房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-30 00:51本頁(yè)面
【正文】 與平均投資報(bào)酬率乘積的剩余部分。其計(jì)算公式為：其中：為該房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際的投資報(bào)酬率?？梢?jiàn)，當(dāng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)、信息充分對(duì)稱(chēng)、供需均衡、交易瞬間完成、沒(méi)有交易費(fèi)用時(shí)，各行業(yè)都不存在超額利潤(rùn)，即在各個(gè)行業(yè)的投資報(bào)酬率都相同的情況下，房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等，這時(shí)。但是市場(chǎng)實(shí)際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果必然存在差異。在評(píng)估實(shí)踐中，每種方法都有其特有的不確定性因素影響到評(píng)估結(jié)果的可靠性。土地開(kāi)發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的關(guān)鍵，特別是在我國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，土地開(kāi)發(fā)成本很難準(zhǔn)確測(cè)定。關(guān)于折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資報(bào)酬率還是取全社會(huì)的平均投資報(bào)酬率，是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資報(bào)酬率還是取特定投資者的投資報(bào)酬率？不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來(lái)確定折現(xiàn)率，而評(píng)估結(jié)果對(duì)折現(xiàn)率具有高度敏感性，這使得收益法評(píng)估的價(jià)值具有相當(dāng)?shù)牟豢煽啃?。?dāng)供需失衡時(shí)，評(píng)估結(jié)果不具有長(zhǎng)久的可靠性。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要充分收集相關(guān)信息，選取合理的評(píng)估方法，針對(duì)評(píng)估方法合理確定評(píng)估參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)，同時(shí)認(rèn)真分析比較不同評(píng)估方法所得評(píng)估結(jié)果存在差異的原因，并做出可能的調(diào)整。該樓建筑面積69,，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴中心區(qū)域。（3）房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號(hào)；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,。其中地上辦公樓61,，地下為車(chē)庫(kù)，（車(chē)位116個(gè)）。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進(jìn)口花崗石(辦公室及會(huì)議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。該大廈緊鄰＊＊廣場(chǎng)，有一定的商業(yè)氛圍，與金貿(mào)大廈、東方明珠等上海標(biāo)志性建筑毗鄰，周?chē)肪W(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類(lèi)型相同等特點(diǎn)篩選案例。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。辦公房?jī)?nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷。辦公房?jī)?nèi)為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。一面臨主干道。一面臨主干道。因可比實(shí)例都是中介開(kāi)價(jià)，根據(jù)上海市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。(詳見(jiàn)下表)比較因素修正表物 業(yè) 名 稱(chēng)待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比 較 因 素交通銀行大廈新上海國(guó)際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價(jià)（元/平米）待估224802248024090座 落 位 置 銀城中路188號(hào)浦東南路360號(hào)銀城東路139號(hào)浦東南路528號(hào)交 易 日 期100100100100區(qū)域因素區(qū)域繁華程度繁華100繁華100繁華100繁華100距城市主要商服中心距離近100近100近100近100道路狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無(wú)100無(wú)100無(wú)100無(wú)100距車(chē)站港口的距離近100近100近100近100城市基礎(chǔ)設(shè)施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施齊全100齊全100齊全100齊全100社會(huì)人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)1
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