【正文】 若干個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展某經(jīng)濟。近幾年，某市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，城市建設方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。新經(jīng)濟、入世、奧運等題材為某房地產(chǎn)市場帶來了新的契機。金融商務業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。五、估價方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。估價方法的選擇應按照《規(guī)范》，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。根據(jù)委托方提供的有關資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關法律法規(guī)、政策、符合評估的技術標準的基礎上經(jīng)過評估人員的實地勘察和認真分析，認為：①房屋建筑物可采用成本法進行評估；②鑒于估價對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預期收益，且房地產(chǎn)租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應用條件及適用范圍，可采用收益法進行評估；③鑒于估價對象所處區(qū)域有充足的同類型的市場交易實例，可采用市場比較法進行評估。六、估價測算過程（一）成本法測算房屋建筑物價值本次委估房屋建筑物評估過程見技表1：34技表1 房屋建筑物估價過程一覽表序號房屋 用途建筑 年代房屋結構建筑面積 (平方米)建安 單價紅線內(nèi)市政建造成本不可預見費專業(yè)人士費房屋單價管理費用投資利息開發(fā)利潤重置單價 房屋重置總價 成新率%房屋現(xiàn)值單價 房屋現(xiàn)值總價 1辦公2006鋼混4500 585 5085 225 610 5920 710 480 1776 8886 54, 97 8619 53, 2停車場2006鋼混2300 299 2599 115 312 3026 363 245 908 4542 4, 97 4406 3, 合計8340 59, 　8,089 57, 房屋建筑物測算過程中價值確定如下：建造成本①建安費用：根據(jù)現(xiàn)行《某市建設工程預算定額》（2004）及相關價格信息，結合其結構、裝修情況取值?；旌辖Y構辦公用途為4500元/平方米，停車場為2300元/平方米。 ②紅線內(nèi)市政：取建安費用的13%； ③建造成本：為前二項之和。 不可預見費：取建安費用的5%。 專業(yè)人士費：建造成本的12%。管理費用：主要是指開發(fā)建設過程中管理人員工資、辦公費用等項目支出，綜合考慮該項目的具體情況，取前三項的12%；投資利息：根據(jù)待估對象的規(guī)模、項目的特點，確定委估房屋建筑物開發(fā)周期為3年，投資利息率按2008年12月23日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的1－%計，建設開發(fā)費為分期均勻投入，則：投資利息=（1+2+3）1/2建設開發(fā)周期貸款利息率投資利潤投資利潤按前3項之和的30%計。房屋重置價格：房屋重置價格=1+2+3+4+5+6 綜合成新率：根據(jù)建筑物耐用年限的標準、估價對象的實際裝修情況、內(nèi)部設備配套情況、設備可利用狀況，確定其綜合成新率。房屋建筑物評估價格：評估值=重置價格成新率（二）辦公用途房地產(chǎn)價值測算A、收益法測算房地產(chǎn)價格收益法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。房地產(chǎn)年總收益委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北四環(huán)路，該區(qū)域范圍內(nèi)辦公用房較多，通過對估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，目前。估價對象知名度高，地理位置好，交通便捷，且基本為著名企業(yè)入駐，因此確定其日租金如技表1；估價對象基本無空置房，但從謹慎原則考慮，確定其空置率為5%，估價對象的年收益計算公式為（詳見技表2）：年收益=日租金建筑面積1230(15%)技表2序號部位建筑面積（M2）租金（元/日M2）空置率年收益（萬元）11115%21175%32135%4385%5475%651875%合 計　　房地產(chǎn)年總費用房地產(chǎn)經(jīng)營費用包括管理費、房屋維修費、有關稅費（房產(chǎn)稅和營業(yè)稅）及保險費，測算過程如下：（1）管理費主要指物業(yè)費用、人員工資、垃圾清運費及低值易耗品費等，按年總收益的5%計。 （2）房產(chǎn)稅 按年總收益的12%計算。（3）營業(yè)稅及附加%計算。（4）房屋維修費取房屋重置價的3%。，根據(jù)房產(chǎn)的結構及裝修情況和某市建筑工程定額，待估房地產(chǎn)的房屋重置單價為8886元/平方米。（5）保險費 ‰。（6）年總費用合計 年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =++++ =(萬元) 房地產(chǎn)年純收益年純收益=年總收益年總費用==房地產(chǎn)還原率根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場整體水平和銀行存貸款利率水平，綜合考慮無風險利率和風險調(diào)整值，確定房地產(chǎn)還原率取7%。房地產(chǎn)尚可使用年限根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】，估價對象土地使用權為出讓性質(zhì)，綜合（辦公）用途，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準日起剩余使用年限為42年，故待估房地產(chǎn)尚可使用年限為42年。 房地產(chǎn)價格P=A/R[11/（1+R）n] =247。7%[11247。(1+7%)42] =(萬元)因此， 房地產(chǎn)總價： 樓面單價：23904元/平方米B、市場比較法測算房地產(chǎn)價格在求取估價對象房地產(chǎn)價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、估價期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日房地產(chǎn)價格的一種方法。 選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的、同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個綜合項目案例進行比較。見技表－3： 技表3 比較案例基本情況表案例編號案例名稱房屋座落土地用途交易日期使用年期地價級別交易價格（元/M2）A中關村E世界某區(qū)中關村大街11號綜合44三級18000B西海國際中心某區(qū)蘇州橋東北角綜合46三級24000C國際財經(jīng)中心某區(qū)西三環(huán)北路89號綜合44三級18000 比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：土地級別、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等。因素條件說明表 （技表4） 技表4 比較因素條件說明表 待估宗地 內(nèi) 與案例比較因素 容估價對象實例Ａ實例B實例C項 目 名 稱某國際大廈中關村E世界西海國際中心財經(jīng)國際中心地 理 位 置北四環(huán)路58號中關村大街11號蘇州橋東北角西三環(huán)北路89號土 地 用 途綜合綜合綜合綜合土 地 級 別三級三級三級三級土地剩余使用年限42444644交 易 情 況正常正常正常正常交 易 日 期單位價格(元/M2)待估180002400018000區(qū)域因素交通條件位于西北四環(huán)路南側，交通便捷位于中關村大街，交通便捷位于西北三環(huán)路，交通便捷位于西三環(huán)中路，交通便捷距市中心距離15公里15公里12公里10公里辦公聚集度以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高以辦公為主,辦公聚集度較高以商業(yè)、辦公為主