國(guó)際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告(參考版)
2024-08-14 02:38本頁(yè)面
【正文】 ＝22507（元／平方米）房產(chǎn)總價(jià)：土地總價(jià)＝房地產(chǎn)總價(jià)－房產(chǎn)總價(jià) ＝－ ＝（萬(wàn)元）七、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬(wàn)伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中：（5） 國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：（6） 房屋價(jià)格： 附 件附件一：《委托評(píng)估函》附件二：《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】附件三：《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】附件四：位置示意圖附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片附件六：委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件八：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件附件九：估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件。3=8189（元／平方米）地下房地產(chǎn)總額=地下樓面單價(jià)地下建筑面積=8189=(萬(wàn)元)（五）價(jià)格合計(jì)：房地產(chǎn)總價(jià)＝地上房地產(chǎn)總價(jià)＋地下房地產(chǎn)總價(jià) ＝＋ ＝（萬(wàn)元）房地產(chǎn)單價(jià)＝房地產(chǎn)總價(jià)247。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)規(guī)定及評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，地下建筑面積的價(jià)格水平一般為地上建筑面積價(jià)格水平的1／3，因此，地下建筑面積的評(píng)估值為： 地下樓面單價(jià)=地上樓面單價(jià)247?？紤]到上述原因及房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格水平趨勢(shì)，我們給兩種價(jià)格測(cè)算方法的測(cè)算結(jié)果賦予不同的權(quán)重，以其加權(quán)平均值為最終評(píng)估結(jié)果。因素修正（技表6）在技表5的基礎(chǔ)上，將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，具體見技表5：技表6 比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 內(nèi) 與案例比較因素 容 實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C單位售價(jià)(元/M2)180002400018000土 地 用 途100/100100/100100/100土 地 級(jí) 別100/100100/100100/100土地使用年限100/104100/108100/104交 易 情 況100/100100/100100/100交 易 日 期106/103106/106106/100區(qū)域因素交通條件100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/101100/102辦公聚集度100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100公用配套設(shè)施完備度100/100100/100100/100個(gè)別因素物業(yè)狀況100/100100/100100/100知名度100/98100/96100/98裝修檔次100/80100/80100/80臨街狀況100/100100/100100/100建成年代100/101100/102100/100修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格229532866023410 確定價(jià)格根據(jù)上述測(cè)算，比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，故以算術(shù)平均值作為本次市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果:樓面房地單價(jià)=（22953+28660+23410）247。（15）臨街狀況：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街及不臨街五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。（13）知名度：指公眾對(duì)估價(jià)對(duì)象及比較案例的熟知度，根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。（11）公用設(shè)施完備度：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例土地公用設(shè)施完備度均較完善，取因素指數(shù)100，不作修正。（9）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度：根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)相差2%。（7）距市中心距離：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數(shù)分別取100、10102。（5）期日地價(jià)指數(shù)：比較案例C為2006年成交，以其因素指數(shù)100作為基準(zhǔn)，確定估價(jià)對(duì)象、比較案例A、比較案例B因素指數(shù)分別取1010106。（3）土地使用年限：以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，每相差1年，指數(shù)修正2%。（1）土地用途：估價(jià)對(duì)象與三個(gè)比較案例用途均為綜合，取因素指數(shù)100，不作修正。因素條件說(shuō)明表 （技表4） 技表4 比較因素條件說(shuō)明表 待估宗地 內(nèi) 與案例比較因素 容估價(jià)對(duì)象實(shí)例Ａ實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng) 目 名 稱某國(guó)際大廈中關(guān)村E世界西海國(guó)際中心財(cái)經(jīng)國(guó)際中心地 理 位 置北四環(huán)路58號(hào)中關(guān)村大街11號(hào)蘇州橋東北角西三環(huán)北路89號(hào)土 地 用 途綜合綜合綜合綜合土 地 級(jí) 別三級(jí)三級(jí)三級(jí)三級(jí)土地剩余使用年限42444644交 易 情 況正常正常正常正常交 易 日 期單位價(jià)格(元/M2)待估180002400018000區(qū)域因素交通條件位于西北四環(huán)路南側(cè)，交通便捷位于中關(guān)村大街，交通便捷位于西北三環(huán)路，交通便捷位于西三環(huán)中路，交通便捷距市中心距離15公里15公里12公里10公里辦公聚集度以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高以辦公為主,辦公聚集度較高以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度位于某區(qū)，環(huán)境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境條件較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度七通一平七通一平七通一平七通一平公用配套設(shè)施完備度較完善較完善較完善較完善個(gè)別因素物業(yè)狀況甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)知名度高較高一般較高裝修檔次高檔毛坯毛坯毛坯臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街建成年代2006200720092006 編制比較因素條件指數(shù)表（技表5）技表5 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象 內(nèi) 與案例比較因素 容估價(jià)對(duì)象實(shí)例Ａ實(shí)例B實(shí)例C單位價(jià)格(元/M2)待估180002400018000土 地 用 途100100100100土 地 級(jí) 別100100100100土地使用年限100104108104交 易 情 況100100100100交 易 日 期106103106100區(qū)域因素交通條件100100100100距市中心距離100100101102辦公聚集度100100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用配套設(shè)施完備度100100100100個(gè)別因素物業(yè)狀況100100100100知名度100989698裝修檔次100808080臨街狀況100100100100建成年代100101102100對(duì)于因素條件指數(shù)取值的說(shuō)明：計(jì)算中以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，其他比較案例與其相比較。 選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)綜合項(xiàng)目案例進(jìn)行比較。7%[11247。房地產(chǎn)尚可使用年限根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，綜合（辦公）用途，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年，故待估房地產(chǎn)尚可使用年限為42年。（5）保險(xiǎn)費(fèi) ‰。（4）房屋維修費(fèi)取房屋重置價(jià)的3%。 （2）房產(chǎn)稅 按年總收益的12%計(jì)算。房地產(chǎn)年總收益委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北四環(huán)路，該區(qū)域范圍內(nèi)辦公用房較多，通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，目前。房屋重置價(jià)格：房屋重置價(jià)格=1+2+3+4+5+6 綜
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