【正文】 取1010106。（9）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度：根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級，每個(gè)等級相差2%。（13）知名度：指公眾對估價(jià)對象及比較案例的熟知度，根據(jù)實(shí)際情況分為高、較高、一般、較低、低五個(gè)等級，每個(gè)等級相差2%。因素修正（技表6）在技表5的基礎(chǔ)上，將估價(jià)對象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，具體見技表5：技表6 比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對象 內(nèi) 與案例比較因素 容 實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C單位售價(jià)(元/M2)180002400018000土 地 用 途100/100100/100100/100土 地 級 別100/100100/100100/100土地使用年限100/104100/108100/104交 易 情 況100/100100/100100/100交 易 日 期106/103106/106106/100區(qū)域因素交通條件100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/101100/102辦公聚集度100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100公用配套設(shè)施完備度100/100100/100100/100個(gè)別因素物業(yè)狀況100/100100/100100/100知名度100/98100/96100/98裝修檔次100/80100/80100/80臨街狀況100/100100/100100/100建成年代100/101100/102100/100修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格229532866023410 確定價(jià)格根據(jù)上述測算，比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，故以算術(shù)平均值作為本次市場比較法的評估結(jié)果:樓面房地單價(jià)=（22953+28660+23410）247。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)規(guī)定及評估經(jīng)驗(yàn)，地下建筑面積的價(jià)格水平一般為地上建筑面積價(jià)格水平的1／3，因此，地下建筑面積的評估值為：地下樓面單價(jià)=地上樓面單價(jià)247。 ＝22507（元／平方米）房產(chǎn)總價(jià)：土地總價(jià)＝房地產(chǎn)總價(jià)－房產(chǎn)總價(jià) ＝－ ＝（萬元）七、估價(jià)結(jié)果評估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月3日的價(jià)格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價(jià)：22507元/平方米 其中：（5） 國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格：（6） 房屋價(jià)格：附 件附件一：《委托評估函》附件二：《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】附件三：《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】附件四：位置示意圖附件五：估價(jià)對象現(xiàn)場照片附件六：委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件八：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件附件九：估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件。3=8189（元／平方米）地下房地產(chǎn)總額=地下樓面單價(jià)地下建筑面積=8189=(萬元)（五）價(jià)格合計(jì)：房地產(chǎn)總價(jià)＝地上房地產(chǎn)總價(jià)＋地下房地產(chǎn)總價(jià) ＝＋ ＝（萬元）房地產(chǎn)單價(jià)＝房地產(chǎn)總價(jià)247。考慮到上述原因及房地產(chǎn)市場的未來價(jià)格水平趨勢，我們給兩種價(jià)格測算方法的測算結(jié)果賦予不同的權(quán)重，以其加權(quán)平均值為最終評估結(jié)果。（15）臨街狀況：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街及不臨街五個(gè)等級，每個(gè)等級相差2%。（11）公用設(shè)施完備度：估價(jià)對象與三個(gè)比較案例土地公用設(shè)施完備度均較完善，取因素指數(shù)100，不作修正。（7）距市中心距離：以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，確定比較案例A、比較案例B、比較案例C因素指數(shù)分別取100、10102。（3）土地使用年限：以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，每相差1年，指數(shù)修正2%。因素條件說明表 （技表4） 技表4 比較因素條件說明表 待估宗地 內(nèi) 與案例比較因素 容估價(jià)對象實(shí)例Ａ實(shí)例B實(shí)例C項(xiàng) 目 名 稱某國際大廈中關(guān)村E世界西海國際中心財(cái)經(jīng)國際中心地 理 位 置北四環(huán)路58號中關(guān)村大街11號蘇州橋東北角西三環(huán)北路89號土 地 用 途綜合綜合綜合綜合土 地 級 別三級三級三級三級土地剩余使用年限42444644交 易 情 況正常正常正常正常交 易 日 期單位價(jià)格(元/M2)待估180002400018000區(qū)域因素交通條件位于西北四環(huán)路南側(cè)，交通便捷位于中關(guān)村大街，交通便捷位于西北三環(huán)路，交通便捷位于西三環(huán)中路，交通便捷距市中心距離15公里15公里12公里10公里辦公聚集度以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高以辦公為主,辦公聚集度較高以商業(yè)、辦公為主,辦公聚集度高環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度位于某區(qū)，環(huán)境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境條件較好位于某區(qū)，環(huán)境條件較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度七通一平七通一平七通一平七通一平公用配套設(shè)施完備度較完善較完善較完善較完善個(gè)別因素物業(yè)狀況甲級甲級甲級甲級知名度高較高一般較高裝修檔次高檔毛坯毛坯毛坯臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街建成年代2006200720092006編制比較因素條件指數(shù)表（技表5）技表5 比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對象 內(nèi) 與案例比較因素 容估價(jià)對象實(shí)例Ａ實(shí)例B實(shí)例C單位價(jià)格(元/M2)待估180002400018000土 地 用 途100100100100土 地 級 別100100100100土地使用年限100104108104交 易 情 況100100100100交 易 日 期106103106100區(qū)域因素交通條件100100100100距市中心距離100100101102辦公聚集度100100100100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用配套設(shè)施完備度100100100100個(gè)別因素物業(yè)狀況100100100100知名度100989698裝修檔次100808080臨街狀況100100100100建成年代100101102100對于因素條件指數(shù)取值的說明：計(jì)算中以估價(jià)對象為基準(zhǔn)，其他比較案例與其相比較。7%[11247。（5）保險(xiǎn)費(fèi) ‰。 （2）房產(chǎn)稅 按年總收益的12%計(jì)算。房屋重置價(jià)格：房屋重置價(jià)格=1+2+3+4+5+6 綜合成新率：根據(jù)建筑物耐用年限的標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)對象的實(shí)際裝修情況、內(nèi)部設(shè)備配套情況、設(shè)備可利用狀況，確定其綜合成新率。 ②紅線內(nèi)市政：取建安費(fèi)用的13%； ③建造成本：為前二項(xiàng)之和。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。近幾年，某市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述