房地產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告(參考版)
2024-07-31 00:51本頁面
【正文】 （5）估價(jià)對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價(jià)格：V=（－）/[1－1/（1＋%）43]= （萬元）（6）應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金。1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）2）年管理費(fèi)用按年租金收入的3%計(jì)算3%=（萬元）3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計(jì)算12%=（萬元）4）保險(xiǎn)費(fèi)取房屋重置價(jià)格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費(fèi)用合計(jì)：（3）資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%。（1）年租金收入根據(jù)委托方提供的租賃合同及估價(jià)人員對周邊類似物業(yè)租金水平的調(diào)查、了解，確定估價(jià)對象月租金為80元/平方米（估價(jià)對象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當(dāng)），空置率取5%。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)場勘察后打分為：項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)分評定評分合 計(jì)完損等級結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)1620有承載力、稍有不均勻沉降、但穩(wěn)定1870基本尚好承重構(gòu)件1620有輕微變形、細(xì)小裂縫18非承重構(gòu)件1020稍有裂縫、破損10屋面1316稍有滲漏14樓地面1012稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗1620基本靈活、少量變形1868 外粉1316稍有裂縫、風(fēng)化14內(nèi)粉1316稍有裂縫、風(fēng)化13頂棚1316無明顯變形、稍有裂縫13細(xì)木裝修1012稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)2532基本尚可2565電照1620線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他2228基本正常使用22 完好分值率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計(jì)得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。已使用年限為17年，耐用年限為50年。前期及其它費(fèi)用小計(jì)：（3）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，%。工程預(yù)算定額測定費(fèi)（依據(jù)武政辦【1998】65號文，％）。以下為典型工程與評估對象的建筑技術(shù)特征一覽表：依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件（武建造預(yù)字[2001]28號）并參考“ 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程與評估對象進(jìn)行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評估對象單方綜合造價(jià)為：100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=(元/平方米)綜合造價(jià)== 307,（元）（2）前期及其他費(fèi)用（％）1）按工程比例收?。嚎辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)（依據(jù)原國家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字375號文，%計(jì)算）；城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)地字[1992]232號文，%計(jì)算）；標(biāo)底審查費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]232號文，%計(jì)算）；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（依據(jù)武政[1997]20號文，%計(jì)算）；工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（依據(jù)原國家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字479號文，%計(jì)算）。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。因可比實(shí)例成交日期距評估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格比較穩(wěn)定。物業(yè)管理好好好好 評估比較對象表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價(jià)價(jià)格修正后A新上海國際大廈浦東南路360號$
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