【正文】 華程度繁華100繁華100繁華100繁華100距城市主要商服中心距離近100近100近100近100道路狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口的距離近100近100近100近100城市基礎(chǔ)設(shè)施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施齊全100齊全100齊全100齊全100社會(huì)人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100城市規(guī)劃限制相似100相似100相似100相似100不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計(jì) 1111個(gè)別因素臨街狀況優(yōu)100優(yōu) 100優(yōu) 100優(yōu)100建筑面積大100大100大100大100層高100100100100內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性一般100一般100一般100一般100物業(yè)朝向、層數(shù)較好100好102較好100較好100建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風(fēng)程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96高檔裝修100設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及狀況高100高100高 100高 100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程度一般100一般 100一般 100一般100特別因素一般100一般 100一般 100一般100個(gè)別因素小計(jì) 1比準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))23400(取整)229392341723852評(píng)估價(jià)格(總價(jià))1,444,286,經(jīng)過上述各種修正后，評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格如下：A＝22939（元/平方米)B＝23417(元/平方米)C＝23852 (元/平方米)取三者的算術(shù)平均值作為評(píng)估單價(jià)（比準(zhǔn)價(jià)格），即：地上建筑物評(píng)估單價(jià)＝（22939+23417+23852）/3＝23400(元/平方米)(取整)成本法案例――＊＊辦公樓辦公樓產(chǎn)權(quán)屬武漢***有限公司，建于1984年，共2層，磚混結(jié)構(gòu)。辦公房?jī)?nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷。（3）房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,?？梢姡?dāng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)、信息充分對(duì)稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費(fèi)用時(shí)，各行業(yè)都不存在超額利潤(rùn)，即在各個(gè)行業(yè)的投資報(bào)酬率都相同的情況下，房地產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等，這時(shí)。市場(chǎng)法具有簡(jiǎn)單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價(jià)值的源泉，并把收入分為享用收入、實(shí)際收入和貨幣收入。從這個(gè)意義上說，成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)，因此成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價(jià)值評(píng)估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱非正常收益）作為口徑評(píng)估資產(chǎn)