（武建造預(yù)字[2001]28號(hào)）并參考“ 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評(píng)估對(duì)象單方綜合造價(jià)為：100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=(元/平方米)綜合造價(jià)== 307,（元）（2）前期及其他費(fèi)用（％）1）按工程比例收?。嚎辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)（依據(jù)原國家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字375號(hào)文，%計(jì)算）；城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)地字[1992]232號(hào)文，%計(jì)算）；標(biāo)底審查費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]232號(hào)文，%計(jì)算）；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（依據(jù)武政[1997]20號(hào)文，%計(jì)算）；工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（依據(jù)原國家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字479號(hào)文，%計(jì)算）。因可比實(shí)例成交日期距評(píng)估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格比較穩(wěn)定。一面臨主干道。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。辦公房內(nèi)為毛坯。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會(huì)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。 交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)A新上海國際大廈浦東南路360號(hào)$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號(hào)$2,800C證券大廈浦東南路528號(hào)$3,000比較因素條件表物業(yè)名稱待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況 名 稱＊＊銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號(hào)浦東南路360號(hào)銀城東路139號(hào)浦東南路528號(hào)所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價(jià)待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊全。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價(jià)格是否為市場正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對(duì)評(píng)估結(jié)果均具有一定的影響。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率時(shí)，收益法評(píng)估的價(jià)值會(huì)比成本法評(píng)估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時(shí)，市場法評(píng)估的價(jià)值也會(huì)比收益法評(píng)估的價(jià)值要高，反之則可能比收益法要低。特別地當(dāng)時(shí)，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)?？破仗m等。關(guān)于
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