【正文】 A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800￥22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800￥22,480C證券大廈浦東南路528號$3,000￥24,090因可比實例都是美元標(biāo)價，按1美元＝。工程預(yù)算定額測定費（依據(jù)武政辦【1998】65號文，％）。（1）年租金收入根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價對象月租金為80元/平方米（估價對象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當(dāng)），空置率取5%。1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）2）年管理費用按年租金收入的3%計算3%=（萬元）3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計算12%=（萬元）4）保險費取房屋重置價格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費用合計：（3）資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值以安全利率與風(fēng)險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風(fēng)險調(diào)整值取6%。前期及其它費用小計：（3）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，%。因可比實例成交日期距評估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊全。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對評估結(jié)果影響較大。特別地當(dāng)時，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時。關(guān)于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在1890年所著的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一部分評估工作。費雪資本評估理論的不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險的，所以折現(xiàn)率取無風(fēng)險的市場利率。早在1906年，耶魯大學(xué)教授費雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。成本法所評估的價值能被人們認(rèn)可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖；房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。市場法。設(shè)：=土地開發(fā)成本+建安成本+其他費用，則成本法評估的價值為： 其中：為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的平均投資報酬率；為購建開始至評估時點所需時間（按投入資本加權(quán)計算）。帕利普、湯姆但是市場實際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評估方法的評估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)供需失衡時，評估結(jié)果不具有長久的可靠性。其中地上辦公樓61,，地下為車庫，（車位116個）。：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型相同等特點篩選案例。辦公房內(nèi)為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。一面臨主干道。（1）綜合造價辦公樓樓預(yù)決算資料難以搜集，根據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站于2001年10月發(fā)布的文件（武建造預(yù)字[2001]28號）中公布的第四期工程造價信息，評估對象基準(zhǔn)日為2001年12月31日，距典型工程造價發(fā)布僅兩月時間，該期間人工、材料價格基本無變化，故評估人員對典型工程造價直接采用。理論成新率＝1－（1－2％）（17／50）＝％2）打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。（7）估價對象收益價格－=（萬元）