【正文】 資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。本次評估設(shè)定估價對象在本評估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項權(quán)利。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。某區(qū)地勢西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長度119．8公里。境內(nèi)有大小河流10條，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。作為解放后國家重點(diǎn)建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有某大學(xué)、清華大學(xué)等39所普通高等院校、22所各類成人高等院校和眾多民辦院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79％；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個，中國科學(xué)院41個研究所大部分均在某，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員20余萬人，住區(qū)兩院院士335人；有中小學(xué)246所，每年考入高校的學(xué)生均在5000人以上，占全市高考錄取人數(shù)的1/4以上。某區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。1999年國務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，某區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及“一區(qū)五園”中最大的某園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個新的歷史時期。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。某區(qū)縱橫的交通以城市道路為主，并由鐵路和地下鐵路等交通設(shè)施組成。鐵路橋梁13座，火車站7個。一線地鐵橫貫區(qū)境南部，長7公里，有車站5個。委估房地產(chǎn)位于某區(qū)北路，影響地價的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價對象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過。辦公聚集度：估價對象所在區(qū)域以學(xué)校、辦公、商業(yè)及住宅為主，辦公聚集度高。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。依據(jù)【京政發(fā)[2002]32號】文件的規(guī)定，估價對象位于某市綜合（辦公）用途三級地價區(qū)。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)115176?！?17176。北緯39176。～41176。南北直線距離為170公里，東西直線距離為160公里。，其中山區(qū)占9200平方公里，丘陵面積1200平方公里，平原面積占6408平方公里，%、%、%。18個區(qū)縣總稱為某市或全市。西部山地從拒馬河至南口一帶總稱西山，屬太行山脈；北部山地統(tǒng)稱軍都山， 屬古老的燕山山脈。與山交接的山地一般在海拔100－500米，主要為低山丘陵。②氣候、水文某市地處中緯度，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。某市是我國東部沿海少雨區(qū)之一，多年平均降水量640毫米左右。③河流全市貫穿5條大河，3條主要河流是：永定河，長174公里；潮白河，長90公里；北運(yùn)河，長101公里，此外還有大清河、薊運(yùn)河兩大水系。隨著對外開放和改革的不斷深入，城市產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整日趨合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，為突出首都的形象，九十年代以來，重點(diǎn)發(fā)展了旅游、商貿(mào)、高科技、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)了若干個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)，吸引外來投資，發(fā)展某經(jīng)濟(jì)。新經(jīng)濟(jì)、入世、奧運(yùn)等題材為某房地產(chǎn)市場帶來了新的契機(jī)。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 五、估價時點(diǎn) 2009年4月3日 六、價值定義根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程并結(jié)合本項目的評估目的，設(shè)定：估價對象土地價值為在估價基準(zhǔn)日2009年4月3日，實(shí)際和估價設(shè)定的開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)土地平整；實(shí)際用途為綜合（辦公），估價設(shè)定用途為綜合（辦公），國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年并符合規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格。 七、估價依據(jù) 有關(guān)政策法規(guī)和文件：l 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》l 《中華人民共和國土地管理法》l 《某市房地產(chǎn)抵押管理辦法（修正）》l 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》l 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》l 某市政府及房地產(chǎn)相關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)文件委托估價方提供的資料：l 《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】l 《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】l 委托方營業(yè)執(zhí)照l 有關(guān)評估的其它資料 受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實(shí)地勘察所獲取的資料。 （2）采用收益法和市場比較法估價時，估價對象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。所以，房地產(chǎn)價格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。 替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。估價時點(diǎn)原則估價結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。估價結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點(diǎn)會具有不同的市場價格。九、估價方法 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），通行的房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料以及受托方掌握的市場資料，在遵守有關(guān)法律法規(guī)、政策、符合評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上經(jīng)過評估人員的實(shí)地勘察和認(rèn)真分析，認(rèn)為：①房屋建筑物可采用成本法進(jìn)行評估；②鑒于估價對象為已建成物業(yè)，可產(chǎn)生預(yù)期收益，且房地產(chǎn)租賃市場活躍，租金水平容易確定，符合收益法的應(yīng)用條件及適用范圍，可采用收益法進(jìn)行評估；③鑒于估價對象所處區(qū)域有充足的同類型的市場交易實(shí)例，可采用市場比較法進(jìn)行評估。 ************************* 法定代表人：**　　　　　　　　 二○○九年四月八日房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報 告一、個別因素分析根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】及相關(guān)資料，估價對象為位于某區(qū)北四環(huán)西路58號（某區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的某國際大廈，土地使用權(quán)人為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。宗地四至：東至某鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號路，西至規(guī)劃五號路，北至北四環(huán)西路。位于某市綜合用途三級地價區(qū)。估價對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下：①通路：北四環(huán)路；②供電：市政電網(wǎng)供電；③供水：市政供水管網(wǎng)供水；④排水：排入市政污水管網(wǎng)；⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)；⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖；⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。 估價對象情況一覽表序號層次建筑面積（m2）用途備注1518 辦公　24 辦公　33 辦公　42 辦公　51 商業(yè)　61 餐飲　小計72 停車場　車位115個83 停車場　車位145個小計合計　 　　估價對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),。某國際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。某國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的某京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國）有限公司、中國銀行某某支行、某航天長峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。本次評估設(shè)定估價對象在本評估基準(zhǔn)日不存在抵押、擔(dān)保、糾紛、訴訟等他項權(quán)利。轄22個街道辦事處，11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。某區(qū)地勢西高東低，西部山區(qū)屬太行山余脈，山地面積占總面積的15％；東、西部為平原，境內(nèi)河道長度119．8公里。境內(nèi)有大小河流10條，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。作為解放后國家重點(diǎn)建設(shè)的文化教育科研基地，區(qū)內(nèi)駐有某大學(xué)、清華