【正文】 因此，估價人員確定估價對象于價值時點的收益期為35年。（4）確定收益期由委托方提供的池土國用（商品房）第230/2006號、4904/2010號《房地產權證》顯示：估價對象房地產土地使用權終止日期為2068年12月25日，；估價對象建筑物于2001年建成，該建筑物的耐用年限為50年，于價值時點已使用15年，剩余經(jīng)濟壽命為35年，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。綜上所述，池州的出租房屋租賃市場處于比較繁榮的時期，該地區(qū)的商業(yè)出租房屋的租金一年確定一次，合同一年一簽。池州的高校擴招，每年的大中專畢業(yè)生數(shù)量增加，他們認識到池州的經(jīng)濟發(fā)展進一步增強，留在池州的發(fā)展人口數(shù)量增加，這將進一步使得池州的房屋租賃需求旺盛，進而導致房屋租金的增加。目前，房屋出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。當前我市房屋租賃市場基本現(xiàn)狀：近幾年來，隨著城市建設步伐加快，城市規(guī)模越來越大，城市流動人口愈來愈多，帶動了房屋租賃市場，承租群體不斷擴大：坐落在不同繁華區(qū)的營業(yè)性用房，偏僻處的車庫和倉庫，一些關停并轉企業(yè)的廠房、場地，租賃他人用于加工、生產的房屋以及居民的居住用房等等。（3）確定租金年增長率隨著房地產經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃市場在房地產交易市場中的比例不斷攀升，特別是租賃房屋用于生產經(jīng)營行為日益增多。%。安全利率選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。⑤地方教育附加：根據(jù)《關于開征池州市地方教育附加費的通知》（合政（2002）151號），池州市地方教育附加費為流轉稅的2%,則地方教育附加=增值稅2%。③城市維護建設稅：根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]19號，1985年2月8日頒布，1985年2月8日實施）文件，池州市城市維護建設稅為流轉稅的7%，則城市維護建設稅=增值稅7%。②增值稅：依據(jù)財政部、國家稅務總局財稅〔2016〕36號《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》規(guī)定，%，則增值稅應納稅額=含稅租賃收入247。成新率計算公式=[1（1殘值率）房屋已使用年限/房屋耐用年限）]100%=[1（1R）t/N）]100%=[1（12%）15/50）]100%=71%保險費＝房屋現(xiàn)值保險費率＝房屋重置價格成新率保險費率=1200‰=d、稅金，指房產所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加等。按照行業(yè)的正常標準，管理費的取值范圍一般為年租金（有效毛收入）的3%5%，根據(jù)估價對象的具體特點，此次取費標準確定為3％。綜合確定該房屋重置價格為1200元/平方米。a、維修費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。月。月，三個可比實例修正后租金比較接近，因此估價人員決定采用簡單算術平均法（取整）確定估價對象比準租金，即：（15+15+15）247。月、可比實例B修正后租金為15元/平方米月）151515租賃情況調整100/100100/100100/100簽約日期調整100/100100/100100/100實物狀況調整100/100100/100100/100區(qū)位狀況調整100/100100/100100/100權益狀況調整100/100100/100100/100比較價值151515權重1/31/31/3租金比較價值（元/㎡則可比實例A、B、C 修正系數(shù)分別均為100/100。以估價對象為標準，系數(shù)取值為100，若可比實例實物狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例實物狀況劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100，以估價對象為標準，系數(shù)取值為100，本次所選可比實例A修正系數(shù)為100/100，所選可比實例B修正系數(shù)為100/100，可比實例C修正系數(shù)為100/100；區(qū)位狀況調整：可比實例A、B、C相對于估價對象在區(qū)位狀況狀況中如樓層、商業(yè)等級、繁華程度、交通便捷度、基礎設施完備度、公共配套設施完備度、環(huán)境與景觀等方面等相近，不需要進行修正。c、簽約日期情況調整根據(jù)上述案例的簽約日期可以看出，簽約時間均離價值時點較近，在此期間該地區(qū)同類房地產租金價格比較穩(wěn)定，故不需要進行簽約日期情況調整，修正系數(shù)均為100/100。權益狀況說明該可比實例產權明確，無產權糾紛，正常案例該可比實例產權明確，無產權糾紛，正常案例該可比實例產權明確，無產權糾紛，正常案例區(qū)位狀況說明可比實例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設施較完備可比實例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設施較完備可比實例所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設施較完備租賃情況說明租賃情況正常租賃情況正常租賃情況正常租金（元/m2 總層數(shù)五層，位于第一層，混合結構，內墻為乳膠漆粉刷，外墻為防水涂料，普通裝修。a、選取可比實例該地區(qū)類似住宅房地產的租金水平容易取得且比較穩(wěn)定，故采用比較法求取估價對象在價值時點的年客觀有效租金收益，作為估價對象的年有效毛收入。（7）計算可比實例的比準價格，并確定估價對象的最終比準價格，詳細測算過程見下面三張表格：比較因素條件說明表 估價對象及比較案例修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況正常正常正常正常交易日期區(qū)位狀況距市中心距離（公里）交通便捷程度便捷便捷便捷便捷商服繁華度較繁華較繁華較繁華較繁華公共配套設施完備度完備完備完備完備環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景觀狀況較好較好較好較好實物狀況建筑結構混合結構混合結構混合結構混合結構建筑年代2008年200820082008建筑面積（㎡）樓層/總樓層1/52/52/52/5朝向朝南朝南朝南朝南內部裝修程度普通裝修普通裝修普通裝修普通裝修物業(yè)管理程度較完善較完善較完善較完善基礎設施完備度完備完備完備完備權益狀況無限制無限制無限制無限制比較因素條件指數(shù)表估價對象及比較案例修正項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況100100100100交易日期調整112112112112區(qū)位狀況距市中心距離（km）100100100100交通便捷程度100100100100商服繁華度100100100100公共配套設施完備度100100100100環(huán)境狀況100100100100景觀狀況100100100100實物狀況建筑結構100100100100建筑年代100100100100建筑面積（㎡）100100100100樓層/總樓層100101101101朝向100100100100內部裝修程度100100100100物業(yè)管理程度100100100100基礎設施完備度100100100100權益狀況100100100100比較因素修正系數(shù)及結果表估價對象及比較案例修正項目可比實例A可比實例B可比實例C案例價格（元/平方米）502051005050交易情況交易日期調整區(qū)位狀況距市中心距離 交通便捷程度商服繁華程度公共配套設施完備度環(huán)境狀況景觀狀況實物狀況建筑結構 建筑年代建筑面積（㎡）樓層/總樓層朝向內部裝修程度物業(yè)管理程度基礎設施完備度權益狀況111比較價值（元/平方米）497050505000（8）市場比較法最終價格確定由以上通過對三個可比實例的成交單價進行交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權益狀況的修正得出可比實例A單價為4970元/平方米、可比實例B單價為5050元/平方米、可比實例C單價為5000元/平方米，估價人員根據(jù)市場狀況決定采用簡單算術平均法（取整）確定比較法的最終單價，即：（4970+5050+5000）/3=5007元/平方米。實物狀況包括:A、建筑結構：分為鋼混、混合、磚木、簡易四個等級，以估價對象為100，每個等級修正1%，若可比實例的建筑結構優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的建筑結構劣于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； B、建筑年代：以估價對象為100，每兩年修正1%，若可比實例的建筑年代遲于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的建筑年代早于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100； C、建筑面積：以估價對象為100，約15個平方米修正1%，若可比實例的建筑面積大于此標準，則可比實例的指數(shù)低于100，若可比實例的建筑面積小于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100； D、樓層：多層分為分為三層和四層、二和五層、一和六層三個等級；每個檔次修正1%，以估價對象為100，若比較案例的樓層狀況優(yōu)于此標準，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的樓層狀況劣于此標準，則比較案例的指數(shù)低于100。交易日期的修正系數(shù)=估價對象于價值時點的價格指數(shù)/可比實例于交易日期的價格指數(shù)，則交易日期的修正系數(shù)確定如下：估價對象相對于可比實例A（2016年2月）交易日期修正系數(shù)為：=112/112100/100=估價對象相對于可比實例B（2016年3月）交易日期修正系數(shù)為：=112/112100/100=估價對象相對于可比實例C（2016年2月）交易日期修正系數(shù)為：=112/112100/100=（4）進行區(qū)位狀況修正估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌握的資料，對三個可比實例與估價對象的區(qū)位狀況進行修正。列表描述如下：實例項目可比實例A可比實例B可比實例C位 置翠微苑B12幢201翠微苑C6幢203翠微苑D17幢205類 型多層住宅多層住宅多層住宅交易情況正常正常正常交易日期案例價格（元/平方米）502051005050距市中心距離（公里）交通便捷程度便捷便捷便捷商服繁華程度較繁華較繁華較繁華公共配套設施完備度完備完備完備環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景觀狀況較好較好較好建筑結構混合混合混合建筑年代（年）200120012001建筑面積（㎡）樓層/總樓層2/52/52/5朝向朝南朝南朝南內部裝修程度普通裝修普通裝修普通裝修物業(yè)管理程度較完善較完善較完善基礎設施完善度完善完善完善權益狀況無限制無限制無限制（2）進行交易情況修正根據(jù)所掌握的資料，可比實例A、B、C均為正常交易，無需進行交易情況修正。比較價值＝ 收益法是選擇類似區(qū)域的3個類似房地產的出租案例，經(jīng)分析比較得出估價對象的潛在毛收入，同時參考估價人員收集的市場資料得出有效出租面積、出租率及租金損失率，從而得出估價對象有效毛收入，然后由有效毛收入扣除出租房地產的運營費用（包括：維修費、管理費、保險費和稅金等）得出估價對象的凈收益；其次在此基礎上預測分析估價對象房地產的未來租金變化趨勢，由于池州市住宅用房租金一般一年一定，逐年遞增且收益穩(wěn)定，最終選用凈收益按固定的比例遞增，收益期為有限年條件下的房地產收益價值的計算公式得出估價對象房地產最終價格。具體測算思路由于估價對象翠微苑E12幢10108的住宅用房，區(qū)位、權益狀況完全相同，裝飾裝修程度相同，實物狀況中的面積差別不大，故以翠微苑E12幢107確定翠微苑E12幢108房產的價值。本次評估未選用的估價方法及原因由于該房產位于某區(qū)，該區(qū)域近年來征收、拆遷資料少，而且土地取得及相關費用難以調查翔實，成本法測算出的結果會偏離，不適宜采用成本法；同時又由于該區(qū)域已經(jīng)形成穩(wěn)定的市場，未來很長一段時間該區(qū)域的規(guī)劃不會進行調整，估價對象是不具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的現(xiàn)房，故不適宜采用假設開發(fā)法。②又由于該區(qū)域住宅用途房地產收益性較強，用于出租房屋較多且租賃需求旺盛，部分住宅用房自用，房屋的收益經(jīng)常而穩(wěn)定，符合收益法運用的條件?！斗康禺a估價規(guī)范》中常用的估價方法有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。鑒于估價對象是符合城市規(guī)劃并取得了合法的產權證件的房地產，根據(jù)現(xiàn)狀及遠景規(guī)劃分析，由于待估房地產法定規(guī)劃用途為經(jīng)營用途房地產，實際用途為經(jīng)營，實際利用過程中土地與建筑物的均衡性較好，房地產與周圍環(huán)境的協(xié)調性也較優(yōu)，分析認定本報告中估價對象的現(xiàn)狀利用為最高最佳利用。價值是否最大：即在所有具有經(jīng)濟可行性的利用方式中，能使估價對象的價值達到最大的利用方式，才是最高最佳的利用方式。要在技術可能的前提下確定最高最佳利用方式進行估價。衡量、判斷估價對象房地產是否處于最高最佳利用方式，主要考慮以下方面：法律上的許可性：即在法律（規(guī)劃及相關政策法規(guī)）許可的前提下，不受估價對象現(xiàn)時利用狀況的限制，而依照法律、法規(guī)、規(guī)劃發(fā)展的方向等，按照其法律許可的最優(yōu)的利用方式進行估價，房地產權利人依法取得了《房地產權證》，在法律上