房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-02 00:51本頁(yè)面
【正文】 2,800￥22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號(hào)$2,800￥22,480C證券大廈浦東南路528號(hào)$3,000￥24,090因可比實(shí)例都是美元標(biāo)價(jià)，按1美元＝。一面臨主干道。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話(huà)進(jìn)戶(hù)。辦公房?jī)?nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷設(shè)施狀況進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話(huà)進(jìn)戶(hù)。辦公房?jī)?nèi)為毛坯。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會(huì)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀(guān)好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。 交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱(chēng)地址標(biāo)價(jià)A新上海國(guó)際大廈浦東南路360號(hào)$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號(hào)$2,800C證券大廈浦東南路528號(hào)$3,000比較因素條件表物業(yè)名稱(chēng)待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況 名 稱(chēng)＊＊銀行大廈新上海國(guó)際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號(hào)浦東南路360號(hào)銀城東路139號(hào)浦東南路528號(hào)所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價(jià)待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線(xiàn)路有地鐵和多條公交線(xiàn)路有地鐵和多條公交線(xiàn)路有地鐵和多條公交線(xiàn)路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。（4）評(píng)定估算1）地上建筑物部分用市場(chǎng)比較法評(píng)估。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊全。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)巴恋剞D(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。三、案例分析市場(chǎng)比較法＊＊大廈辦公用房（1）房地產(chǎn)位置狀況本次評(píng)估的對(duì)象為＊＊銀行總行位于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)的辦公樓。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價(jià)格是否為市場(chǎng)正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對(duì)評(píng)估結(jié)果均具有一定的影響。就市場(chǎng)法而言，只要交易情況正常、市場(chǎng)信息比較充分、相同或類(lèi)似房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)、替代案例比較多，則評(píng)估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。就收益法而言，未來(lái)各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大。就成本法而言，建安成本、專(zhuān)業(yè)費(fèi)率、管理費(fèi)率、稅率取值相對(duì)容易，可在一定范圍內(nèi)選取，但對(duì)其要求的投資報(bào)酬率以及重新購(gòu)建需要的時(shí)間則難以準(zhǔn)確把握，從而影響合理利息和利潤(rùn)的取值。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率時(shí)，收益法評(píng)估的價(jià)值會(huì)比成本法評(píng)估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值也會(huì)比收益法評(píng)估的價(jià)值要高，反之則可能比收益法要低。同時(shí)，房地產(chǎn)的交易價(jià)格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，故用市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值與用收益法評(píng)估的價(jià)值相同，即。特別地當(dāng)時(shí)，即當(dāng)房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價(jià)值就是該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值?？破仗m等。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱(chēng)非正常收益）作為口徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，并進(jìn)行了
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